北京六月份市房地产场调查报告.docx

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1、北京六月份市房地产场调查报告第一部分近期政策与宏观市场动向1 .本月房地产相关法律法规政策1.1. 个人购房首付比例提尚从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。住房公积金购房首付款比例随后也有提高。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。1.2. 二手房税收政策进行了调整从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的

2、价款后的差额征收营业税。1.3. 别壁类房地产项目供地和办理相关用地手续一律停止今年6月1日，中国国土资源部宣布，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部三十日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。通知要求进一步发挥土地供应的调控作用，保证调控措施的落实。1.4. 政策解读及分析对于每一项具体的政策，开发商都可以兵来将挡，水来土掩，尽量将政策的不利影响降至最低。但是对于政策的总体和政策的方向而言，开发商的努力，不可能完全抵制政府调控的力量。紧缩性控制政策在短期内已经取得了一定效果。长期的影响还有待对继续出台政策的观察。别受用地封杀令

3、2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。今年以来，国土资源部可以说是三令五申，不断表示“将出台别盘限建的政策”，2006年5月31日，国土资源部再次正式对别空下发了“封杀令”，宣布一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别空进行全面清理。目前，北京别墅市场的总体现状是别墅供应略大于需求，在目前的条件下，政策性的因素可能造成的影响是对于目前已经开发并获准上市的别里项目，对于现在手头有地，有项目的开发商，会是一种利好消息，而在总供应不变的情况下，需求却在不断上涨，别墅项目会逐渐进入奇货可居的状态，其价格可能会呈现上涨的趋势，从而在未来几年，别墅市场将造成供不应求的局面

4、。在解读别里用地封杀令的同时，我们现在面对一个现实的问题就是：北京的绝大多数别墅供应在五环以外，别墅在五环以外发展突飞猛进，在转移部分城市购买力的同时，也带动了郊区其他住宅项目的发展，从而极大的促进了郊区的发展，而如果在五环外外建其他类型住宅项目，不仅会进一步提高项目产品的空置率，而且对于郊区的经济发展是不利的，因此我们的预测是此封杀令不能会是“一刀切”，而应是“因地制宜、区别对待”，政府在面对五环外房地产产品类型供应情况，必然会给出一个合理的答案。首付提到三成从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执

5、行首付款比例20%的规定。首付提到了三成，买房的门槛将提高了，而这样的影响会有多大？通过分析我们得出结论：影响最大的将是中低收人者，对于高收入者影响较弱；对于自住型客户影响将大于投资型客户；对于消费者心理影响将大于其实除影响。对于开发商来讲，此政策利好消息不利消息兼而有之，利好消息是：首付比例的提高，将使得开发商一次性收得更多的房款，从而有效的降低了交易风险，对于自身发展比较有利，而不利的消息则是：首付额的提高，买房门槛将提高，对项目销售情况将造成一定的影响，目前各项目的实际情况是首付比例以达近三成，综合考虑，影响状况将比较小。对于消费者来讲，心理影响因素将大于其实际影响，目前大多数消费者处于

6、一种观望状态，自住型的消费者影响将大于投资型的消费者，目前投资型消费者实际上并不是依赖着银行的按弱来进行投资产品，更多自住的客户采用4艮行按竭来完成贪业的。二手房营业税征收6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。进一步遏制投机和投资性置业行为：将原政策中的“2年”延长至“5年”，导致投机者和投资者对未来收益的不明确，因而投机和投资信心受挫。二手房市场萎缩，降低流通率，二手房价格上升；据资料显示，目前北京二手房市场上产权在2年到5年之间的房源在60%到80%之间，其中一大部分二手房因为流通成本和交易成本的增加，无法将成本转嫁到消

7、费者身上而退出二手房市场，导致二手房源的减少，市场萎缩，进一步导致价格上涨；目前，此种措施与政府一贯坚持“发展二手房市场”的言论相悖；政府控制房价的措施有两种：增加供给以及抑制需求，延长营业税征收时间某种意义上来说抑制了一级市场的需求，但是也切断了二手房市场的供应，二手房流通成本的增加，消费群体交易成本的增加会把一部分二级市场消费者再赶回一级市场，一手房市场需求进一步增大；租赁市场活跃，租金下降。一部分二手房源退出二级市场会导致租赁房源的增多，促使租赁价格的微幅下降。2,本月房地产市场动向2.1.新盘供应本月新增楼盘16个，各项目信息见下表。项目名称物业类型地址均价元/平米地米占平建面平米总户

