老地产研究报告.docx

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1、养老地产研究报告2023年10月目录一、养老地产的发展背景一一中国老龄化发展现状3（一）中国未来人口年龄结构变化趋势3（二）中国大中城市的养老问题5（三）未来养老需求预测7二、国内外养老地产基本情况8（一）养老地产的主要类型8（二）国外养老地产现状15（三）国内养老地产发展现状19三、养老地产运营模式探索21（一）基本运营模式21（二）国内养老地产典型案例23四、养老地产的特点与设计28（一）养老地产的共同特点28（二）养老建筑设计的一般原则29（三）养老地产的功能元素设计.30.32五、关于养老地产的展望养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人

2、居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。养老地产70年代初创于北欧，目前在发达国家已经流行，如美国、加拿大、荷兰、瑞典、日本都有一定规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。在我国老龄化快速发展的前提下，养老地产得到了前所未有的发展机遇。一、养老地产的发展背景一中国老龄化发展现状（一）中国未来人口年龄结构变化趋势21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达

3、国家都已经进入了老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，我国也步入老龄化社会，而且现在已经成为世界上老年人口最多的国家。2010年底第六次全国人口普查结果显示，全国60岁以上人口1.78亿，占比已达13.26%,比2000年上升2.93个百分点，反映出中国老龄化进程加快的态势。老年人口的迅速增长和老龄化程度的加深，将成为本世纪上半叶我国人口变动的重要现象。根据国际通行的判断标准，以我国历次人口普查的统计和预测数据为基础，我国老龄化进程可以分为四个阶段：1、19821999年，人口老龄化的前期阶段，由于20世纪70年代生育率下降对总体年龄结构的影响作用刚刚开始，老龄化速度不是

4、很快，老龄化的程度也不是很高，1999年，60岁以上老年人口有1.28亿，老年人口年均上升0.12个百分点，接近老年型标准。2、2000-2023年，快速老龄化阶段，在这期间，生育率下降，对人口年龄结构的作用和影响已经充分显示出来，因此老龄化速度加快。预计年均增长达到3.28%o到2023年，老年人口将达到2.48亿,老龄化水平将达到17.17%。3、20232050年：加速老龄化阶段，伴随着20世纪60年代到70年代中期第二次生育高峰人群进入老亮，中国老年人口开始加速增长，平均每年增加620万人，预计到2050年进入重度老龄化阶段，届时中国老年人口达到4亿，占总人口30%以上，每三四个人中就

5、有一个老人。4、20512100年：稳定的重度老龄化阶段，2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，这一阶段，老年人口规模将稳定在34亿，老龄化水平基本稳定在31%左右。从中国人口老龄化发展的历史、现状和未来的趋势来看，中国人口老龄化发展呈现出如下特点：1、老龄化速度快于总人口增长速度。自1982年到2004年的22年间，中国老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%,高于1.17%的总人口增长速度。2、我国老龄化速度快于世界老龄化速度。世界银行1994年对60岁以上老年人口比重从9%上升到18%需要的时间进行测算，法国为142年，意大利为100年，瑞典为86年，英国为4

6、3年，而中国仅为33年。3、老年人口绝对数量大。根据联合国预测，21世纪上半叶中国将一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一，直到21世纪下半叶，中国也将还是仅次于印度的第二老年人口大国。4、我国老龄化速度快于经济发展速度，呈现了“未富先老”的特征。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄化社会，属于先富后老或富老同步。而中国则是在尚未实现现代化、经济上不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。5、经济发达地区和大城市均进入老龄化。中国31个省区市都面临老龄化加快的问题，但沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区其问题更加突出。我国已经进入人口老龄化国家，北京、上海、天

7、津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市，目前，北京市60岁以上的老年人口总数为178万，占城市人口总数的八分之一，并以每年45万人的速率递增。北京市步入老年社会的进程约为25年，远快于其他发达国际部分城市超过百年的老龄化人口结构转型周期。据预测，到2025年，北京市每3.5个人中就有一个老年人，北京城市人口老龄化问题已经显现。从我国城市居民的消费水平看，老龄者的居住、家庭用品、保健费、医疗费以及交际费等支出的比例显著提高。根据市场需求的变化，适时调整产品结构，发展老龄产业。应对过快的人口老龄化需要构建多层次的养老体系，整合家庭、社会和政府各种资源，在提供养老公共产品的同时，大力发展养

8、老产业。（二）中国大中城市的养老问题国内养老产业目前的产业化水平较低。无论是养老项目的数量，养老项目的定位，还是养老项目的软硬件配置水平，都存在一些突出的问题。1、养老地产数量较少2010年，中国拥有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%,不仅低于发达国家5%-7%的比例，也低于一些发展中国家2%3%的水平。这种状况难以满足庞大的老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和病弱老人的服务需求。同时，我国的养老地产目前还处于早期发展阶段，因房地产市场长期需求大于供给，大多数房地产商更多开发适合中青年居住的利润高风险低的普

9、通住宅，而对退休或半退休的老年住宅市场少有关注。导致很多大中城市里很少提供老年住宅。2、养老地产定位有偏差一是部分公司打着养老项目的旗号廉价拿地，没有做深入的研究，项目缺乏执行力和可操作性。一些地方出现名为“老年公寓、老年社区”的住宅小区，多是在原有开发住宅的基础上，用此概念进行销售，而且规模小、品质层次较低、配套设施不齐全，从小区规划、户型设计到相关配套，都与实际意义的老年公寓不可同日而语。二是某些养老地产的名称不能准确地反映其服务对象和服务范围。如老年公寓、养老院、敬老院、社会福利院、护理院、疗养院等，并按一般意义理解，普通老年公寓是提供给健康状况良好、生活基本自理的老年人居住的场所。有的

