某城市地产项目可行性分析报告.docx

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1、某城市地产项目可行性分析报告目录第一章总论1. 1项目概况1. 2建设项目概况及总投资第二章项目环境分析2. 1阜阳市宏观经济分析2. 2阜阳市房地产市场走势分析2. 3本项目地块分析2. 4项目环境分析小结第三章项目投资预算3. 1投资预算4. 2项目开发各专项税费汇总第四章项目财务效益分析5. 1财务分析6. 2项目不确定性分析7. 3项目综合效益分析第五章结论及建议8. 1结论9. 2有关补充说明第一章总论1. 1项目概况本案位于阜阳市飞机场旁，随着市政的进一步进展，周边正逐步形成了阜阳未来的中央居住区(C1D),邻近已有地产项目在开发。项目占地300亩，总用地面积20万平方米，容积率按

2、1。5计算，总建筑面积为：30万平方米。1- 2建设项目投资概况从成本估算方便的角度来考虑，本案的开发暂不考虑有关的建设周期，在后续的各成本收支估算时均按整体开发进行估算(项目实际开发过程正常情况下应分为二期或者三期)。项目开发总投资约为3.6亿元人民币项目销售总额约为：405亿元人民币项目开发利润约为：8983万成本利润率约为25%第二章阜阳市宏观经济分析2. 1阜阳市宏观经济分析2.1.1 2003年GDP及其增长速度2003年阜阳市国内生产总值（GDP）达到220.2亿元，比上年增长5.2%（按可比价格）。自2001年以来，其国内生产总值增长率一直稳步增长，表现出较强劲的增长势头。图1阜

3、阳市各年国内生产总值（GDP）及增长率5.40%5.20%5.00%4.80%4.60%4.40%4.20%4.00%2001222003GDP（亿元）一平均增长率（）从上图我们能够清晰的看出阜阳市各年的GDP总值，每年大约以5%左右的速度增长，这说明阜阳市经济稳步增长，综合实力逐步增强。在阜阳市统计局业已公布的2004年110月份全市实现国内生产总值（GDP）200亿元,也证明了阜阳市经济进展的较好势态。2.1.2 人均GDP及其增长速度图2阜阳市各年人均国内生产总值（GDP）及增长率数据来源：历年安徽统计年鉴从上图中我们能够清晰2001年的人均GDP为2269元、2004年为2985元，增

4、长幅度较大，再次说明了阜阳市经济进展的良好势态。2.1.3 人均可支配收入及增长率阜阳市人均可支配收入由2001年5768.6元、2003年为6596.36元，很明显每年人均可支配收入是增加的。人均可支配收入（元）T一平均增长率（）数据来源：历年安徽统计年鉴2.1.4 人均消费支出及增长率图4阜阳市各年人均消费支出及增长率20012002200310864205250004846004442=J人均消费支出（元）一一平均增长率（）数据来源：历年安徽统计年鉴从上图中我们能够清晰的看出2001年阜阳市人均消费支出为4612.79元2003年为5081.8元而从人均消费性支出平均增长率来看2002年

5、到2003年出现了迅猛反弹但从阜阳市统计局现已公布的2004年110月份的数据来看，到十月份末消费性支出累计达到5620元。在可支配收入出现快速增长的同时，消费性支出也出现了增长的趋势。2.1.5 产业结构2001年阜阳市第一、二、三产业所占比例分别为41%、24.4%与34.6%。第三产业的比重已超过第二产业，2003年阜阳市第一、二、三产业所占比例分别为35%、28%与37%,第三产业的比重也超过第二产业，近年来第三产业的增长速度一直高于其他产业，增长势头良好，也表现出阜阳市经济极好的增长势头与进展潜力。图5近三年阜阳市产业结构变化200120022003数据来源：历年安徽统计年鉴、阜阳市

6、2002年国民经济与社会进展统计公报图62003年阜阳市各产业所占比例数据来源：安徽统计年鉴图7阜阳市三大产业各年增长率（）数据来源：历年安徽统计年鉴2.3.6固定资产投资2001年阜阳市全社会固定资产投资额达到464.9亿元，比上年增长12.8%。到2002年底，其固定资产投资总额为602.95亿元，比上年增长29.7%。从阜阳市统计局现已公布的2003年阜阳市111月份全社会固定资产累计投资来看，其总额高达842.22亿元，比去年同期增长77.4%.再次说明了阜阳市经济进展的良好态势，随着阜阳市基本建设投入增加，城市设施日趋完善，经济环境进一步改善；城市房地产开发投资的增长也特殊迅速。能够

