房地产全套培训资料.docx

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1、房地产全套培训资料第一章房地产基础知识培训一，房地产的概念二，房地产的特征三，房地产的类型四，房地产专业名词五，房地产面积的测算第二章房地产市场调研一，房地产市场调研的含义二，房地产市场调研的重要性三，市场调研的内容四，市场调研的方法第三章销售人员的礼仪和形象一，仪表和装束二，名片递接方式三，微笑的魔力四，语言的运用五，礼貌与规则第四章礼仪及技巧一，接听规范要求二，跟踪技巧第五章房地产销售的业务流程与策略一，找寻客户二，现场接待客户三，谈判四，客户追踪五，签约六，售后服务第六章房地产销售技巧一，分析客户类型及对策；二，逼定的技巧；三，劝服客户的技巧；四，如何塑造胜利的销售员；五，如何处理客户异

2、议；六，房地产销售常见问题及解决方法。第七章个人素养和实力培育一，心理素养的培育；二，行为素养的培育（A敬业精神，B职业道德）；三，专业知识的自我提升；四，身体素养；五，销售实力：1,创建实力；2,推断及察言观色实力；3,自我驱动实力；4,人际沟通的实力；5,从业技术实力；6,劝服顾客的实力。第八章员工守则及职责第一章房地产基础知识培训一，房地产的概念房地产的含义房地产具体是指土地，建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除全部权外，还有全部权

3、衍生的租赁权，抵押权，土地运用权，地役权,典当权等。房地产业与建筑业的区分房地产业是指从事房地产开发，经营，管理及修理，装饰，服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区分。建筑业从事勘察，设计，施工,安装，修理等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费供应多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房产，地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地全部权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段)，又包括已开发和待开发

4、土地。我国的地产是指有限期的土地运用权。房产与地产之间存在着客观的，必定的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格：c) 从权属关系看，房产全部权和地产全部权是联系再一起的。差异包括几个方面:a) 二者属性不同：b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同：d) 二者价格构成不同。二，房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 运用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增

5、值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分土地。三，房地产的类型按川途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12T6层16层以上为后J层住宅房地产土地的运用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地运用权出让合同书的用地，其土地运用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教化，科技，文化，卫生，体育用地五十年；商业，旅游，消遣用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四，房屋建筑结构分类标准

6、类型内容编号名称1 钢结构承重的主要结构是用钢材料建立的，包括悬索结构。2 钢，钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢，钢筋混凝上建立的。如一幢房屋一部分梁柱采纳钢筋混凝土构架建立3 钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建立的。包括薄壳结构，大模板现浇结构及运用滑模，开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建立的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建立5 砖木结构承重的主要结构是用砖，木材建立的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙，木柱建立的6 其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构，

7、砖拱结构，窑洞等五，房地产专业名词1,常用名词（阴影部分应重点驾驭）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地运用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书，b住宅运用说明书；房地产证：是房屋土地全部权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖，租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场：一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应支配，采纳协议，招标，拍卖的方式，以土地运用合同的形式，将土地运用权以确定的年限，规定的用途及确定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商依据土地运用合同的要求将建

8、好的房屋连同相应的土地运用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位，个人之间的房地产产权转让，抵押，租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地的运用权。具体内容是产权人对房地产的占有，运用，收益和依法处分的权利；土地运用权:是指土地运用权拥有者对土地运用的权限,包括开发权，收益权，处置权。政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地运用权在确定年限内出让给土地运用者。土地运用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地运用者可申请续用，经批准并补清地价后可以接着运用；三通一平：是指水通，电通，路通及场地平

9、整；七通一平：是指水通，电通，路通，排水通，排污通，通讯通，煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按确定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置，界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地运用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和：容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积

10、:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等。且具备有上盖，结构坚固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内全部建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80册）绿化率：建设用地范围内全部绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶，天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元

11、）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的运用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和：套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的运用面积，墙风光积及阳台面积；套内运用面积：指室内实际能运用的面积，不包括墙体，柱子等结构面积，运用面积的计算应符合以规定：A, 室内运用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温，隔热层，按复合层内皮尺寸计算；B, 烟囱，通风道，各种管道竖井等均不计入运用面积；C, 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的运用面积总和计入运用面积；D, 住宅运用面积包括：卧房，起居室，厨房，卫生间，餐

12、厅，过厅，过道，前室，贮藏室等。单元内运用面积系数二单元内运用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同运用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同运用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积：好用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公共

13、门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积二套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积二套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路，小区路，组团路及非公建配建的居民小汽车，单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划限制线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究确定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对

14、室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞，挂雨衣，换鞋，搁包的地方。平常，玄关也是接受邮件，简单会客的场所。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采纳的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建立之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有

15、装修的房。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业办法愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的全部权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有确定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施供应业主最基本的健康生活需求，可让人免费运用；超级会所则适当对其中部分设施的运用收取确定的费用。假如会所一味追求而档而不顾及业主的实力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和平安性。作为休闲健身的场所，会所也给业主供应了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地，房屋不动产全部权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地，