XX年度国家税务总局房地产专业税收答疑.docx

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1、XX年度国家税务总局房地产专业税收答疑2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收答疑1、在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。请问我单位应在何地申报缴纳营业税？答：营业税暂行条例第十四条规定，纳税人提供应粽劳务应当向其机构所在地或者者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务与国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。来源：国家税务总局纳税服务司2、从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？问：因市

2、政开发,我公司需搬迁,我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？答:国家税务总局关于企业政策性搬迁或者处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函（2009）118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或者处置收入，应按下列方式进行企业所得税处理：1 .企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或者转换新的生产经营业务，用企业搬迁或者处置收入购置或者建造与搬迁前相同或者类似性质、用途或者者新的固定资产与土地使用权（下列简称重置固定资产），或者对其他固定资产进行改良，或者进行技术改造，或者安置职工的，准予其搬迁或者处置收入扣除固定资产重置或者改良支出、技术改造支出与职工安置支出后的余额，计入企业应纳税

3、所得额。2 .企业没有重置或者改良固定资产、技术改造或者购置其他固定资产的计划或者立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值与处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。3 .企业利用政策性搬迁或者处置收入购置或者改良的固定资产，能够按照现行税收规定计算折旧或者摊销，并在企业所得税税前扣除。4 .企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或者处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。3、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？问：个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个人所得税？答：根据财政部、国家税

4、务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税（2005）45号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。4、企业一次性取得出租固定资产租金，应如何确认收入？问：企业出租固定资产，租期3年，租金一次性取得，应如何确认收入？答：国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函（2010）79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或者协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，假如交易合同或者协议中规定租赁期限跨年度，且租金提早一次性支付的，企业所得税法实施条例

5、第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入有关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。综上，企业一次性提早收取的租金收入，可在租赁期内分期确认收入。5、无法取得发票的赔偿金可否在企业所得税税前扣除？问：法院判决企业支付赔偿金，但无法取得发票，此项支出可否在企业所得税税前扣除？答：企业所得粽法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包含成本、费用、税金缺失与其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。该赔偿金的支出假如是与企业生产经营有关的，能够在企业所得税税前扣除。法院判决企业支付赔偿

6、金，由于没有发生应税行为，因此无法开具发票，企业可凭法院的判决文书与收款方开具的收据作为扣除凭据。6、发生福利费事项时，是否务必凭合法发票列支？问：企业所得税法要求职工福利费按实际发生额记账，请问在发生福利费事项时，是否务必凭合法发票列支？答：根据企业所得税法规定的合理性原则，按企业所得税法实施条例对“合理性”的解释，合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者者有关资产成本的必要与正常的支出。职工福利费属于企业必要与正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发票的，有关收据、凭证就能够作为合法凭据，对购买属于职

7、工福利费列支范围的实物资产与发生对外的有关费用应取得合法发票。7、有合法票据的利息支出可否税前扣除？问：企业向与企业无关的自然人借款的利息支出，在进行企业所得税税前扣除时是否需要合法票据？答：根据国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知（国税函（2009）777号）第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或者其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合下列条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据企业所得税法第八条与企业所得税法实施条例第二十七条规定，准予扣除：1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，同时不具有非法集资目的

8、或者其他违反法律、法规的行为。2.企业与个人之间签订了借款合同。企业向无关联的自然人借款支出应真实、合法、有效，借出方个人应按规定缴纳有关税费，并开具相应的发票，支出利息方应取得该发票才能够在税前扣除。8、计提未实际支付的借款利息是否能够税前扣除？问：企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否能够税前扣除？答：根据企业所得税法及企业所得税法实施条例规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包含成本、费用、税金、缺失与其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，符合下列条件的准予扣除：1企业向金融企业借款的利息支出。2.企业向非金融企

9、业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。企业所得税法及企业所得税法实施条例规定发生的借款利息准予扣除，这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。9、管理性质的业务招待费如何列支？问：部分集团管理机构没有经营收入来源，其管理性质的业务招待费如何列支？可否按照其投资收益的一定比例进行列支？答：根据企业所得税实施条例第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5%。业务招待费的计算基数包含主营业务收入、其他业务收入与视同销售收入，投资性收益不能作为计算业务招待费的基数。但假如该集团管理机构属于

