某地房地产市场深度研究报告.docx

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1、某地房地产市场深度研究报告2003年5月10月第10届房交会期间,都市快报委托权威调查机构一一杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对购房群体进行调查，使用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取763个样本，并结合华坤杭州房地产市场深度研究报告数据库，对杭州住宅楼市场进行全面分析。一、购房者基本形态参加本次房交会的人群以杭州本地居民为主，占受访总人数的82.1%,省内其它地区购房者所占比例为15.3%,省外购房者不多，仅占2.6%。杭州市内的购房者中，来自西湖区购房者比例最高占26.1乐其次来自下城区的购房者占总人数的17.8乐再次为上城区占14.3乐江干区比例为10.5%,拱

2、塞区为9.95来自余杭区、滨江区的购房者比例分别为2.3%、1.2%,值得一提的是在763位调查群体中没有一位来自萧山区。来自省内其它地区以温州、嘉兴来人最多，其次是台州、金华等。省外购房者要紧来自上海、广东与江苏。从购房者年龄上看，在2549岁之间，随着年龄的增长，购房群体逐步减少，其住房得到解决的比例也越高。因此2529、3034、3539、4044、4549五个年龄段的打算购房的群体依次递减为：33.14%、22.67%、13.37%、7.56%、6.98%；另外，5055岁的群体由于为子女购房的原因,其比例达到16.28%。购房者年龄分布从购房者购房意图来看，“首次购房，满足基本住房需

3、要”与“二次购房，改善居住条件”的比例相当,分别为36.9%与36.3乐”为了投资收益”的比例为13.7%,给子女购房的比例达到119%,给父母购房、由于拆迁而购房的比例均为06%.购房者购房意图及原因 首次吟房，潺是基K住房冷要 二次四房.改4屠在京科 为父金购房 给十女的房 为了牧,赍收益 柝注从购房者在单位中所扮演的角色来看,28.7%的购房者为中层管理人员,21.7%的购房者为专业技术人员，20.3%的购房者为单位通常职员，9.8%的购房者为个体户/承包人/自由职业者，购房者为单位基层管理人员、私营企业主所占的比例均为70%,高层管理人员及非专业技术人员所占的比例分别为4.2%、1.4

4、%。购房者在单位中扮域的角色斋星T人耳中层f人基层TAJ5 tUX.A 4*心家人 一曲。 个C包人/言”工， “，北2从购房者的所从事的行业来看，来自商业贸易行业的购房者最多，占到购房总人数的21.83%,其次来自机关/事业单位、房地产业、建筑业的人群比例均为I127乐再次来自银行/保险业、广告咨询业的人群比例均为7.04%,高校教师、医疗行业所占的比例均为5.63%。从购房者事业进展阶段来看，44.4%的购房者认为自己的事业属于进展阶段，30.4%的购房者认为自己的事业属于起步阶段，12.9%的受访群体认为自己的事业属于成功阶段，另有12.3%的购房者无法清晰界定自己事业所处的阶段。购房者

5、的事业发展阶段起步阶段发展阶段成功阶段很难说从购房者婚姻状况来看，31.74%属于未婚群体，66.47%的购房者属于已婚群体，18%的购房者婚姻状况属于其他范畴。从购房者个人月总收入来看，16.67%的购房者个人月总收入在15012000元，11.31%的受访者个人月总收入在30013499元，10.71%的受访者个人月总收入在6500元以上，个人月总收入在1500元下列、20012499元的购房者比例均为9.52%,个人月总收入3500-3999元的购房者占总人数的6.55%,个人月总收入在2501-3000元、40004499元的购房者比例均为5.36%013.0015.0012.009.