7、预期，阜阳房地产市场仍将处于高速进展时期，短期内价格依然坚挺，因此阜阳市房地产业的开发投资有望进一步加大。图8阜阳市各年固定资产投资额及其增长率2.2阜阳市房地产市场走势分析二十世纪九十年代开始，阜阳房地产业开始崛起，进展到现在已逐步表现为外来投资商活跃在阜阳地产市场，2004年阜阳市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐步走高的态势。一是全市房地产开发总投资不断攀升，全市总开工面积、总竣工面积都在增长（上表能够看出）。二是个人购房贷款正迅速地增长。以上情况说明：阜阳市2004年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。2.2.1 房地产固定投资额情况

8、分析房地产开发投资额度历史数据比较开发投资额住宅办公楼商业营业目单位：万元从投资比重上看，2003年经营性物业（即：写字楼物业与商用物业）的比重已达到20.1%,略低于2002年的25.5%。同其他投资相比，由于相对而言住宅的风险系数较小，因此其抗风险能力较强。这从2004年阜阳市110月份房地产开发投资数据资料得到表达，投资住宅增长最快。2003年阜阳市各类房地产投资所占比例口住宅:72.8%口办公楼：1.9%商业物业：18.4%其他:6.9%2.2.2 房地产市场供求情况近三年以来，阜阳市房地产施工、竣工量上升较快。2003年全市房地产施工面积为112.98万平方米，竣工面积为42.87万

9、平方米。能够看出阜阳房地产市场不管从开工面积还是竣工总量来看，仍然保持着高速进展的态势。阜阳市房地产施工竣工量历史数据比较150001000CXX)50000193一428793高3550000040000030200000IOOOOO02001年2002年2003年施工囿积r戏工回枳单位：平万木数据来源：安徽统计年鉴2.2.3房地产市场分析小结观点：根据阜阳市宏观经济进展，阜阳房地产市场将保持继续繁荣的态势，商品房价格将持续走高个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标。从上图中能够看出：2003年阜阳市商品房个人购买率是持续上升。个人购买率的不断上升，也

10、从一个侧面说明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动同时持续增长，为房地产市场的持续快速进展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2004年房地产投资总额进一步增长,说明房地产业新的增长周期已经到来，同时也能够看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格指数（3）根据市统计局今年上半年的统计，截止2004年11月份，全市范围住宅平均价1550元/平方米，同比上涨200元。同时，阜阳的房地产开发一改近几年稳中有升的格局，呈现出高速增长的态势，从年初开始，市区内相当一批楼盘订购火爆。第三章：项目投资预算第一节：项目投资预算31.投资预算项目占地300亩，总占地面积为20万平方米项

11、目名称金额（元）备注项目总投资36017土地成本9000万建安成本21148销售成本及税费3600不含所得税其他有关费用2269管理费及其他1、容积率1.5计算，则总建筑面积为30万平方米。平均销售单价为1500元/肝2、销售价格：30万ItfXI500元=45亿元人民币注：结合阜阳房地产市场现行的住宅销售价格标准及参考本案周边市场楼盘的销售价格拟订 本案的容积率为估算，便于对项目成本估算，同时也参考其他相应楼盘的容积率并充分考虑到发挥土地价值最大化 为了便于对项目进行成本估算，本案的建安成本及物业类型只考虑单纯的多层，暂不考虑商业项目的建安成本与销售价格第二节：开发成本及各专项税费汇总3.2

12、开发成本及各专项税费汇总名称单项名称金额（费率）合计（元）备注一、土地费购买土地费30万/亩9000万（折合300元/m2）二、前期费用1、规划选址意见书2500规划展示费2、勘测设计8元m240万3、专项费用质监费1.5元/nf45万砖混结构审图费0.1%15.9万工程总造价基础设施配套费40元f1200万消防基金墙改基金8元/Itf240万监理费1%159万工程总造价白蚁防治费3元而90万散装水泥基金1.5元m45万人防费30元f900万综合技术0.4%63.6万工程总造服务费价前期费用合计约2998.75万（折合约IOO元/肝）三、建安工程费530元m15900万按砖混计算五、室外工程费

13、用水电设施及增容费40元f1200万区内道路绿化35元f1050万室外工程费合计2250万（折合75元/行）四、其他有关费用贷款利息44707%X1.5469万按工程投入的1/3计算不可预见费2%900万按总售价计算开发管理费2%900万按总售价计算其他有关费用合计2269万（折合约75.6元/nf）三、销售成本计算表序号内容费率金额（元）每平方米单价备注1税费6%2700万90元/行总销售额2销售费用2%900万30元f总销售额合计3600万120元f四、效益分析表序号内容金额（元）1销售收入45000万2开发总成本36017万其工程成本21148万销售成本（含税金）3600万土地成本9000万其他成本费用22693单位面积成本1201元f4毛利润（税前）8983万5毛利润率25%6所得税(X33%)898633%=2965万7净利润（-）6020万8成本利润率18%五、销售均价的变化对利润的影响（单位：元/f）本项目的开发销售价格是按现行阜阳楼市的价格计算，住宅销售均价按1500元/肝计算，因此销售均价的变化直接影响到开发公司的利润，全面分析见下表：售价145015001550160016501