某房地产世纪庄园项目行销策划计划书.docx

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1、某房地产世纪庄园项目行销策划计划书世纪庄园项目行销策划计划书1、市场调研分析2、主题研究与设计3、产品建议4、项目包装建议5、合作方案东方恒基地产顾问机构2001.8根据近期双方多次交流与沟通，基于7月18日双方会面商议的共识，我司进一步深化了项目构思，并将部分工作成果与观点做提出如下：1、市场调研分析本案处在竞争项目密度较大的区域，产品品质、环境、景观、销售价格竞争个案各自都有明显的卖点，下列就临近地区典型竞争个案从地段、价格与户型面积等因素对其销售状况做出分析，希望能汲取到有价值的信息。目标区域楼盘众多，本报告系不完全统计，仅取样分析竞争个案16个。包含了目前在售的二环内临近项目（3KM内

2、）、二环外临近项目（3KM内）与其他典型竞争楼盘数据。其他楼盘资料如需要，我们将随时提供。由于市场状况瞬息万变，本资料部分数据不精确也在所难免，仅供参考并请指正。个案名称京香福苑宝钞苑官书院小区华冠丽景发展商京湘房地产园丁房地产天石恒房地产泰安房地产地段安定门内安定门内宝钞胡同1号安定门永康胡同东直门北小街要紧交通动线二环内二环内二环内二环内均价9000850090008200起价8500806887007800总建面积36万m?1万户3.6万行10万m?（一期）占地面积20公顷0.2万3万后（一期）建筑栋数/层数/属性3栋/6层，8层，10层/板楼1栋（80套）/7层/多层2栋（200套）/

3、6层/板楼板楼6栋/6层塔楼1栋/22层园林景观风格与特征绿化率30%绿化率30%新加坡园林风格绿化率40%欧式景观设计绿化率50%内装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯户型范围.一居二居，复式一居三居一居三居，跃式一居三居，复式主力面积150f（三居）158f（三居）99-125肝（三居）150m2实用率82%78%86%93%主力总价130万/套120万/套110万/套120万/套工程进度现房现房现房工程共三期，期房销售状况售完认购70%认购70%认购30%（一期）物管费2.4元/月m21F0.95元/2F以上2.85元2.3元/月m23.00元/月m2售楼电话64048055840380688403

4、498564164882其他现入住50%总建100万Hf,期02年10月完工个案名称中景濠庭上龙嘉园雍与家园与平新城发展商千禧福临房地产中堡嘉业房地产银泰房地产强佑房地产地段安定门外地兴居安定门外北200米雍与宫北护城河畔与平里东街要紧交通动线二，三环间二，三环间二，三环间二，三环间均价9800880088007200起价6700846081506600总建面积6万行2.5万10万门14万占地面积1万Itf0.3万nf3万f2.1万行建筑栋数/层数/属性3栋（200套）/20层/塔板相连2栋/14层/板式高层5栋（524套）/（14,16层）/塔板相间4栋塔楼/18层4栋板楼/12层园林景观风

5、格与特征绿化率30%位于青年湖邻近绿化率30%1万门的洗心林绿化率40%运动场地齐全绿化率35%内装修状况精装初装毛坯毛坯户型范围一居70m2；二居117m2；三居157187m2二居124三居175m2二居四居80肝250m2一居四居，复式主力面积157m2-187m2（三居）175m2150m?190m2（居）160肝（三居）实用率70%70%83%79%主力总价130万/套160万/套130170万/套120万/套工程进度期房现房期房期房销售状况10月开盘认购80%认购85%认购50%物管费未定2.7元/月ma3.23.6元/月m22.7元/月m1售楼电话64485670/1642642

6、0264265380842108888422211864273338其他02年10月入住现入住80%2001年10月入住2002年10月入住个案名称三秀涵雅居柳清居柳源居杰宝公寓发展商强佑房地产强佑房地产地力房地产杰宝房地产地段青年湖公园东侧安外外使馆斜街安外大街11号安定门外蒋宅口要紧交通动线二，三环间二，三环间二，三环间二，三环间均价69007800800011300起价58006600670010600总建面积1万而5.6万户4.7万户8万Itf占地面积0.2万Itf0.9万f1.1万f1万Itf建筑栋数/层数/属性1栋/18层板楼（小户型）2栋（204套）/20层/塔楼3栋（300套）

