某地区房地产市场管理知识分析.docx

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1、某地区房地产市场管理知识分析房地产形势分析报告2011年关于报告的说明：本报告的撰写是在考察南阳市城市概况、城市规划、进展现状与房地产市场行情的基础上确定的，很大程度上依靠于目前房地产市场的供求关系基础，并最终形成对南阳市未来房地产进展的初步预测。目录：第一部分楼市宏观环境扫描1.1、 宏观政策综述1.2、 土地政策方面1.3、 金融政策方面1.4、 其他房地产政策方面15、政策预测1.6、 宏观小结第二部分、南阳市进展环境分析2.1、 城市概述2.2、 人口基础2.3、 城市经济数据2.4、 产业结构2.5、 社会消费品零售总额2.6、 南阳市进展环境小结第三部分、南阳市房地产环境进展及现状

2、分析3.1、 固定资产投资数据3.2、 历年商品房及住宅竣工情况3.3、 2010年南阳市房地产市场情况简析3.4、 2011年南阳市房地产市场情况简析3.5、 南阳市中心城区房地产环境现状分析3.6、 南阳市房地产环境进展现状总结第一部分楼市宏观环境扫描1.1、 宏观政策综述回顾过去几年，在经历了2(X)5、2(X)7年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稔固性，从2010年1月10号国务院办公厅公布要求促进房地产市场平稳健康进展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产有关调控政策密集出击，特别是以415国十条”为代表的楼市新政，中国楼市大概风雨再来。然而，市场经历了极其短暂的观望

3、之后，不管是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现人多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。时比2007年的中国楼市夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳固、走向成熟。总结2010年楼市调控，要紧呈现在下列几点：1.2、 土地政策方面0强调房地产用地监管开展突击检查(2010.03.10)2010年3月10号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包含了“开发商竞买保证金最少两成”、

4、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。0国土部下发闲置土地黑名单(2010.08.02)2010年8月2号，国土资源部已将份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。0闲置土地一年以上禁拿地2010年9月27号，国土资源部、住房与城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地与建设管理调控的通知(下称通知)，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地与建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好进展。本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地

5、竞买的资格。1.3、 金融政策方面0上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。严控二套房贷款，不得低于40%2010年1月10日：国务院出台“国十条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型与非改善型，概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大时金融机构房地产贷款业务的监督管理与窗口指导：加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。0贷款买二套房首付不得低于50%2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭

6、，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。0房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010年4月17号，国务院下发通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款：对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。0严格执行差别化房贷政策不能动摇2010年7月12号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人衣示，差别化房贷政策的要求与标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策

7、。0商品住房贷款首付提高至30%国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。0提高一年期存款基准利率2010年10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%：一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。0规范公

8、积金个人住房贷款2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%,严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。1.4、 其他房地产政策方面0共同购买人不再享受契税优惠政策2010年4月2号，财政部下发通知，对两个或者两个以上个人共同购买90平方米及下列普通住房，其中一人或者多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次

9、购买普通住房的契税优惠政策。0商业性个人住房贷款以家庭界定住房套数住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。0未获预售许可项目开发商不得收取定金2010年4月20号，住建部下发通知，对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。0三部委联合下发通知加强廉租房管理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。1.

10、5、 政策预测151、国家房地产政策调整动向对一二线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整：对一线城市政府土地价格政策不可能调整；利用金融杠杆对线城市房地产资金供应进行严管。对三四线城市房地产管理维持现状。152、房地产业走势房地产业在国家严管政策下：中小房地产企业由于资金压力或者逐步退出，或者被大房地产企业兼并,房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。153、土地供应走势国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对线城市土地供应量会进行适度补充调整。土地供应政策务必能够经得起市场经济考验。154、金触走

11、势在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。房地产业是稔固的需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策2-3年不可能变。各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。155、公租房与廉租房落实情况公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。一线城市公租房与廉租房落实情况相刻比较好，一线城市第批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；二线城市落实情况通常，要等到20H年第四季度与2012第一二季度年上市：三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。1.

12、6、 宏观小结国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房地产业进行大洗牌,但民众对房地产的刚性需求不可能变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房务必按市场经济规律来管。2.1、城市概述根据南阳城市总体规划.第二部分、南阳市进展环境分析2010年中心城市建成区面积达到107平方公里，城市人口110万，2023年建成区面积要达到176.4平方公里，城市人口180万,实现区域性中心城市、全省次中心城市与生态宜居城市的目标。城市布局空间布局“一心、两轴、五板块”1一心：指以中心城区为核心2 .两轴：指以宁西铁路与焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业进展复

13、合轴线，作为南阳市域城镇进展与产业布局的主体构架，与跨区域合作的要紧通道。3 .五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源与冶金建材产业集聚区、东部食品与石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。空间结构“一河两岸、四组团”“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不一致功能城市组团；空间进展：-东延南拓”中心城区北部、西部空间以生态保护与培养为主，城镇进展方向要紧向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域与独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护与建设，提

14、升城市环境品质，营造休闲娱乐与风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市要紧以东、北为主进展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期进展重点中心城区界定：规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包含宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。2.2、人口基础南阳城镇人口增长走势图U2006年2007年2008年2009年2010年314.71331.44381.95401.55420.2I城镇化率31.56%33.30%34.90%36.63%38.20%20040.00%30.00%20.0

15、0%10.%0.00%根据南阳市国民经济与社会进展规划，2023年南阳城区人口将达到180万人，相当于2010-2023年每年净增长8万市区人口，按照南阳市2(X)5年中心城区人均住房建筑面积32.3平方米计算，仅此一项中心城区每年将有258.4万平方米左右的商品住宅需求量：另外老城区拆迁改造、旧房改造量也很多；而伴随近年来南阳市国民经济快速进展，城镇居民收入稳固增加I,生活水平不断提高，以改善性需求为主导的中档住宅需求不断增加：而鉴于南阳与郑州的地理距离，本地到省会购房客户相对较少，这也为本土地产市场的进展提供了坚实的客户资源。以上种种支撑起目前南阳房地产开发持续快速进展、市场需求持续保持旺盛。2.3、 城市经济数据南阳市近年GDP走势图16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%南阳市近年人均GDP走势图20000150001000090002005年2006年2007年2008第29年14.50%14.00%13