(15篇)物业管理方案.docx

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1、（15篇）物业管理方案方案1以服务师生员工为宗旨，全面落实科学发展观，根据“物业管理中心20xx年优质服务年计划”，全面提高物业服务的专业技能和服务水平，搞好物业管理，现拟定“平安红五月”实施方案如下：一、加强安全宣传教育，培训提升全体员工安全防范意识。各个部门5月份开展法律知识，法制观念、公司制度，治安消防的学习教育，增强员工法治观念和安全常识，培养员工遵纪守法、安全防范的自觉性。1 .在四月份中心组织培训的基础上，五月份再搞一次安全培训，各部门搞一次安全培训。2 .保安队员和主管以上管理人员参加一次灭火器和消防水带的现场灭火操作。3 .长期坚持利用早会和训话时间，隔天学习一次法律法规、管理

2、文件，以加强职业安全的教育。二、加强安全制度建设与安全管理，严防各类重大事故发生。1 .建全各种门岗安全制度、消仿安全制度、设备安全制度、其他作业安全制度，应急机制和各类规定，做到各项安全工作有章可循，有法可依。2 .搞好安全生产，杜绝安全事故发生，在“平安红5月”创建活动中，重点搞好安全生产（服务），以保证将“平安红五月”的工作落到实处。 .责任明确。各个部门安排落实一位副经理和质量管理员，具体实施安全综合管理，防盗防火，安全生产，人民调解，维护稳定的工作，并向物管中心签署“平安红五月”目标责任书。 .管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全生产的整个流程，发现不符合安全操作规程的行为

3、和安全隐患及时纠正。 .安全作业、安全防范，自我保护成为员工的自觉行动。3 .各个部门成立矛盾纠纷调解小组，副经理任组长、质量管理员和一名工会骨干任调解员。信息有效，制度落实，将和谐关系落到实处。矛盾纠纷调解率达100%,调处成功率达85%以上，物管中心成立矛盾纠纷调解领导小组，协调处理矛盾纠纷。三、由物管中心、客服部、保安部联合组成“平安红五月”创建检查领导小组，每周检查指导一次安全工作，发现隐患及时整改，对忽视安全工作的严重行为,通报批评。1、检查安全制度是否健全、上墙，是否在实际工作中得到实施。2、检查防火、防盗、防自然灾害事故，防违规生产服务是否落实到位。严格排查安全方面的管理漏洞和事

4、故隐患，发现问题及时实施整改。3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。4、排查矛盾纠纷处理情况，处理重点难点问题。5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。创建“平安红五月“，是我们创建“物业优质服务年”，学习实践科学发展观的一个具体措施，只有平安物业，才有优质物业。期待创建“平安红五月”工作能够作好，为学校的建设发展提供优质的物业服务。物业管理方案2（一）产业园项目概述及物业概述项目规划占地200亩，建筑面积20xx00平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为10万平方米。2、生产区占建筑面积3万平方米，两座

5、建筑面积各2平方米和1平方米的大跨度联合车间、一座设有IOOT龙门吊车的原材料堆场。3、物流中心占地50亩，建筑面积7万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积3万平方米;二是库区，建筑面积1万平方米;三是露天货场和管理区建筑面积3万平方米。（二）产业园的物业规模1、安全保卫系统主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管理;车辆交通及道路管理。2、设备设施维护系统主要包括房屋管理与维修养护;共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）;专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）;共用设施的管理。3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区

6、公共部分（厂区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作;产业园区公共绿地的维护和保养工作。4、园区食堂的管理主要包括厨房管理以及员工就餐管理物业管理方案3一、1%述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要

7、更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训

8、率100%o五、经营预测a）经营收入：19.14万元（年度，以下省略）1物业管理费：11.34万元应收12.6万元30000x12x0.35=126000（元）预计收入11.34万元（收缴率90%）1维修服务费：0.5万元1特约服务：5.8万元1其他收入：1.5万元b）支出：20.25万元1人员工资福利：14万元1办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）1维修保养费用：1.5万元1税金：1.05万元1不可预见费用：1.2万元C）泗亏：-1.11万元d）物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e）公共性服务费构成测算：21

9、.962万元/年，0.61元/月xm2（1）员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200x23%=26496（元/年）合计:14.17万元/年（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）绿化管理费：绿:化率45%1.04万m2x1元/年xm2=1.04万元（4）清洁卫生费：2人x12月x80元/月X人=0.192万元（5）

10、安全护卫费：7人x200元/年X人=0.14万元（6）办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元x25%=1.38万元(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元(9)保险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月xm2o六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接

11、管验收1既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。1是物业通过技工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;1供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;1房屋幢、户编号已经有关部门确认;1落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校脸到位;1接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。1接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备

12、(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。1接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。1在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。I抄水、电、气表的底数，记录备案。1接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。1接管验收符合要求后，物业管理企业应签署脸收合格凭证，签发接管文件。1当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。七、入伙1、准备

13、工作1治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;1车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出人口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;1垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等1楼道灯：改用节能灯（如：温感、声控或角摸式等）1分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;1制定入住流程;1印刷入住表格；2、协调工作1与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。1代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。I与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办

14、理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙伐式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方

15、可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要

16、抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。十、日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%,投诉率1%。以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满