某广场项目可行性研究报告.docx

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1、某广场项目可行性研究报告第一章惠州市社会经济进展概况11惠州市经济社会进展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候温与，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放往常，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速进展、充满生机活力的时期。20多年来，惠州

2、市国民经济持续快速进展，经济实力大大增强，社会与经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化进展阶段的新兴城市。2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2%。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径，2002年底，惠州市总人口为333.72万，其中户籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口

3、）50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区与仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。1.2惠州市经济社会进展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济进展历程，能够划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989-1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济进展的积存阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐步

4、向珠三角转移。惠州市的经济进展比之改革开放前进展要快得多,GDP年均增长10.4%,1988年达到33.04亿元；人口年均增长1.3%,1988年达到218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%,1988年达到27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3临1988年达到2.08亿元；工业生产总值年均增长21.8%,1988年达到20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%,1988年达到1526元；三次产业比重从1978年的一产独大进展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资与外贸出口也开始大幅增加，

5、但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。1989-1993年是惠州市经济从起步进入快速进展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大进展，GDP年均增长30.5%,地方财政收入年均增长40.8%,实际利用外资年均增长61%,城镇建成区面积年均增长24.7%,外贸出口总额年均增长37.7%,人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%,第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%,第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%,成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的惠州是房地

6、产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济进展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济进展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动与终止。这些事件对惠州的经济社会进展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的完全破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济进展陷入低落与迷茫之中。1994年至今，是惠州市经济进展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市进展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳固的进展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%,地方财政收入年均增长13.6%,实际利用外资年均增

7、长6.7%,外贸出口总额年均增长16.7%,工业生产总值年均增长21.9%,人均GDP年均增长14.5%o这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。估计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入IoOO到1500亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式进展提供契机。1.3惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市与国际大都市香港。惠州市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。良好的区位条件是

8、区域经济快速进展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放往常，珠三角西岸的进展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳与东莞的人口与国内生产总值是中山与珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的要紧原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司与在香港的外国公司的投资、技术与管理倾向流入珠三角东部，为深圳与东莞外向型经济的进展提供动力，使东岸经济进展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%,制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.6

9、1%,制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%,服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%,服务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%o进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力与高端服务业将大大促进珠三角的全面进展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便利性，进一步充分利用与强化毗邻香港的区位优势，使其同意香港与周边大城市的经济辐射与承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。1.4南海石化项目与大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资4

10、3亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目使用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，继而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该项目已于2002年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，估计到2005年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的进展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里

11、，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源与旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯与港口等基础设施网络，具有进展临海大型工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势:壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理与技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，继而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的进展前景十分可观，特

12、别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。假如从更大范围来看大亚湾，其进展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积,正处于尚待开发状态，具有进展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。1. 5惠州市在珠三角的地位与作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角要紧的生态农业供应基地与生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的进展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济进展增添一台强有力的发动机，推动惠州

13、工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，继而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海进展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护与建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概括2.1研究基础用地单位：惠州市*房地产开发有限公司发展商：惠州市*房地产开发有限公司用地性质：商住楼(高尚住宅)项目名称：*J场用地位

14、置：惠州市江北27号小区用地现状：已开发40%2. 1.1可行性研究分析的基本根据1 .国土证：惠府国用(2003)字第13020100077号惠府国用(2003)字第13020100012号惠府国用(2003)字第13020100013号惠府国用(2003)字第13020100076号2 .建设用地规划许可证：惠州市规字第337号(一期)3 .商品房预售许可证：惠州房预许(2002)42号(一期)2.1.2项目经济技术指标与有关参数规划区总用地面积49552.6平方米，已开发40机本项目经济技术指标与有关参数：总用地面积：49552.6平方米总建筑面积：250000平方米公共占地：10535

15、平方米园林占地：18500平方米销售收入：56167万元开发总投资：41504万元；其中：1 .土地开发费：4000万元；2 .土建、建安设计工程费：28752万元；3 .应缴各类税费：2500万元；4 .营业税：2000万元；5 .各类配套工程费：532万元；6 .供水增容费：120万元；7 .报建手续费:600万元;8 .不可预见费：500万元；9 .投资利息：2000万元;10 .其他费用：500万元。2.2研究过程2.2.1研究目的项目可行性研究是项目立项的根据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可根据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可根据技术经济评估，熟悉项目运行的投资收益及

16、回收期，特别是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的要紧根据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对*广场投资开发提供可行性决策根据。2.2.2研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，特别是对市场需求预测与成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识与工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市*房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等构成的顾问小组，通过搜集大量有关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统与深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。2.2.3研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