6、006.003.000.00从购房者单位的性质来看，来自民营企业的购房者最多，占39.3$的比例，来自党政机关/事业单位的居其次，占18.6%的比例,来自国有企业的购房者位居第三,占16.6%的比例,来自股份制企业居第四，占15.2%的比例，来自外资企业、合资企业的比例累计为10.4吼购房者所在单位性质觊在房面枳与打算购点面枳对比 克欧机关/事业单位 田有企业 外资企业 合价企业 民营企业 股份制企业二、购房者的住房现状及需求概述1、住房面积受访者现有住房面积分布情况呈中间大、两头小的态势，住房面积较大、较小的人所占比例都比较小。其中，30.6%的受访者现有住房面积在60-79PM范围内，18

7、.2%的受访者居住面积在80-99PM范围内，17.6%的受访者居住面积在40-59PM范围内。杭州所属的8个区来讲，其住房面积情况是不一致的，上城区与拱里区的受访者住房面积以40-59PM所占比例最高，其它城区则以60-79PM所占比例最高。受访者打算购买的住房建筑面积分布情况同受访者现住房情况类似，仍然是中间大、两头小，但是整体来看，需求建筑面积比其自己现有住房的面积要大得多，平均面积达111.7PM。41.1%的受访者需求的建筑面积为IooT19PM,19.0%受访者需求的房屋建筑面积为120T39PM,14.3%的受访者需求的建筑面积为80-99PM。2、住房户型结构受访者现居住房户型

8、以二室厅占主流，40.4%的受访者居住的是此户型：其次是有13.5%的受访者现居住房是三室一厅户型，有12.9舟的受访者居住三室两厅户型，12.3%的受访者居住一室一厅户型。结合受访者一些背景资料简单分析，发现：高层管理人员居住的户型中以三室一厅所占比例最大，中层管理人员居住的户型以三室两厅户型所占比例最大。基层管理人员、专业技术人员、个体户/自由职业者/承包人、私营企业主等居住的户型情况类型都是二室一厅所占比例最大。不一致年龄段人群住房的户型也有区别。25-34岁、40-44岁、50-55岁年龄段人群住房户型都是以二室一厅所占比例最大；35-39岁年龄段以三室两厅所占比例最大：45-49岁年

9、龄段以三室一厅户型所占比例最大；值得一提的是，居住别壁/排屋的人大部分集中在40-44岁年龄段。当问及“假如您打算购买楼盘的话，您感受什么户型比较合适？”时，43.3%的受访者首选三室二厅户型，其次有18.7$的受访者首选三室一厅。打算购买二室一厅的人占13.5%,打算购买二室二厅的占8.8%。3、对现有住房满意度情况整体来看，对现有住房持“不满意的”（一点不满意+不太满意）态度的人比例最高，达38.1%,其次是持“通常”态度的人比例为31.6$,持“满意”（非常满意+比较满意）态度的比例最低为31.3数据说明现有住房并不能满足够房者的住房褥求。受访者对现有住房满意度情况受访j购房首卷的地片三

10、、购房者行为描述省内外购房者云集房交会，要紧的目的就是看房、选房、购房，每个购房者心中都有一些潜在的语言、片段来描述自己钟爱的房子，什么样的房子、什么样的价格、什么样的地段、什么样的配套、什么样的周边环境等等，下面让我们来看一看这些购房者的一些办法。1、购房首选一一老城之西36.K的购房者首选杭州老城城西片楼盘，购买意向相对比较集中。毋庸质疑，城西近几年来开发力度共大，新的高质楼盘不断涌现，吸引购房者的眼球；17.2%的人购房者首选杭州老城城中片；有16.5%的人购房者首选杭州老城城东片；有16.0$的人购房者首选滨江区：有8.3%的人购房首选是杭州老城城北片；此外分别有3.5斩1.2%、0.

