海外城市房价解读——旧金山篇2017年上半年.docx

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1、中国指数研究院中国房地产指数系统CR曰S全球房地产指数系统GREIS中国指数研究院中国房地产指数系统电话：010-56319252邮箱：baiyanjun海外城市房价解读旧金山篇（2017年上半年）房价仍处历史较高水平，市场仍存一定上行空间目录一、旧金山都会区是美国西岸第二大都会区，房地产业发展迅速11、概况：旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化中心12、房地产市场：区域住宅价格北高南低,上半年成交量同比增长3.0%3二、旧金山房价：房价指数同比持续上涨，6月同比涨幅为各都会区最高41、绝对价格：房屋套价平稳上张，与全美平均水平的差距扩大42、房价变化：6月，房价指数同比涨幅为各都会

2、区最高53、分物业：二季度，别曳和公寓套价均创历史新高64、分区域：二季度，各地区别曳和公寓销售价格同比均上涨9三、结语：上半年市场表现鼓强劲，预计未来仍存一定上行空间10一、旧金山都会区1是美国西岸第二大都会区，房地产业发展迅速1、概况：旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化中心图：旧金山湾区及旧金山市县覆J1范S1旧金山湾区(SanFranCiSCOBayArea)简称湾区，是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区，是美国西岸仅次于洛杉矶的第二大都会区，含有九个县级行政区：圣克拉拉县、阿拉梅达县、圣马刁县、马林县、康特拉科斯塔县、纳帕县、索拉诺县、索诺玛县和县市合一的旧金山。其中三个主

3、要城市为西部的旧金川、东部的奥克兰和南部的圣何塞。湾区的快速交通系统解决了各城市之间的运输问题。根据2010年美国人口普查，旧金山湾区面积约为18,000平方千米，总人口数在710万左右，是美国西海岸最发达的地区之一，也是美国人均所得最高的地区之一。图：旧金山湾区快速交通系统RkhmondWMOMUnd,SutHaywrdUraonOtyFremont19tSVOMUnd12thStXkUndGtyCenttrFnvtvd1e1Co1MwnOakhndAirport(QAK)nFrancoternatkxa1Airport(SFO)0nd3-Wi:51邮区(ZIPcode)街道(neighbo

4、rhood)等。2、房价变化：6月，房价指数同比涨幅为各都会区最高2502001501005030%20%10%0%-10%-20%-30%上半年，房价指数上涨至历史最高水平后商位调整。凯斯-席勒指数显示，2017年6月，旧金山都会区房价指数为237.5点、，环比上涨0.4%,同比上涨6.1%,涨幅较5月扩大0.3个百分点。整体来看，2012年以来，旧金山都会区房价指数上法速度较快，2014年下半年开始，房价指数涨势趋缓，之后整体保持平稳上涨态势，至2017年2月，房价指数上涨至238.4点的历史最高水平，之后房价指数高位调整，3-6月，房价指数保持在237.0点左右。图：2006年6月至20

5、17年6月旧金山及其他主要都会区的同比数据来源：S&P,中国指数研究院媒合整理6月，旧金山都会区房价指数同比涨幡为各都会区最高。2017年上半年，旧金山都会区房价指数同比涨幅整体呈现先回落后扩大走势，6月，旧金山都会区房价指数同比涨幅为各都会区最高，分别比洛杉矶(5.6%)、纽约(3.9%)和20大都会区(5.7%)高0.5、2.2和0.4个百分点。2基期为2000年1月，基点为100点指数简介之凯斯席勒指数（S&P/Case-Shi11erHomePriceIndices）发布机构由Kar1Case,RobertShi11er和A11anWeiss于上世纪80年代提出，由Fiserv公司计舁

6、，标准普尔公司发布。计算方法采用带权重的重复交务法，计算周期较长，一般为两个月，时间从1987年1月开始。重复交易法是根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。为了保证数据的有效性，凯斯-席勒房价指数在将家庭内部转移、房屋类型改变以及失信数据剔除的基础上，对价格遂行加权。一是对交易价格进行加权，价格变化越大，权重越小：二是对交易间隔时间进行加权，交易间隔时间越长，权重越小。覆恭篦国目前包含一个全美指数（季度）、20大都会区分区指数（月度）、10大都会区综合指数（月度）以及20大都会区缥合指数（月度）。20大都会区包括凤原城、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、华盛顿、迈阿密、坦帕、亚

7、特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、明尼阿波利斯、夏洛特、拉斯维加斯、纽约、克里夫兰、波件兰、达拉斯和西雅图。10大都会区绦合包括波士顿、芝加哥、丹佛、柱斯维加斯、洛杉砒、迈阿密、纽约、圣迭戈、旧金山和华盛顿。3、分物业：二季度，别堂和公寓套价均创历史新高别墅：二季度，别墅销售套价回升至历史最高水平图：2000年二季度至2017年二季度旧金山都会区3别受销售价格及同比变化别盘销售套价为95.0万美元/套，环比大幅上涨16.6%,同比上涨7.3%,减幅较一季度扩大1.6个百分点。整体来看，2016年二季度，旧金山都会区别墅销售套价首次超过金融危机前高点（84.6万美元/套），之后别邕套价持续回落，至

8、2017年一季度，套价回落至81.5万美元/套，二季度，别墅套价反转回升至历史最高水平。3本小节中旧金山地区特指SanFrancisco-Oak1anc1-Fremont区域。S:2006年二季度至2017年二季度旧金山及其他主要都会区的别受销售价格种被J样样样样希誉希祈祈存君耕召产耕耕耕耕护图：2006年二季度至2017年二季度旧金山及其他主要都会区的别里销售价格同比万M元/套U.SNewYork-JerseyCity-WhiteP1ains,NY-NJSanFranCiSCoOak1andFremontrCA1osAnge1es-1ongBeach-SantaAna,CA50%数据来源：美国房地产经纪人桃会，中国指数研究院媒合祭理价格仍住居各都会区首位，远高于全美平均水平销售价格方面，2017年上半年，旧金上都会区别墅销售套价仍远高于其他都会区和全美平均水平，且差距呈现扩大态势，二季度，旧金山