某楼盘项目价格策略与执行方案.docx

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1、某楼盘项目价格策略与执行方案前言一、周边楼盘价格调查1价格调查汇总2 .说明3 .一次评估与加权二、天泰馥香谷与调查楼盘评估1 .树图解析与权重系数计算1.1 天泰馥香谷1.2 银都景园1.3 金帝山庄1.4颐景园1.5名仕花园1.6锦园1.7千禧龙苑1.8蔚兰海岸1.9新贵都1.10绿岛花园1.H矿泉花园三、评估与价格修正1 .修正公式2 .修正过程3 .修正结果四、天泰馥香谷价格定位建议五、价格策略与执行方案1、价格策略1.1价格是消费者购房最敏感因素12户型统计与总价分析1. 3发挥差价原则2、执行方案2.1单元评估2. 2楼层评估2. 3楼层差价率与差价系数2. 4各单元平均价计算2.

2、 5价格明细表六、价格执行反馈操纵系统附表1开盘期首推户型价格明细表价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少没有市场低了，公司缺失利润没有效T1如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座这永远是我们解析的重心第二部分：天泰被置谷项目价格策略与执行方案一、周边楼盘价格调查1、价格调查汇总7统最最平均折实均价位楼盘名称计面积M2高标价元/M2低标价元/M2标价元2一次性%银行按揭修正均价元加2备注银都景园520006030508056000+1%5644不打折，如不是一次性付s要+10%金帝山庄6600048003800450098折04482颐景园72000450

3、032003840003820名仕花园3024848004000450097折98折4410锦园11000057003800488097折04850千禧龙苑5000063003900480097折98折4694蔚蓝海洋12000080004700560095折97折5409新贵都47000046004000428098折04262绿岛花园37216700043005560005550矿泉花园7377678006000691096折068542、说明 11月6日11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。 修正均价要紧根据统计面积所占比例、销售时

4、间、实际成交时大都再给优惠、大多数使用按揭付款方式等因素。 参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。3、一次评估与加权（平均分）颐锦新馥香楼盘银金景名园千蔚贵绿矿谷评估项都帝园仕禧都岛泉景山花龙海花花园庄园苑岸园园9.7.7.9.8.7.9.8.8.8.7.625区域地O8562030120477550段5557.7.7.7.7.7.7.9.9.8.7.60周边社65980430256120232区5557.7.7.7.7.7.7.9.9.8.7.65交通条4506515454565357530件价格与付款方式7.508.5757.858.1758.0258.058.207.807.7

5、758.008.508.9.8.8.8.7.6.9.9.8.6.325营销水平450002517500725575125225759.8.7.7.9.8.8.7.7.8.9.50小区内绿化情况12547570825002757590103759.8.7.7.7.7.7.8.8.7.9.45小区内规划情况175125456754065575725406758.8.7.7.7.8.7.8.8.8.9.00小区公80658770653042906207共配套5555设施9.9.7.7.7.7.7.8.8.7.9.60顾问代00053567357570704295理水平559.8.7.8.7.7.7.

6、8.8.8.9.20物业管00603000208012656222理水平5558583767877777786858284.45合计.1.7.6.7.6.3.6.7.7.10252575757505075（加权分）银金颐名锦千蔚新绿矿馥香谷楼盘都帝景仕园禧再贝岛泉评估项景山园花龙海都花花园庄园苑岸园园加权评估0.550.550.370.350.470.060.120.860.850.830.80加权因素包含：开盘时间、目前执行价格、销售率2、评估加权：(1)H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662(2)加权修正：银都花园二H1=8.5914+0.55=8.9451金帝=H2=8.395

7、1+0.55=8.9451颐景园=H3=7.6108+0.37=7.9808名仕花园=H4=8.00968+0.35=8.35968锦园二H5=7.7488+0.47=8.1688千禧龙苑二H6=7.7048+0.06=7.7108蔚兰海岸=H7=7.8022+0.12=7.9222新贵都=H8=8.6312+0.86=9.4912绿岛花园=H9=8.5511+0.85=9.4011矿泉花园=H1O=8.2217+0.83=9.5017三、评估与价格修正1、修正公式天泰馥香谷评估得分比较楼盘评估得分*比较楼盘均价2、修正过程银都花园：8.都花*4644=4545.008.945189962金帝

8、山庄：oy1t-1*4482=4493.008.9451E日ri8.9662颐景园：7qqq*3820=4292.00(.yoUozr_8.9662名仕花园：qq,q.q*4410=4730.008.35968.118.9662锦园：QIaQQ*4850=5323.008. Iboo十、士八升8.9662千禧龙苑：7qiq*4694=4990.00(.yIUoya、-38.9662蔚兰海岸：7q999*4409=4990.00IP乙乙乙,rUtJ七r78.9662新贵都：丁而？*4262=4026.00kJJ1乙r.8.9662绿岛花园：77=*4550=4338.OO9. 0517匕H1I8

9、.9662矿泉花园：CCm7*6854.00=6789.0010. 05173、修正结果4545.00+4493.00+4292.00+4730.00+5323.00+4990.00+4990.00+4026.00+4338.006789.0010=4851.60即：天泰馥香谷市场已然形成同时能够同意的平均价格是：4850元/平方米四、天泰馥香谷价格定位建议天泰馥香谷平均价格应是：4850元/平方米，正负出入不宜超过200元。为配合分批销售与低开高走的价格策略，第一批提出价格定位如下：平均价格：47004900元/平方米；本案设定均价：4800元/平方米（如卖精装修房每平米加价1000.00元

10、）；最低价与最高价差设计幅度：39806180元/平方米（如卖精装修房每平米加价1000.00元）o本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回。五、定价策略与执行方案（-）定价策略1、价格是消费者购房最敏感因素根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的熟悉，我们感到价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格务必是慎重研究的。针对青岛房地产市场的价格现状,我们此次使用的定价技巧,一方面是针对同行的竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群。在使用了1）竞争价格评估；2）萃辰树图；3）成本利润法；4）差价设计法。四种方法结合,我们得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼

11、盘。2、户型统计与总价分析1）面积分类：共175种，最小面积IO150平方米,最大面积288平方米。2）户型分类：二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫复式、错层、标准层共8种。3）面积阶段分类：101T50平方米共148套150-180平方米共20套180-280平方米共140套合计3O8套。根据以上户型统计，能够看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题,也就是说要有100多套房子总价在100万以上。目前天泰馥香谷已售出60套，合计销售面积9252.90已完成17.80%,其中200m2以上复式套型占28%左右,100多平米的套型占72%,由此看出大户型由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的。根据这种销售情况我们建议12月20日开盘时推出8000余平米，具体为8栋1单元：1113.20m2（已售面积128.40m2）；4栋5单元：1283.70m2；1栋3单元:1208.40m2（已售面积139.711?）