最全房产公司置业顾问培训手册.docx

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1、最全房产公司置业顾问培训手册项目所在省份资源介绍（略）知识篇房地产专用名词解析土地名词1、地产地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。2、毛地毛地要紧指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。3、生地生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地与荒地。4、飞地又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或者全部处于他人土地范围内。5、炒地皮对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或者经营房地产。晒地皮通常是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下

2、地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。6、居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地与公共绿地等四项用地的总称。7、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地与宅间小路等的总称。8、公共服务设施用地公共服务设施用地通常称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务与使用的各类设施的用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地与配建停车场等。9、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。10、公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，

3、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包含居住区公园、小游园与组团绿地及其他块状、带状绿地等。IK其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各类用地，应包含非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或者不可建设用地等。房屋名词1、使用权房使用权房是指由国家与国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。2、公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家与国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一

4、类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。3、不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房。它要紧包含旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包含部分公寓、花园住宅等成套房屋。4、已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。5、单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。6、廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源要紧是腾退的旧公房等。7、私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或者家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上

5、是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人与家庭，也就转为私有住宅。8、安居房安居房指实施国家“安居（或者康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党与国家安排贷款与地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4r下列特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。9、经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性与适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够习惯中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程

6、报建中的部分费用，其中包含免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%,同时优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，同时规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%,故又称之经济有用房。10、集资房是指改变住房建设由国家与单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或者部分出资，政府及有关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。11、全民单位自管公房指全民所有制单位自己直接管理的房屋。12、集体单位自管公房指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为

7、“二手”。一些无房的人，能够买一套别人多余的房：而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，能够卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。14、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这期间的商品房称之期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍使用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。15、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。16、外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销

8、商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房能够出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织与个人。17、内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房能够出售给当地企事业单位与居民。18、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修与进行配套施工阶段的房屋。19、平价房平价房是以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成木由征地与拆迁补偿费、勘察与前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息与税金等七项因素构成。20、尾房尾房又称扫尾房

9、。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。通常情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，通常就进入房地产项目的清盘销售阶段，如今所销售的房产，通常称之尾房。开发商通过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或者朝向不好、采光不足，或者是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。21、烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者者错误推断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况通常不可能发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。建筑名词1、建筑小品建

10、筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰与美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施与指示性标志物等的统称。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，假如计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之与。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3公用建筑面积公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。通常公用建筑面积按下列方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之与，并扣除已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积

11、，为整栋建筑的公用建筑面积。4、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之与。计算住宅使用面积，能够比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中通常不使用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总与计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。5、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总与。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。6、有用面

12、积它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。7、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之与。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。通常作为衡量居住水平的面积指标。8、计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包含居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。9、容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。比如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。10、得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比

13、。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。IK开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。由于就一自然间的宽度而言，故又称开间。在建筑学上是指一间独立的房屋或者一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅能够有效地节约用地，但为了保证建成的住宅能够有良好的自然采光与通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深通常要限定在5米左右，不能任意扩大。13、套内面积俗称“地砖面积”。它是在有用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内

14、容空间的概念。既有章可循，也有利可图，吸引居民与机构投资住房租赁市场。14公摊面积商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分构成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房与管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔与外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的50%。15、竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之与。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。16、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包含过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。17、共有建筑面积房屋是指各产权主共同占有或者共同使

15、用的建筑面积。18、共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之与的比值，即为共有建筑面积分摊系数。19、销售面积销售面积是指商品房按“套“或者“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或者单元内建筑面积（下列简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之与。20、建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）,它能够反映出一定用地范围内的空地率与建筑密集程度。21、绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。22、绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总与与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”要紧包含公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包含居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。23、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包含下层地板面或者楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。25、公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之与，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之