某公司项目管理操作手册.docx

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1、某公司项目管理操作手册项目管理操作手册第一章酒店建设阶段划分4第1节酒店建设要紧阶段及工作重点5第二章酒店项目第一次业务对接6第三章酒店项目成立及前期工作10第四章样板房操作导则12第1节样板房设计13第2节样板房选址及彩钢房建设15第3节样板房建设18第五章项目计划管控21第1节酒店项目计划模块管控21第2节酒店项目内控计划管控23第六章项目设计管控25第1节酒店设计院与项目部设计管控办法25第2节各阶段设计管控重点29第7章酒店招投标配合工作32第1节总则32第2节项目部配合工作33第八章工程边界条件管控要点34第1节砌筑工程管控34第2节设备基础36第3节防水工程管控37第4节幕墙施工管

2、控39第5节垂直运输管控40第6节一次机电施工41第7节市政工程44第8节室外园林景观45第九章现场施工管理46第1节施工准备47第2节施工过程管理48第3节四大软装施工管控49第4节项目竣工验收52第5节项目证照办理53第十章项目部配合运营团队工作54第1节项目部与运营团队合作55第2节配合运营团队图纸审核56第3节运营团队参与过程管理57第十一章酒店工程接管移交58第十二章酒店项目复盘总结60第一章酒店建设阶段划分第1节酒店建设要紧阶段及工作重点1酒店建设阶段划分根据酒店建设过程中工作内容，将整个过程按照工作重点不一致划分为6个阶段:阶段时间要紧重点工作开发阶段拿到土地一第一版施工图完成项

3、目公司完成土地拆迁、取得4证，配合规划院完成平面图确定，选定设计顾问，确定酒店平面图，并配合项目公司进行建筑设计与一次机电设计；项目部成立、第一次对接第一阶段第一次对接一一样板房开放阶段建筑、机电、装修设计，配合项目公司招标，样板间建设、项目部领导班子审查第二阶段样板房整改一一精装修全面进场前设计全面完成，招标基本完成，样板间确定，项目部全员到位第三阶段精装修进场与自管标的主持实施阶段精装修进场一一封板前施工样板完成，一次机电完成，外加工订单完成封板一一装修基本完成，机电全部完成，市政条件到位具备消防验收条件阶段第四阶段市政开通、消防验收、开业前整改、开业筹备、开业阶段调试、各项验收、取证、工

4、程移交、试运行、开业保驾护航第五阶段酒店开业后移交运营、保驾运营、工程整改等有关工作阶段工程整改移交、财产移交、结算、资料移交、复盘、移交第二章酒店项目第一次业务对接1总体要求酒店项目对接会是综合体计划二级管控节点，酒店项、目对接会最迟在项目交地后175日完成。酒店项目管理部跟踪项目公司工程实际进展，在酒店底板施工前组织项目对接。2对接会准备工作时间责任部门工作内容对接会召开前21日人力资源部落实项目前期人员到岗（在总部办公），前期到岗人员须包含项目总经理（副总）、机电总工、设计经理、行政经理。对接会召开前7日酒店项目部与酒店各部门对接并收集资料，负责编制酒店项目对接文件，组织对接人员对对接文

5、件进行综合会审。对接会召开前3日酒店项目部与项目公司联系落实具体对接口期、参加人员及会议地点，向项目公司OA内联单，提供对接会议程及对接文件包，供项目公司提早熟悉及准备会议各项内容。对接会召开前1日酒店项目部提早抵达项目公司协调落实会议筹备、对接人员接送车辆及住宿；将对接会的总会议纪要、分会议纪要及有关附件打印2份，以备会议结束会签之用。3对接会议程会议议程时间安排参会人员会议地点参加会议双方人员介绍45分钟项目管理中心领导项目公司有关领导酒店建设公司有关领导酒店项目部项目公司会议室酒店项目对接内容整体介绍设计对接（小组）1小时30分钟各单位设计人员另订会议室成本对接（小组）各单位成本人员另订

6、会议室工程对接（小组）各单位工程人员项目公司会议室分组后集合会议纪要宣读及会签15分钟全体人员项目公司会议室4对接会会议成果提报时间责任部门工作内容对接会当日酒店项目部会议纪要原件一式两份，参会各方签署完毕，项目公司及酒店项目部各保留原件一份；对接会后两日内酒店项目部将会签后会议纪要及其他成果OA报备双方总部模块化节点到期前酒店建设公司项目管理部总经理完成“一次对接会”模块节点的填报5酒店项目对接包样本为统一标准化酒店项目一次对接的操作，确保一次对接会取得应有的成果，酒店项目部须按照酒店项目一次对接包模版编制适用于自身项目的一次对接包，其中须包含下列部分:文件内容对接内联单模版书面同项目公司确

7、认对接会时间、地点等有关事宜的内部联系函会议议程模版会议议程表会议纪要模版酒店项目对接会会议纪要（总会议纪要）会议纪要附件1-计划管理（分会议纪要）会议纪要附件2-设计管理（分会议纪要）会议纪要附件3-成本管理（分会议纪要）会议纪要附件4-工程管理（分会议纪要）对接会提要模版用于主持对接会的PPT对接会提要，其中又包含下列内容：1万达酒店移交开业计划2项目公司计划执行书3酒店内控接力区界面表4项目公司与酒店建设有关的招投标计划跟踪表5一次机电设计与有关工作之间关系6设计对接工作时间表7综合体项目中酒店公司与集团所属项目公司工程及成本界面8综合体项目中酒店公司与集团所属项目公司工程管理接力区界面

