某房地产开发公司项目实施方案.docx

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1、河西帝皇灯具超市可行性研究报告天庆房地产二oo六年H一月二十六日一、总论二、项目提出背景三、项目的可行性四、项目总体规划形式五、基础设施及建设规模六、投资估算与资金筹措七、项目开发方案及开发建设实施步骤八、项目实施的保证措施九、社会与经济效益十、结论与建议一、总论（一）、项目名称：怀化天庆房地产开发公司河西帝皇灯具超市（二）、项目开发建设单位：怀化天庆房地产开发有限公司（三）、2007年怀化经济进展走势展望2007年是我国经济社会进展进入关键阶段的重要一年，也是我市经济进入新一轮加速增长周期的拐点。作出这样的预测，要紧基于下列几个方面：面临的机遇一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济

2、学界的共识，但仍为较高增长年。据国际贸币基金组织预测,2006年全球经济增长率将达到5.1%,2007年回落0.2个百分点，是全球经济进入21世纪以来的第二个高增长年。受需求放慢与产能增加的双重影响，明年国际油价与重要原材料价格将明显走低，对我国进展有利。二、国内经济正在进入调整期。今年以来，我国经济呈现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面，宏观调控初现成效，国民经济开始朝“软着陆”方向进展。在连续四年保持两位数增长、经济总量跃居世界第四的基础上，我国经济将出现本轮增长周期以来的第二波调整,估计经济增长率将首次回落到10%下列。中央经济工作会议强调“三个协调”,将“又快又好”改为“又好又快力拟

3、定明年经济增长目标约为8%,明确传递了更加重视经济增长质量与效益的信号。但专家认为，明年中国经济增长速度将保持10%左右，投资增长将保持20%,中部地区投资增速仍将保持26%以上。同时，中央经济工作会议提出坚持加强与改善宏观调控，继续实施稳健的财政政策与货币政策，并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策与社会进展政策的协调配合。明年宏观调控重在增强执行力，提高科学性与有效性。对中部地区来说，国家将适当放松大中型劳动密集型项目的土地供给，促进沿海地区劳动密集型产业向中部地区转移。中央经济工作会议提出，要正确处理好投资与消费、内需与外需的关系，最根本的是扩大国内需求。按照部署，明年要以增加居民

4、消费特别是农民消费为重点，加快调整国民收入分配结构，努力提高农民与城镇低收入者收入水平与消费能力。随着这些措施的到位，2007年将迎来一个新的消费扩张，为我市加快现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时，我国加入WTO过渡期结束，为我们进一步扩大开放开发了广阔空间。三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出，落实促进中部崛起的政策，支持中部地区承接东部地区与境外的产业转移。国家将出台三大税收优惠政策，即在中部地区推进增值税转型，加强对农业产业化龙头企业与农民专业合作经济组织的支持，引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持“中部崛起”合作协议，未来5年国家开

5、发银行将对中部地区国家级经济技术开发区与进展潜力大、区位优势明显的部分省级开发区提供150亿元的政策性贷款。商务部启动了“万商西进”工程，计划用3年时间推动IOOoo家左右的境外与东部地区企业到中部地区开展投资贸易。我市在首届中国中部投资贸易博览会上成果显著，共签约项目42个，总投资103.60亿元,合同引资96.19亿元。此外，我市通道、麻阳、新晃、芷江、靖州与沅陵、会同7个县已作为第一批比照西部大开发政策执行地区上报国家发改委审批，同时正在努力争取辰溪、中方、淑浦、洪江市4县市进入“比照”范围。四、国家支持新农村建设的力度加大。中央经济工作会议强调把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重

6、，继续巩固、完善、加强各项支农惠农政策，切实加大对“三农”的投入。基础设施建设方面：“十一五”期间我国国债与中央预算内投资中，用于农业农村方面的投资将达到39%左右，中央财政用于农村基础设施建设投入将达3万亿元。社会事业进展方面：2006至2010年5年内，中央与地方各级政府将累计新增农村义务教育经费2182亿元，从2007年起全部免除农村义务教育阶段学生学杂费，对贫困家庭学生提供免费教科书并补助寄宿生生活费，提高公用经费保障水平，建立校舍维修改造长效机制，巩固与完善农村中小学教师工资保障机制；国家将逐步提高新型合作医疗补助标准，争取到2008年在全国农村基本建立新型合作医疗制度。培训农民方面

