某房地产楼盘项目可行性研究报告(doc 50页).docx

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1、某房地产楼盘项目可行性研究报告（doc50页）摘要本论文为房地产项目的可行性研究。可行性研究关于一个投资巨大的建设项目来说是十分必要的。本文运用科学的手段，站在客观、公正的角度上，通过对国家、陕西省、西安市经济状况及房地产市场的分析，结合项目的具体情况，提出本项目的方案，包含项目建设的SWOT分析，市场定位，规划设计方案，开发进度安排，市场营销策略，总投资估算与资金筹措。然后运用工程经济的评价方法，对方案进行财务评价，包含对方案的盈利能力、清偿能力、抗风险能力进行全面分析，最后得出本方案的综合评价与建议。关键词：房地产，可行性研究，财务评价AbstractThisthesisistheFaci

2、1ityStudyofRea1estate.Toan1argeconstructioninvestment,theFaci1ityStudyisveryimportantandessentia1.Bythemethodofscience,standingatanobjectiveandimpartia1viewment,fromtheana1ysistothecircumstanceofmacro-economicsofNation,ShaanxiprovinceandXian,addingthedetai1circumstanceoftheproject,thisthesisproposes

3、adetai1p1antothisproject.Inc1udingtheSWOTAna1ysisoftheproject,MarketingPrositon,theP1anofdesign,theSchedu1eofDeve1opment,theStrategeofMarketingPromotion,theInvestmentestimateandthefundsco11ection.Then,makeatota1financia1eva1uationwithEngineeringEconomicmethodtothisp1an.Inc1udingtheabi1ityofEarnings,

4、Paythe1oansandDefyingtheventures.Fina11y,thisthesismakeacomp1exconc1usionsandsuggestionstothisp1an.KeyWords:Rea1Estate,Faci1ityStudy,Financia1Eva1uation第一章总论31.1 建设项目概况31.2 项目建设的必要性313可行性研究的编制根据4第二章市场分析52.1 宏观经济形势52.2 西安市房地产市场分析82.3 项目SWOT分析202.4 项目的市场定位21第三章项目建设条件253.1 项目建设的自然条件253.2 项目建设的用地条件253.3

5、 市政配套条件25第四章项目规划设计方案264.1 设计指导思想及设计特点264.2 总平面设计274.3 建筑设计274.4 结构设计284.5 技术经济指标28第五章项目的实施进度安排305.1 建设方式305.2 开发进度安排30第六章项目的销售方案策划316.1 销售理念与策略316.2 促销策略326.3 销售实施计划336.4 销售进度安排34第七章项目总投资估算357.1 估算根据与原则357.2 总投资估算357.3 总投资资金来源37第八章项目财务评价388.1盈利能力分析388.28.3第九章9.19.2偿债能力分析39不确定性分析39项目综合评价与结论44项目综合评价44

6、项目建议44第一章总论1.1 建设项目概况1.1.1 项目概况本项目地块位于西安市长安路与友谊西路交汇处西北角，项目建设总用地面积20185m，合30.278亩（已扣除代征路与规划路所占面积）。该地块南北狭长，东西进深浅，临长安路长度为320米，该地块东西最宽处约100米（南端），最窄处约30米（北端），且呈现由南向北宽度逐步减少的特征，现要紧为住宅区，建筑较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁阶段。从目前现状来看，项目周边主干道现状比较理想，车流量与人流量较大，项目周边聚集公交线路31条，构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套与休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨

7、度较大，商业价值较高。项目规划用地面积20185.431（不含代征路），建设总面积144416.2f（含地下14248.22m），其中住宅29602.77Irf，写字楼94368.34Irf，商场2917.59m，多功能中心3278.28i，绿化率28.26%，车位1065个。项目计划总投资62189.32万元，分两期建设，一期建设面积103940亩，二期建设面积40926.2i。1.1.2 建设单位概况本项目的开发商中贸房地产开发有限公司是中贸世纪企业集团有限公司的子公司，注册资金5000万元。中贸世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分

8、会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的中贸国际大厦，改造完成了中贸商务大厦、中贸物业大厦等项目，并与西安市建筑设计院合作新建了一栋综合业务楼。1.2 项目建设的必要性（1）房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业的进展对国家经济的进展有着十分巨大的带动作用。（2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求与居民对住宅的需求都急剧增长。（3）本项目地处南门外，属于城市中心地带，交通便利，各类设施齐全，位于钟楼商圈与小寨商圈结合处，商业优势明显。项目定位于写字楼与住宅的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地产业

