接管验收记录表格大全(13个doc)6.docx

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1、香港新世界大厦接管验收方案上海新创物业管理有限公司二OO二年七月目录项目页码1 .接管验收整体计划32 .物业验收移交程序53 .竣工验收应提供的技术资料64 .竣工验收应提供的操作和维修保养手册95 .物业验收管理制度116 .房屋接管验收标准137 .设施成品保护方案21附表接管验收整体计划一、依照业主方新世界淮海物业发展有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准中的有关规定,结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度,我司将对香港新世界大厦接管验收工作分二部分进行：A办公层区域（U2157）和各设备房塔楼部

2、分：7月20日到8月24日B商场部分（B313）及车库裙楼部分：9月8日到10月28日二、接管必备资料如下1 .竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2 .设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3 .工程项目竣工图；4 .材料、建筑构件、外协,件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5 .隐蔽工作验收记录；6 .土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7 .设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫

3、生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8 .建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9 .工程质量事故的发生和处理记录。10 .图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单；11 .关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12 .有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13 .所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、物业接管工作组

4、织组成：1 .上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）2 .其它相关人员四、接管验收原则以发展商和管理公司配合签署有关验收报告,方可有效。五、接管工作程序1. 接管工作准备阶段1.1 熟悉接管各层面的情况1. 2接管工作应备文件a.验收接管流程b.相关验收文件c.相关验收表格d.成品保护方案1.3 接管人力与器具准备1.4 接管前人员培训2.接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员配合进行。2.2 按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2. 3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商，一份由管理公司存档备案。2

5、.4接管合格,钥匙移交管理处。3.接管缮后阶段3.1 接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。3.2 对整改情况作进一步跟进,并作出记录。3.3 对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。3. 4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视,确保大厦各效用及设施设备运作正常。3.5对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主域租户）入住的情况不同，发展商（或大业主）可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和彝展商验收基础上以物业管理公司验收通谩为准。一、物业

6、验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件：1.提供被验收物业的竣工图（若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）；2提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；3.提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；4出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明；5 .提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；6 .提供必要的专业技术介绍和培训；7 .提供所有测试、检验和分析报告；8 .清洁被验收的场地、设备和机房。二、拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1 .严重违反国家有关法规；2 .未能通过有关政府职能部门的验收；3

7、.工地与交付物业不能有效隔离；4 .机房不能完全独立封闭；5 .其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。三、缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保引起的受损等情兄，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商域大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。四、试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主域租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上

8、仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，封于重要或机房有必要筵定喘畤器式行清楚列明有各方责任。五、验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，埸地、Ig借和机房均清洁干浮，经有关各方书面确认验收通过，发展商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。六、保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商

9、、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。竣工瞬收愿提供的技衍资料在物蕖瞬收接管前，赞展商/蕖主须提供？物蕖的各种技街资料和竣工圈，分立卷，在瞬收畤交物渠管理公司保存，若收畴尚未完成竣工必须提供最的施工圈，并附辞细的言十修改明，竣工圈最遽必须在免费保修期始后的六值1星期内呈交。物渠管理公司揩参考道些技街资料封物渠的言殳施迤行瞬收管理、JS行、和保叠，一般需要遮交以下技街资料，但不限于此列：一、土建、装修需要的资料1 .建筑、装修和花等明;2 .平面圈、建筑和余吉构1；3 .装修圈（包括

10、所有天花、地面、面、f窗及幕睛等材料表）；4 .皙Si站、规划局、消防局、璟衢局及IS林管理所等政府能部J的瞬收辍告；5 .土建、装修、建材和五金等供18商及厂商资料；6 .房屋面稽测量辍告；7 .物蕖沉降测幸艮告；8 .防水工程的盛水辍告；9 .隐蔽工程瞬收饕言正。二、弱雷系统需要的资料1 .各弱甯系统的操作和雉保鬟手册（包括屋宇自勤控制系统、消防自勤辍警系统、防盗监控系统、彳舒星重视系统、霜青舌和粽合布系统、背景音簪系统、卓摩自勤化管理系统等）；2 .各弱甯系统圈I、平面IS；3 .弱重系统IS借明黜表、承包商资料及羟品合格E;4 .消防局、技防辨、音像管理虞、有视台、1家安全局、展冬恩公