10、老年公寓内部的设施设计，并不适合健康自理的老年人居住生活，却招收了大量的健康老人。三是中档养老供不应求。在所有这些养老机构中，低档标准的养老机构占养老机构总数的80%左右，中档占10%左右，高档和豪华占10%左右。其中最受老年人青睐的是中档养老机构，现状市场供不应求。应该明确，福利型、救济型养老院只是老年项目的一类，但更大的市场和服务对象应在于普通家庭的老年人。需要打破过去福利型、救济型养老院的概念，根据老人的需求和市场定位进行规划和设计。3、养老住宅的现状不能满足居民对不断提高的养老质量的要求随着我国城市经济的迅速发展，现代化的生产和生活方式不断冲击着人们的各种传统居住观念，加上老人自身生理

11、、心理、经济、社会等方面的变化，城市老人对居住提出了更高要求。但从目前的现实来看，长期的住宅市场供不应求，已开发住宅并未额外增加成本，考虑住宅的“适老化”问题。从总体来看，在近几年开发的住宅中，除了东方太阳城、杭州金色年华、北京国际太阳城等少数特色地产外，专门针对老人开发的住宅项目很少；而且，在普通住宅小区中，住宅类型和空间布局等缺少老年设施，缺乏针对老年住宅的开发和设计，配套少、尺度偏小，室内高差等都不利于照料老人，住宅设计缺乏长寿住宅的概念。建设部出台的住宅建筑规范和城市居住区规划设计规范对老人住宅的适用技术只是停留在倡导阶段，而就目前对老人住宅细节设的关注深度还不够计，比如灯光、通风等内

12、部设计和小区人车分流、无障碍通道等外部设计。因此，老年人对考虑“适老化”性能的住宅及小区的需求不断提升。4、养老产业缺乏相应的政策支持急速的老龄化使得关于老年人居住的一系列问题尚未得到完善的解决途径，包括老年居住行为的深入调研、老年住宅的经营管理、老年住宅开发建设的鼓励政策等。因此，养老地产缺乏从拿地、开发建设、经营阶段的配套支持。当前养老地产开发具有政策障碍，一方面土地成本太高，另一方面还未能与社保养老资金挂钩，这都需要政府制定相关的配套政策。首先，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂这些政策并没有得到细化落实。其次，按目前通常做法，老年福利院由民政部

13、门主管，房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确政策指导。养老地产具有一定的社会福利性，需要在土地出让、银行贷款乃至税费上有政策优惠，才能促进开发商的积极性。由此可见，目前我国老年项目的现状还有很多不足之处，很多城市的老年住宅开发建设也还处于起步阶段，是具有一定市场潜力的房地产新类型。养老是一个服务产品、社会产品、文化产品，养老项目的开发需要谋定而动，包括运营管理、服务流程、品牌推广等，只有对这一切有非常成熟的思考，项目才有成功的可能。（三）未来养老需求预测1、全国未来养老需求预测纵观中国人口老龄化历程，展望未来老龄化发展趋势，可以概括为：第一，人口老龄化将伴随21世纪始终；第二，2030年到

14、2050年是中国人口老龄化最严峻的时期；第三，重度人口老龄化问题将日益突出；第四，中国将面临人口老龄化和人口总量过多的双重压力。我国的老龄化来势猛、增速快，老年人口数量大、比重高，老龄化地区发展不平衡，大中城市核心区和部分城市老龄化程度相继超过20%o有业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：到2011年，中国老龄人口会达到13%；预计到2023年，中国的老龄人口将接近30%,来势迅猛。至IJ2050年，中国60岁以上的人口将上升到31.1%o人口老龄化的加速,对我国养老产业带来巨大的市场，全国养老服务的需求是5000万亿元，现在提供的不到IooO万亿元，这个市场空间是非常大。房地产

15、业在当下及时转型，投入养老服务产业，在缓解社会养老的问题的同时，对房地产的产业.业态也是一种细分。2、北京的养老需求预测2010年第六次人口普查显示，北京市常住人口中，65岁及以上人口170.9万人，占8.7%o与2000年第五次全国人口普查相比增加56.6万人，比重上升0.3个百分点。60岁及以上人口246万人，占常住人口的12.5%,与2000年第五次全国人口普查相比，增加75.9万人，比重没有变化。北京市作为一个迅速发展的特大型城市，移民人口占城市人口的比重相当大，而这部分新增人口大多数7/34属于青壮年，这在一定程度上缓解了北京市老龄化的进程（需要图）。但是，随着北京城市承载力极限的到

16、来，水资源、道路交通资源等等都不再支持城市人口无限制的增加，因此政府也逐渐采取一系列政策，如，户口政策的收紧，房地产的限购等等来限制城市人口的增长速度。在这一背景下，北京市人口的老龄化也随之加剧。据民政部门预测，到2023年，全市60岁以上给老年人口数量将达到350万，占总人口的20%；到2050年，老年人口将突破650万，达到全市人口总数的30%,养老问题迫在眉睫。按照北京市制定的养老规划设想，到2023年实现9064养老服务格局目标，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。据2006年调查结果显示，北京市共有各种类型养老机构（包括敬老