7、/16层板式小高层300套/20层U型联体板式园林景观风格与特征绿化率30%空中花园，地面花园绿化率38%临近柳源公园绿化率30%绿化率30%内装修状况毛坯毛坯毛坯高质量精装户型范围一居65m2；二居105m2；三居130m2二居100m2;三居150180而；四居200m2一居五居74235m2一居四居主力面积（三居）122ma180m2160m2123160Itf（二居）实用率77%75%76%82%主力总价85万/套140万/套130万/套120万/套工程进度期房准现房期房准现房销售状况认购70%认购60%认购30%认购70%物管费2.3元/月m22.3元/月m22.5元/月m23.8元

8、/月ma售楼电话8425600684256555842560068425655564258555642586668425250084252501其他2001年10月入住其中：一栋已销80%；一栋已销40%2001年12完工2002年春季入住2001年10月完工个案名称当代万国城湖景苑豪威嘉园阳光都市发展商当代投资集团有限公司社团住宅合作社豪威家业房地产华居工体北房地产地段东直门外青年湖公园以西与平西街新中街要紧交通动线二，三环间二，三环间二，三环间二，三环间均价8800660065008200起价7800525059807000总建面积55万后3万而3万户50万什占地面积22公顷1.29万m0

9、.3万Itf7.8公顷建筑栋数/层数/属性3栋（300户）25层/塔楼，板楼1栋（200套）10层/板楼3栋（200套）/16层/联体板楼4栋/24层/塔楼园林景观风格与特征绿化率50%绿化率40%绿化率30%绿化率40%内装修状况精装初装毛坯初装户型范围一居88f三居(150229m2)二居86.3而；三131.8m3；四居177m2一居四居64172m2一居6080m2；二居150160mJ；三居1三204m2；跃层300m2主力面积155m2131.8m2150m2150-170m2实用率80%80%86%79%主力总价130万/套100万/套105万/套140万/套工程进度期房现房期房

10、期房销售状况认购70%认购67%认购50%物管费未定2.6元/月m22.29元/月m23.00元/月m2售楼电话64656665621490256429720284270660/664169988其他明年入住2002年3月完工年底入住综合上表数据，能够做如下分析:一、均价600170003个样本，占18.75%;接近三环的老楼盘，品质不高。700180003个样本，占18.75%;低价位楼盘大多出于强佑地产之手，容积率高。但销售火暴。800190008个样本，占50%；主力价位段，二环内临近项目价格均在此区间。9001以上2个样本，占12.5%。甲级公寓、都是精装修项目。二、主力总价分析100

11、万下列12.5%；101120万37.5%;121140万43.75%;141160万6.25%;161万以上6.25%可见总价121140万的房屋为该地区楼盘销售的主力总价。而高昂的总价，住宅郊区化带来的TOWNHOUSE同类总价冲击，决定该价位段客户的益发稀缺。上述楼盘中，达到现房或者年底前交房的占一半，其他全部楼盘都已开工并在工期上领先本案较多。这对本案销售存在一定威胁，本案在未来主力预售时将面临竞争项目形象进度的强大竞争压力，需借助一定价格优势来增加成交说服力。2、主题研究与设计根据上文所述，本案的周边竞争项目主力总价要紧在140万上下，而定位于同类客户与该客户群的购买分散引致了销售难

12、度逐步增大。我们鉴于上述竞争现状，特提出以“小户型白领公寓”（或者者“精英住宅”）类型为主题的项目进展思路。我们的市场根据除了前文分析的该区域市场空白之外，还包含了我司的小户型市场研究成果。我们在此对北京市小户型热销的现象先做简单分析如下：2.1 供应状况通过对北京在建楼盘的调查，小户型占40%（包含40%）以上的项目如表1所列。1小户型项目序号项目名称建筑面积（万a?）位置价格（元/ri?）入住时间1东环1815东三环中路18号7800-84002002.6.2世安望京家园3望京新城4500-50002001.5.3金福家园（一期）7定福庄3280-3541现房4兴隆家园（南区）60京通快速路口4080-53802001.10.5亮马水晶2.39东风桥5550-62002002.11.6嘉悦精英1.4望京52802001.9.7九知公寓1亚运村小营4880-56002000.9.8信德新时代（二期）8宣武鸭子桥北里4750-70502002.5.9自由度1.85海淀田村路8号4680-56002002.4.10百郎园6.3复兴路甲36号2001.10.11今典花园（二期）20西直门7500-85002001.12.12硅谷先锋12