9、的进展做出一定的奉献。1.3 可行性研究的编制根据(1)国民经济中长期进展规划与产业政策(2)投资项目可行性研究指南(3)西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则(4)陕西省建筑工程综合概预算定额(1999)(5)陕西省工程建设其它费用定额(6)全国统一建筑按装工程工期定额(2000年)(7)城市居住区规划设计规范(8)中贸世纪企业集团提供的其他有关资料(9)现场勘察报告及市场调查报告(10)行业市场目前的平均情况第二章市场分析2.1 宏观经济形势2.1.1 全国经济状况分析2004年全年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值20744亿元，增

10、长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的奉献率为9.2%与29.0%，分别比上年提高5.2个百分点与28个百分点。从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据说明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。(1)固定资产投资增幅继续回落一季度，固定资产投资尽管仍保持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会固定资产投资1099

11、8亿元，增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。现在投资的现状能够说是增长速度仍然偏快，但是增长的势头已经开始放缓。从一季度新开工项目计划总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。当然，这是在去年投资增长幅度很高的基础上。从房地产投资中也能够看到这种趋势。去年同期城镇投资项目中，房地产开发投资增长41.1%；而今年首季房地产开发投资达到2324亿元，增长26.7%。分行业看，农业、能源交通等行业投资得到加强。农林牧渔业投资增长39.9%，煤炭开采及洗选业增长86.1%，电力、燃气及水的生产与供应业增长

12、44%，铁路投资增长4.3倍。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业投资分别下降2.9%与1.4%。首季固定资产投资增幅较去年虽有较大幅度回落，但这是在去年增长速度很高的基础上的增长，因此规模依然是偏大的，仍在高位运行。因此，国家还会加强土地审批与信贷投放的管理力度。(2)消费需求加快增长一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%，扣除价格因素，实际增长11.9%,比去年同期加快2.7个百分点。进出口贸易持续扩大今年一季度，我国进出口贸易持续扩大，出口继续快速增长，进出口总额2952亿美元，增长23.1%。统计还说明，出口1559亿美元，增长

13、34.9%；进口1393亿美元，增长12.2%。进出口相抵，顺差166亿美元。在一些出口大省，通常贸易出口高速增长，私营企业出口高速增长，进料加工进口快速增长，通常贸易与来料加工进口下降，出现了新的特点。外商直接投资继续增加。外商直接投资合同金额352亿美元，同比增长4.5%；实际使用金额134亿美元，增长9.5%。3月末，国家外汇储备达6591亿美元，比去年末增加492亿美元。2.1.2 全国房地产市场分析2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。在近几年的高速增长过程中，

14、也出现了一些不好的情况，如局部地区房地产投资过热，房地产价格增长过快等情况。之因此一些地区的房地产出现持续快速上涨，要紧原因在于房地产投资性购买或者更准确地说应是投机性购买。局部地区一些人群购买房地产不是为改善居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群通过大量购买拉高房地产价格，造成普通居民的房地产价格上升预期及追涨性购买，从而形成价格上涨引发的价格上涨。房地产价格上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能再支撑下去或者宏观政策当局对其采取制止性措施，泡沫膨胀不可能自己停歇，一直会上涨到崩溃为止。日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也

15、未能从中走出来；中国沿海局部地区1990年代初出现极度严重的房地产泡沫，尽管同时期全国其他地区并未出现大面积的房地产泡沫，但已经对金融体系及宏观经济造成了严重的破坏。这些过去的教训应当引起我们足够的重视。因此，警惕与操纵房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。从2003年下半年开始，政府出台了一系列的宏观经济政策对经济过热，要紧是投资过热的现象进行了调控。要紧包含通过公布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(业界称之“121号文件”)关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知等政策，对房地产行业进行调控。从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳固房价，操纵房地产业过快增长势头的措施，要紧有：(1)央行加息。自2005年3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平与内部定价规则。以5年期以上个人住房货款为例，其利率下限为货款基准利率6.12%的09倍。3月18日，央行向各家银行发出了紧急通知，明确5年期以上的房贷下限利率为5.508%。同时上调个人