11、6%.0.6%的购房者分别首选下沙片、临平城南片、临平城北片、萧山城厢片。林州老城城西片杭州老城班中片林州老城城东片滨江片杭州老城城牝片下沙片放平城南片俗平城北片萧山城晶片D,DN5.DN10.DK15,DN2D.DN25.DH3D.DN35.DN4D,DH2、购房最看重的因素一一价格问及“购买住房时，您最看重哪个因素呢？”，21.6%的受访者提到了价格；其次是有11.7%的受访者提到了工程质量，再次是有11.1%的受访者提到了户型设计，还有11.1%的受访者比较看重的是房子所处的地段。此外,交通的便利性、升值潜力、周边的人文环境、社区规划与设计、教育/医疗配套分别为7.0%、7.0%.6.4

12、%、4.7%、4.1%的购房者所看重。购房时最看重的因景3、获取房产信息最受信任的渠道现代社会，信息充斥在生活的各个角落，关于您所要熟悉的信息，您是最信任哪个信息渠道呢？下面我们来看一下受访者获得房产信息的渠道情况。27.2%的受访者提到其最信任的信息渠道是报纸，其次是有17.9%的人最信任的渠道是房交会，17.9%的人最信任的信息渠道是亲友的介绍，17.9%的人最信任的信息渠道是楼盘现场。4、向亲友同事打听的情况调查显示，86.1%的购房者在购房前向亲友、同事打听关于购房的信息，平均每一位购房者向7.5位亲友、同事打听购房信息。0/At”4夕”尽力“41.1%的受访者曾向亲友同事打听房产价格

13、的问题；19.9%的受访者曾打听地段方面的信息；12.3%的受访群体曾打听工程质量问题；7.5%的受访群体更关注升值潜力，曾向亲友、同事打听该方面信息；3.3%的受访者向亲友、同事打听开发商情况。5、多层楼盘一一购房主流问及“您最倾向于购买什么类型的楼盘？”，39.4%的人倾向于购买多层楼盘，其次是有28.2%的人倾向于购买小高层，再次是有10.6%的人倾向于购买高层。6、购房者期望房产开发商开展的促销活动当今市场竞争猛烈，各行各业纷纷搞起了名目繁多的促销活动，购房者在日常生活中山于各行各业的促销活动而得到了实惠.同样，购房者对房产开发商开展的促销活动也提出了要求与办法。关于房产行业的促销活动

14、,受访者喜欢“赠送旅游”的人最多，达49.4%；其次是“试住大行动”，达35.7%；再次是开展“业主联谊会”，达33.3器再次是“赠送家电”，为29.8%,喜欢“抽奖”的人也很多，占21.4%,其它促销活动所占比例均低于20.0%打折儿童书回展航模展高尔夫球等体育活动明星现场售楼牙发商回顾展娱乐晚会抽奖庭送家电北主联谊会试住大行动赠送旅游受访者喜欢的售楼促销活动。，DN10.OK2DrDN3D.DN40.DK50.DJi60,DK7、内部规划与配套的需求为了研究购房者关于社区内部规划与配套的吸引力，我们请购房者为内部规划与配套各个要素的吸引力进行打分，使用5分制，5分代表吸引力非常大，1分代表

15、一点也没有吸引力，分数越高，代表吸引力越大。最终发现让购房者产生吸引力的排名前12位的指标如下图所示：内部枇划与配金的吸引力假期学生枇支左外背景音乐社区集中俱购康乐中心/酒七等文化娱乐谀施老人中心小走娱乐设施幼儿园生活用水与钛用水分开24小时伐利店医疗中心宽带等智能设施内部保安裳控系婉8、社区服务的吸引力现代社会，购房者关于社区提供的各类配套服务要求越来越高，为了深入研究购房者时社区服务的期望与吸引力，我们仍然使用5分制的方法，请购房者对其吸引力进行打分。排名前8位的社区服务如下图所示:社区服务的吸引力四、价格分析近几年来，杭州的房价一直是国内房产市场关注的热点，居高不下且仍在上涨的房价开始让一部分人怀疑杭州房市是否产生了泡沫。关于2002年杭州整体市场的火爆,相关于杭州楼市自1998年以来持续的“大阳线”，2003年就是杭州楼市是否泡沫累聚的“试金石”。直接留给大家的问题是：房价能否继续上扬？有效褥求能否持续增加？房交会上各具特色的众多精巧楼盘已经展现在我们面前，那么市场中有多少有效的需求来消化不断发售的