8、数容积率装修状况泗枫水尚纯板式小高层朝阳区姚家园113号8500143759.642502321242.21全装修香山清琴独栋、双拼别空海淀区四季青镇门头村28000252288960401510.28毛坯中央公馆联排别墅大兴区亦庄经济开发区750026585.928000811.06毛坯融泽府板楼公寓西城区北距长安街500米，东距金融街IOOO米/13000370001453精装修天作国际中心板楼公寓海淀区白颐路南大街（中美村南大街）12号135007466.657992/4.27精装修华美橡树岭板楼花园洋房朝阳区双桥南900米65002850004250004241.56毛坯西城晶华普通住

9、宅西城区金融街太平桥大街8号/3651798000/2.96精装修园空双拼、联排、叠拼昌平区八达岭高速第9出口路西81002000001000003750.86毛坯芭桑诺瓦公寓别望朝阳区首都机场高速路东南例，丽都东线将台路8500520001080124731.6毛坯新城阳光板塔结合公寓通州区九棵树145号46008290015000013001.8毛坯丽水莲花塔楼普宅宣武区广安门外大街北的（百万庄园后）900065000270000/3.5毛坯桐城国际塔楼公寓朝阳区北范路86号880040275/2.81毛坯新华联丽港板楼、小高层朝阳区酒仙桥东路9号1080019245746346003.1

10、6全装修欣桥家园板楼、小高层通州区张家湾镇土桥村2950/227700/1.35毛坯翠园板楼普宅朝阳区老君堂55001300018000/1.26毛坯宽沟8号联排别空怀柔区桥样镇金宇瑞科技产业基地38万/套/0.23毛坯总结分析如下:从供应产品分析，本月新增项目共16个，其中纯普通住宅项目10个，纯别墅项目1个，普通住宅和别堂混合项目1个; 从样本量分析，别墅品质普遍拔高，其重要反映是部分开发商已不再为减小项目风险而在别墅项目中建设公寓，改为纯正的别墅社区;究其原因多为别墅项目的停止审批等利好因素的支持： 从供应区域来看，仍以朝阳区为新增供应区域，而丰台区本月暂无新增供应量。产品价格供应图公寓

11、！别堂; 从供应产品价格来看，由于各项目位置的不同其单价差异较大： 别壁产品价格从亦庄开发区的7500元/平米至海淀西山附近的28000元/平米，由于本产品的样本较少，因此本价格参考意义较低； 从区域供应价格来看，由于海淀新增项目都已别空为，因此此区域项目价格居市场整体之首：通州新增项目为普通住宅，相较价格居于最低；其他区域价格多在650010000元/平米。别壁产品芸修供应图公寓产品装修供应图精装修交房0%毛坯交房100%从产品交房状况来看，市场交房仍以毛坯交房占绝对部分，其中市区有少量高档公寓以精装修为交房标准，近远郊区均已毛坯交房为准:本月新增的五个项目均为毛坯交房，无一是带装修交房。2

12、.2. 土地供应正在交易地块状况序号宗地名称宗地位土地面积（平方米）规划磅筑面积交易方式规划用途开发程度竞价起始时间起始价（万元）新报价合计建设用地代征地1朝阳区百子湾1号院非配套公建用地朝阳区百子湾1号院9200.229200.22032200挂牌公建七通一平2006.7.189399.2暂无报价2朝阳区东坝乡住宅及配套朝阳区东坝504900.9382533.1122367.7449371.1招标住宅及配三通一2006.7.28(无此数据暂无报价（单店住宅小区二期）项目用地55套平投标时间）3顺义区后沙峪镇吉祥庄村土地一级开发（住宅及配套）项目顺义区后沙峪镇吉祥庄村137533.410084

13、4.236689.2181519.96招标住宅及配套七通一平2006.7.28（投标时间）无此数据暂无报价4密云通城小区商住楼密云镇通城胡同东侧116488746290221000招标住宅及百业服务业七通一平2006.7.28（投标时间）无此数据暂无报价5崇文区安乐林路商业用地崇文区安乐林路2980.292980.29011274挂牌商业服务业七通一平2006.7.133815.16暂无报价6海淀区四季青镇巨山新村C区住宅用地海淀区四季青镇巨山新村C区8380083800079176招标居住六通一平2006.7.21（投标时间）无此数据暂无报价7丰台区大井万绿园酒店项目用地丰台区卢沟桥乡大井村

14、50730.90242027.828703.07744930挂牌酒店六通一平2006.7.1314524.714暂无报价8昌平区百善镇百善村北综合楼用地（原百善镇粮库部分用地）昌平区百善镇百善村北14821.17102004621.1712240挂牌教育、科研、办公五通一平2006.7.131343.26暂无报价9大兴城建开发住宅项目黄村镇24610.6923264.111346.5851181招标居住及配套三通一平2006.7.21（投标时间）无此数据暂无报价10大兴区黄村镇六回改造项目大兴区黄村镇六回地区50787.8336441.0414346.7991102.6招标居住，配套设施三通一平2006.7021（投标时间）无此数据暂无报价11丰台区马家堡路角门1