11、司等政府殿能部FE的瞬收合格E明；5 .借原理圈、软件程序和明等。三、重气系统需要的资料1.高屋、低屋和建配甯操作和保善手册；2所有重气系统圈、平面圈、隈蔽工程瞬收资料及明；3 .重气明?田表、承包商资料及羟品合格者正；4 .供霜局瞬收辍告；5 .各种用式、涓惜式辍告；6 .避雷裂置系统圈、平面圈、汨惜式辍告、防雷娜收辍告。四、区合排水需要的资料1.噫淋、消火栓水系统操作和雉保餐手册；2消防水、给水、排水系统圈I、平面圈及重气控制圈；3 .消防噫淋、消火栓、给排水系统莆明ff1表、承包商资料及品合格;4 .消防局瞬收批文，衢生防疫站、自来水、城市排水检测站和瞬站等政府蹴S能部物瞬收辍告；5 .

12、消防水系统学式及瞬测辍告；6 .污水虑理系统竣工圈|纸，衢生防疫站瞬收批文；7 .蓄水池、水箱和水器水辍告。五、空系统需要的资料1.空系统、送排凰系统操作和雉保餐手册；2空飘、送排Ja系统圈I、平面圈1及甯气控制is；3.空机1（热泵机11）新闽机热交换器及凰机篮管等明黜表、承包商资料及羟品合格言正；4消防局瞬收批文；5.空弱!系统/U倩言式屋、司司辍告。六、勤力器殳倩需要的资料1 .蚓&、/S急樊重机和雷梯等操作和保餐手册；2 房、fi急樊重机房平面圈!，煤气屋站平面I1和煤气系统II、平面圈I；3 .劳勤局、站及煤气公司有收SE明；4 期&、JS急赞重机及雷梯等的BIO式幸艮告、羟品合格5

13、 .煤气管道的辍告。七、甯梯瞬收提交资料雷梯正式瞬收移交前，施工罩位需遮交以下资料，以便使物蕖管理公司技街人员快掌握甯梯的操作及紧急事故虞理，以下卷甯梯移交畤必须提供的资料，但不限于此：1.市建委皙盛站批赞的重梯J1行SE；2市技术监督局批赞的“甯梯安全使用IiE3 .重梯技衍规格明善；4 .富梯出厂合格SE及羟地来源言正；5 .雷梯装箱清军；6笃梯管理与使用手册；7 .雷梯一般安装襟准；&霓梯操作明善；9 .梯雉修保叠手册；10 .重梯安装IB1纸；I1Ja梯机械及重气控制Ia纸；12 .重梯倩品俺件清军；13 .重梯操作培制1|手册；14 .雷:梯承包商竣工a及自查15；15 .雷梯鹰急修

14、重言舌；16 .甯梯供J商和安装罩位骄系人、1.傅真等资料。八、其他需要的资料赞展商、承包商熬卷需要提供的其他维竣工验收应提供的操作和维修保养手册承包罩位在物篥移交前，须遮交/系统的操作和雉修保善手册（以下WM“手册”）,以确保物棠管理公司操作人具能H夬掌握瞬收言殳儒/系统的操作和管理，一般有以下耍求：1.承包里位须在/系统.瞬收前一（0月遮交手册，以便物渠管理公司的操作人员有畤了解收/系统的基本情况。2手册内所有内容朦以中文编印，文字、插I1和表格等效果清晰。3 .每一系统鹰褐立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章In假以塑料索引檄翕分隔，并附有清楚的目指示，以便操作人具翻查参考。4 .卷使

15、手册便于使用，并得起在日常幺隹修的工作Ii境下多次反复翻阅而不易破损，手册1采用优的A1襟准K5S编印，配上笺硬的封面和善背，并以BS皙塑料或其它耐磨损的材料作保5 .手册须同畤附有本项目的工Ia”目金患按所斶系统分列于有系统的章内。如某一Iff1幺氏同畤适用于多他系统日寺，即需在每值（有系统章第内同畤列出。若遮交手册畤尚未完成竣工圈，必须提供最的施工圈I,并附辞黜的修改明，竣工圈!最i必须在免费保修期始后的六他星期内呈交。6系统操作需提供的技街资料侄少包括以下内容）：A系统正常遵作程序和在不正常情况畤的燮程序。R辞翥介貂每他立系统如何控制、欧察和校明。G系统内所有的管道和接圈I,并明主要13倩和部件的规格和功能。D.提出每他系统的可部件和保装置的最初校