7、：国家实施三大“培训工程”：即“阳光工程”，2006年就拿出6亿元补助资金用于培训350万农民工；农业部的“百万中专生计划。计划用10年时间为农村培养100万名中专人才；国务院扶贫办提出，在“十一五”扶贫开发中，要确保每个贫困农户有一个劳动力同意培训。拉动农村消费方面：2005年商务部启动了“万村千乡市场工程”，力争到2007年年底在全国建设25万家“农村超市”。我们怀化是山区农业大市，完全能够争取更多的政策扶持。五、新一轮湘西地区开发全面启动。省委、省政府已经出台的湘西地区开发政策保持不变，并在新一轮湘西地区开发中进一步加大财政转移支付、产业进展专项资金投入、社会事业与生态建设的支持力度。2

8、007年省政府对湘西地区安排引导资金与贷款贴息2亿元。我市列入上一轮湘西地区开发规划的52个产业项目将于明年开始替换，其中6月份将对今年完工的28个项目进行替补。一批在建项目马上建成投产。比如，40万吨纸浆项目明年底基本建成投产，2008年达产达标达效，每年可实现销售收入24.2亿元、财政收入近3亿元；铜湾与大江潭2座电站第一台机组与牌楼、锦江、若水等一批在建电站将于明年投产发电，全年可新增发电量4亿千瓦时；华中水泥厂技改扩建工程二期明年建成投产，年生产能力将提高到130万吨。六、交通等基础设施条件将有根本性改善。我市“一线二纵四横”公路主骨架建设全面铺开，邵怀、怀新、常吉三条高速将先后于20

9、07年、2008年建成通车，境内高速公路里程将达273公里，国省道干线公路改造、县乡村道改造等一批项目加快建设。渝怀铁路继今年开通货运之后，明年将开通客运。芷江机场在开通长沙、广州航线的基础上，将采取转机方式通过北京、上海等重要航空港。立体交通体系的形成必将明显改变城乡面貌，提升怀化区位优势，为市域经济进展插上腾飞的翅膀。止匕外，全市上下涌动着一股抓机遇、求进展的热潮，甩开膀子抓进展、扑下身子抓落实的氛围逐步形成。面临的挑战一、国家实施宏观调控政策对区域经济进展提出了新的更高的要求。对我市而言，要紧是土地政策与产业政策带来的影响较大。比如，土地政策方面，近几年来中央对土地调控越来越严，采取的措

10、施越来越硬。今年8月国务院下发了关于加强土地调控有关问题的通知，其政策精神要紧表达在7个方面：各级政府责任进一步强化，土地调控的力度进一步加大，土地审批方式进行了重大调整，建设用地成本较大幅度提高，土地收益管理更加规范，基本农田保护更加严格，土地违法责任追究更加严厉。通知规定，工业用地出让最低价标准不得低于取得成本（征地补偿安置与拆迁费用）、开发成本（几通一平费用）与政府收益（有关税费与土地纯收益）之与；工业用地务必使用招标拍卖挂牌方式出让。专家估计这样将会使地价总水平提高50%。我市正处在工业化初期，城市化程度较低，未来几年加快进展所形成的用地需求旺盛。国家土地调控政策实施后，将会导致用地矛

11、盾加剧,用地成本提高，征地难度加大，对我市工业进展、基础设施建设、房地产开发与招商引资等都会带来一定影响。据国土部门资料，2004年到2006年省国土资源厅下达我市的用地计划指标分别为300公顷（4500亩）、173公顷（2595亩）、230公顷（3450亩），实际需要用地面积398公顷（5970亩）、180公顷（2700亩）、243公顷（3645亩），省里下达我市的用地指标在缩小，用地缺口较大。明年，我市将有一批重大项目上马或者续建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如，产业政策方面，中央继续将节能降耗与污染减排作为促进产业结构优化升级的重要途径，进一步加大调整产能过剩行业与淘汰落后生产能力