8、9结构封顶时项目公司同期完成的工程形象进度要求10室外样板房工程实施要点11一次机电托管管理细则12酒店建设过程中以往案例13酒店项目行政及财务审批流程14关于酒店绿色认证的集团会议纪要15万达酒店各阶段机电设计图纸使用管控条例前期信息跟踪表项目前期信息跟踪表第三章酒店项目成立及前期工作1对接会后项目部前期工作类别分项名称需项目公司配合事项行政办公人员到岗办理人员入职手续车辆申购协助付款及手续办理办公室租赁协助付款及手续办理办公室装修单位直委协助付款及手续办理周报对接后三周内开始填报周报设计衔接地下、客房、公共区域砌筑条件图跟进设计出图电梯配合装饰有关内容参数审核跟进设计出图一次机电订货设计条

9、件沟通项目公司设计部、成本部一版、二版施工图沟通跟进设计出图计划、招标配合与酒店有关的计划节点条件（九大边界）分析对接，全面流程确认一次机电招标跟踪计划会签配合制定招标计划酒店计划执行书编制及上OA流程项目公司设计部、成本部、工程部电梯招标、排产工作推进招标工作锅炉设备及安装单位招标工作招标工作空调、消防施工单位招标工作招标工作工程配合土建施工预留预埋跟进与配合配合项目公司工程部现场平面及垂直运输条件讨论项目公司工程部样板房工程样板房场地确认现场红线内项目公司配合寻找样板房场地整理、打地坪、预埋配合项目公司工程部彩钢房直委协助付款及手续办理彩钢房搭设协助付款及手续办理样板房直委协助付款及手续办

10、理样板房施工第四章样板房操作导则第1节样板房设计1样板房设计要求事项责任部门工作内容效果图酒店设计院五星级酒店其他区域效果图由分管酒店副总裁确认，六星级酒店其他区域效果图由分管酒店副总裁、商业地产总裁确认后报集团董事长审批。报集团董事长的所有设计文件，之前务必通过分管酒店副总裁确认。测算图酒店设计院在设计院（或者顾问）提供平面、天花、立面方案及要紧材料样板后，成本部对成本进行审核是否超出预算、项目部对所有的材料进行摸底熟悉供应周期、品质稳固性施工图酒店设计院样板间图纸，物料板及技术资料由酒店设计院以OA形式移交项目部2样板房设计成果及标准2.1 设计成果内容：名称内容1、签批效果图2、施工图纸

11、（平、立、剖、大样）3、材料文本及实物样板设计成果内容4、卫生洁具选型文本5、活动家具、装饰灯具文本6、五金配件、开关插座选型文本7、艺术品设计文件8、二次机电设计文件2.2设计成果标准2.2 .1图纸标准：名称标准内容1、图纸按照标准图纸及节点-样板间图集目录图纸的标准进行；2、按照双床房、单床房、套间、电梯厅及公共走道4个区域单独进行图纸汇编，提供的图纸能够独立供4个区域不一致承包商进行图纸标准施工；3、图纸需要提供封面、目录、设计说明、材料清单、施工细则、平面图纸、立面图纸、节点图纸等；4、图纸内所有材料使用材料编号，在材料清单内按照材料编号列清材料名称、品牌、规格、供应商信息及有关其他

12、要求，以方便日后进行材料调整或者更换；2.2.2材料样板标准:设计阶段样板封样目的为实现方案设计效果及材料品质提供样板保证，直接指导招标及施工提交人装修设计单位责任部门酒店设计院提交时间客房部分随样板间施工图纸及招标图分阶段同时提交；公共区域部分随招标图同时提交。数量样板间设计阶段2套（设计部、项目部分别储存），招标阶段2套（成本部、项目部分别储存）确认人1室内所项目负责人（签样板）2成本部成本经理（签样板）3室内所所长、软装所所长（签展板）4设计院分管副院长5成本部过程组组长（签展板6分管酒店建设副总裁（签展板）；此审批为顺序审批。储存要求完整储存，不得分切材料说明1、样板区装修材料须完整提

13、供；2、影响效果与成本的要紧装修材料。实物样板内容1、实物样板类（下列尺寸均指不小于尺寸，单位为mm）：石材150X150、马赛克（小颗粒）150x150、马赛克（大颗粒）200200瓷砖100100木饰面（油漆后）150150,金属80x80、普通/夹丝玻璃与镜子100100艺术玻璃150x150、皮革（真皮，有图案）150150皮革（真皮，没图案）80x100、皮革（仿皮，有图案）150x200、皮革（仿皮,没图案）IOOX120、金/银箔120x120、墙纸150x150、布艺150x150、乳胶漆色板150x150；窗帘200x300；2、地毯、五金、洁具、明装面板等提供产品说明书及全

14、面技术资料；3、特殊造型类：水晶灯等灯具、家具、艺术品、标识、特殊造型部位样板单独拟定标准；4、实物材料摆放位置须考虑材料在实际运用时的有关对位关系；5、涉及到纹理与花色的材料，提交的样板面积须反应一个完整循环。展板规格见实物材料样板展板要求备注酒店设计院提交的设计样板作为：1投标封样；2施工封样符合性的评定根据。第2节样板房选址及彩钢房建设1样板房选址1.1 酒店项目部开第一次对接会中的室外样板房工程实施要点，作为工程管理的指导性文件。项目部须积极协调项目公司按照会签纪要落实配合条件。1.2 拟定样板房选址后，项目部OA提交事项：关于XXX酒店样板间选址的事项审批，由项目管理部、成本部及公司分管工程副总审批确定，联络项目公司，并抄报酒店建设公司总经理。1.3 样板房的选址注意事项:工作内容注意事项样板房选址a)在满足整体计