2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题.docx

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1、2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题一,单选题1、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）o.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产正确答案：C2、履行必要的估价程序是（）的基本要求。,完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果正确答案：A3、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。,实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值正确答案：D4、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型正确答案：B5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相

2、关业务范畴的是（）.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务正确答案：C6、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。,投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案：D7、某套住宅的使用面积为IOOm2,成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付；假设年折现率为6%,使用面积与建筑

3、面积的比率为75乐则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。.5680B. 5830C. 5850D. 7574正确答案：A8、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的396和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为（）万元.939.56B. 947.80C. 952.51D. 986.84正确答案：C9、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的596和3%o现

4、将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）o.103.26%B. 105.43%C. 112.06%D. 114.42%正确答案：D10、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通正确答案：B11、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定正确答案：A12、收益递

5、减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）oA.提高B.下降C.不变D.无法确定正确答案：B13、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式PC（t）=NPc-C-kc（t）中，N表示（）。,单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本正确答案：A14、下列与报酬率性质不同的名词是（）0A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率正确答案：D15、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场正确答案：C16、关于比较法的说法，错误的是（）oA.

6、测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化正确答案：D17、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%c则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。.85.45B. 87.16C. 88.50D. 88.90正确答案：B18、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。.房屋验

7、收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C19、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）oA.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理正确答案：D20、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）o.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧正确答案：A21、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）oA.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时

8、间都较长正确答案：D22、某套商品住宅期房的面积为90m2,尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2,每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%,风险补偿为现房价格的2虬该期房目前的市场价格为（）元/m2。.3555.54B. 4144.54C. 4555.54D. 5144.54正确答案：B23、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费正确答案：C24、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法

9、正确答案：C25、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安正确答案：B26、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口正确答案：B27、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）o.生地B.毛地C.熟地D.在建工程正确答案：C28、某宗房地产某年1月1日的成交价格为IOOO美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2

10、（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。.1051B. 1096C. 1100D. 1147正确答案：D29、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定正确答案：C30、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）oA.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定正确答案：B31、估价报告有效期应从（）起计。,价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日正确答案：C32、常兼他邪合而伤人的是邪.热B.寒C.风D.火正确答案：C33、头胀头痛、甚则呕血、

11、昏厥，属于.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下正确答案：A34、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的596缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。.2427B. 2500C. 2575D. 2632正确答案：D35、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘正确答案：B37、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6乐无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为

12、（）万元。.57.81B. 71.58C. 74.33D. 82.59正确答案：A38、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）o.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变正确答案：C39、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案：C40、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。.传统

13、价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估正确答案：C41、假设开发法是以（）为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理正确答案：C42、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）o.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理正确答案：C43、路线价法主要适用于（）o,城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价正确答案：A44、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响,应（）。,视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市

14、场租金的差异大小而定正确答案：A45、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2o如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。,-100B. 一50C. 50D. 100正确答案：B46、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）oA.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果正确答案：D47、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费08万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。.1838.00B. 1843.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：B48、在某幢建筑面积3000m2