12、的力度：一方面加大对小冶炼的淘汰力度。从今年9月1日起提高电解金属镒的行业门槛与能耗、环保标准，规定单条生产线产能务必在1万吨/年以上，企业生产规模务必达到3万吨/年以上，A级、B级产品综合电耗不高于8600千瓦时/吨，C、D级不高于6500千瓦时/吨，原料中可溶性镒回收率大于82%等。另一方面操纵高消耗、高污染、资源性产品出口。从今年11月1日起硅镒出口征收510%的关税，从明年1月1日起，铜铝出口征收10-15%的关税，同时对冶炼企业实行差别电价。我市铁合金、水泥、纺织、电石、电力等高能耗的规模企业达到112家，占全市规模企业总数的28%,这些企业对地方财税奉献大，吸纳就业岗位多，对全市经

13、济社会进展至关重要。面对国家产业调控政策，假如不采取相应措施积极应对，大部分企业将因达不到要求而面临关闭或者停产。二、加快改革攻坚带来的社会矛盾增多。我市改革已进入攻坚阶段，明年乃至今后几年将强力推进工业企业、商贸流通企业、城市管理、竞争性社会事业与城乡集体经济经营性资产等几大重点领域的改革，必定涉及利益关系的调整，遇到这样那样的阻力，假如不积极稳妥，处理不当，就会影响社会与谐稳固。综合分析宏观经济环境与全市经济形势，我们认为，明年怀化经济进展机遇与挑战并存，机遇大于挑战，总体处于艰难的爬坡阶段，处在蓄势待发、孕育突破的关键时期。据市统计局预测，明年我市经济增长速度保守估计为9.9%,同时也有

14、增长I10%、12.0%的潜力。今年11月20-21日市委召开常委扩大会议专题讨论明年经济工作，在充分权衡各类利弊因素的基础上，确定2007年经济增长确保11%、力争12%,高于全国8%、全省10%的预期目标，既表达了追赶跨越、提升标杆的要求，也具有现实可能性与可行性。能够预见，随着一批重大项目的建成投产，到2008年撤地设市10周年的时候，怀化经济进展必将登上一个大的台阶。（四）、项目概况拟开发的怀化天庆房地产开发公司河西帝皇灯具超市项目位于河西世纪广场西北方向，河西主干道舞阳大道与神龙北路正相交处。东面与河西目前唯一的市政广场一一世纪广场相望，西面为天庆商贸城及轻纺城，北面为天凯装饰材料城

15、，南面为新建的五金水暖机电大市场。河西帝皇灯具超市项目是怀化天庆房地产开发公司开发的一个以商业为主体的综合类项目。总占地面积约为4200平方米，建筑占地面积约为3000平方米，项目用地性质为商服用地。地块面向世纪广场呈弧形展开，呈较不规则形状。项目基地平坦，地质条件良好。该地块周边经营业状以建材、家庭装修类商品为主。经市场调查，河西目前尚未有真正意义上的专业灯具经营市场，而因货车不准进城的政策执行，现人民路灯具街经营户希望向河西搬迁，河西帝皇灯具超市的定位由此而来。根据本项目区位状况，根据市场调查，灯具经营户提出要求本市场适当配套部分居住及办公物业，以配套市场经营的需要。考虑到市场经营户的实际

16、需要，同时结合考虑本项目位处河西世纪广场（神龙路与舞阳大道交汇处），为提升河西整体区域品位，进一步吸引投资者前来怀化投资，本项目拟配套建设一栋高层塔楼。二、项目提出背景从怀化城市整体规划上看，河西作为专业市场规划的片区已然成型，目前已形成十九大专业市场，市场辐射我国西南五省约2500万人口，成为流行业的重要出口港，开发河西帝皇灯具超市项目既符合怀化整体城市规划，也是顺应怀化灯具经营户大部分业主的希望，实属必要。（一）项目建设的背景怀化地处湖南省西南部，西邻贵州，南连广西，自古有“黔滇门户”，“全楚咽喉”之称。怀化现辖13个市、区，幅员2.76万平方公里，人口约500万，聚居着汉、侗、苗、瑶、土家等32个民族。这里山清水秀，幅员辽阔，物华天宝，人民勤劳勇敢、善良好客。怀化是湘黔、枝柳铁路与320国道的交汇中心；新修建的渝怀铁路马上通车，构成了怀化交通枢纽中心。改革开放以来，在党中央国务院与省委省政府的正确领导下，怀