10、专门从事投资业务的公司，其投资收益可作为主营业收入处理。10、职工福利费范围如何界定及处理？问：财企（2009）242号文件与国税函（2009）3号文件中，有关职工福利费范围不一致，应如何处理？答：财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知（财企（2009）242号）属于财务管理规范，而不属于税收规范。因此，在企业所得税方面，务必按照企业所得税法、企业所得税法实施条例及国家税务总局关于企业工资、薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函（2009）3号）的规定进行处理，即税法同意税前扣除的职工福利费才能够按规定在税前扣除，否则，不能在税前扣除。11、没有签订合同是否要缴纳印花税？问：买卖货物时双方

11、并没有签订合同，但税务人员还是要以主营业务收入去折算印花税，这样是否合理？答：印花税是针对具有合同性质的凭证征税，即便双方没有签订正式的合同，但只要有合同性质的凭证即应征税。按现行印花税政策规定，对符合一定条件的纳税人可采取按主营业务收入一定比例征收印花税的方式。12、现在买卖二手房还有税收优惠吗？问：现在买卖二手房还有税收优惠吗？答：财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税（2009）157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入

12、减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。13、固定资产的残值率能够选择零吗？问：请问固定资产的残值率能够选择零吗？答：根据现行税法规定，企业能够根据固定资产的性质及使用情况，确定是否预留残值。假如固定资产使用到期后，没有任何可利用价值或者者变卖价值，能够选择零。14、代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税？问：代有关单位、部门收取的费用是否要计征营业税?答：根据营业税暂行条例实施细则第十三条规定，营业税的计税根据包含价外费用，但不包含同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者者行政事业性收费：1.由国务院或者者财政部批准设立的政府性

13、基金，由国务院或者者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据。3.所收款项全额上缴财政。只有同时符合上述3个条件的代收政府性基金或者者行政事业性收费才不作为营业税计税根据，除此以外任何代收项目费用都应并入营业税计税根据申报缴纳营业税（前提是属于营业税征税范围）。15、目前车辆购置税有什么税收优惠政策？问：目前车辆购置税有什么税收优惠政策？答：自2010年1月1日至2010年12月31日期间，购买的排气量在1.6升及下列的乘用车，暂减按7.5%的税率征收车辆购置税。16、一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？问：一次性签订3年房

14、屋租赁合同，如何缴纳印花税？答：印花税暂行条例规定，财产租赁合同应当在合同签订时，按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订3年租赁合同的，应按3年租金一次性缴纳印花税。17、高级公寓的增值额未超过扣除项目金额是否能够免征土地增值税？问：建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额的20%,是否能够免征土地增值税？答：土地增值税暂行条例第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地通常民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

15、因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。18、企业安装电梯与货梯是否要并入房产总额计征房产税？问：企业安装载人电梯与货梯供办公使用，并计入固定资产。在缴纳房产税时是否要并入房产总额计征房产税？答：国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备与配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发（2005）173号）规定，为了维持与增加房屋的使用功能或者使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备与配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，不管在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。19、房东是否能够申请退问半年租金的营业税？问：个人出租房屋并一次性收

16、取1年的租金，半年后双方解除合同，房东退同多收的半年租金。请问房东是否能够申请退PI半年租金的营业税？答：营业税暂行条例实施细则第十四条规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的,应当退还已缴纳的营业税税款或者者从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。据此，纳税人可申请退PI半年租金的营业税税款。20、企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？问：企业取得的赞助款是否要缴纳营业税？答：国家税务总局关于印发（营业税问题解答（之一）的通知（国税函发（1995）156号）第十六条规定，单位与个人取得的各类名目的赞助收入是否要缴纳营业税，要紧看是否发生了向赞助方提供应税劳务、转让无形资产或者转让不动产所有权的