某房地产公司抵押估价策略.docx

《某房地产公司抵押估价策略.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产公司抵押估价策略.docx（16页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某房地产公司抵押估价策略委托方：XXX公司估价方：XXX房地产评估有限责任公司估价人员：估价作业日期：2006年10月24日至2006年10月27日估价报告编号：XXX字（2006）第O1X号目录一、致委托方函1二、估价师声明1三、估价的假设与限制条件2四、估价结果报告3（一）委托方3（二）估价方3（三）估价对象3（四）估价目的3（五）估价时点3（六）价值定义4（七）估价根据4（八）估价原则4（九）估价方法5（十）估价结果5（HO估价人员5（十二）估价作业日期5（十三）估价报告应用的有效期6五、附件1一、致委托方函XXX公司：我公司同意贵公司的委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而关于估

2、价对象即位于XX区的XX大厦的房地产抵押价值进行了评估，估价对象的建筑面积为XX平方米，占地面积为XX平方米。根据有关房地产估价的法律法规，本着独立、客观、公正、合法、慎重的原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密准确的测算，并全面考虑了影响房地产价格的各项因素,确定估价对象在估价时点2006年10月24日的估价结果为：总价：XXX元人民币大写：壹佰万零玖佰叁拾壹元整单价：6630（元/平方米）（以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面熟悉本评估项目情况，应认真阅读报告书全文。）XXX房地产评估有限责任公司法定代表人：（签字、盖章）二。六年十月二十七日二、估价师

3、声明我们郑重声明：1 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的与准确的。2 .本估价报告中的分析、意见与结论是我们自己公正的专业分析、意见与结论，但受到本估价报告中已说明的假设与限制条件的限制。3 .我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或者偏见。4 .我们依照中华人民共与国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见与结论，撰写本估价报告。5 .估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6 .没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7 .本估价报告由XXX房地产评估有限责任公司负责解释。8 .本估价报告仅作为委托方在本次估价目的

4、下使用，不得做其他用途。未经我公司书面同意，本估价报告的全部或者任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者与报告审查部门之外的单位与个人提供，也不得以任何形式公开发表。9 .本报告附件是本报告的重要构成部分，使用本报告时请认真阅读附件。本报告务必完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷与缺失，本估价机构与估价师不承担任何法律责任。10 .据估价人员实地勘查，估价对象已经抵押，抵押权人为XX银行，抵押期为2000年6月至2015年6月。注册房地产估价师证书编号估价师签字三、估价的假设与限制条件1 .本次估价以委托方提供的资料为根据，其真实性、可靠性由委托方承担。2 .本次估价是建立在对估

5、价对象最高最佳使用原则的基础上的。3 .本估价报告所列结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行市价，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对房地产价格的影响，若前述条件与估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果会失效。4 .根据委托方提供的房屋所有权证确定估价对象为XXX公司所有，本次估价往常述房屋所有权证中所载的建筑面积数为准。5 .根据本次估价目的，本次估价结果包含室内精装修的价值。6 .本次估价时，估价人员对估价对象外貌进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了视察，然而未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的全面状况，亦未对有关设备进行测

6、试。四、估价结果报告（一）委托方名称：住所：法定代表人：（二）估价方名称：XXX房地产评估有限责任公司住所：法定代表人：资格级别：X级证书编号：XX号（三）估价对象概要说明估价对象的状况，包含物质实体状况与权益状况。其中，对土地的说明应包含：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包含：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，保护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考根据而评估房

7、地产抵押价值。（五）估价时点根据房地产抵押估价指导意见，确定本次估价的估价时点为2005年10月24日。（六）价值定义本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点2006年10月24日的抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包含发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，与其他法定优先受偿款。（七）估价根据1有关法律、法规与估价规范1.1 中华人民共与国土地管理法。1.2 中华人民共与国城市房地产管理法。1

8、.3 房地产估价规范（GB/T502911999）。1.4 建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务有关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）等。2产权根据2.1委托方提供的房屋所有权证。3其他根据3.1我公司掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。（A）估价原则1 .合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2 .最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3 .替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4 .估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或者价值。（九）估价方法根据国

9、家有关房地产估价的规定，遵循估价原则，根据估价目的，并结合估价对象的特点与我们掌握的资料，确定使用“市场比较法”与“收益法”进行估价。估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法。另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。收益法：估计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。（十）估价结果XXX公司所有的房地产在估价

10、时点2006年10月24日的估价结果如下：总价:1,000,931.00元人民币大写：壹佰万零玖佰叁拾壹元整单价：6630（元/平方米）（H、）估价人员（十二）估价作业日期2005年10月24日2005年10月27日（十三）估价报告应用的有效期本估价报告有效期为一年，即2005年10月24日至2006年10月23日。二。五年十月二十七日五、附件（一）委托方提供的房屋所有权证。（二）估价对象位置示意图。（三）评估机构营业执照复印件。（四）房地产价格评估机构资格证书复印件。（五）房地产估价师执业资格证书复印件。五、估价技术报告（-）个别因素分析XXX（二）区域因素分析（三）市场背景分析XXX（四）

11、最高最佳使用分析房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。本次估价目的为确定估价对象在估价时点的公开市场价格，为委托方熟悉房地产现值提供价格参考根据。因此以保持现状为前提进行估价。（五）估价方法选用根据估价对象的特点，我们使用市场比较法、收益法进行评估。理由如下：估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法。另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。收益法：估计估价对象未来的正常净

12、收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。假设在未来收益年限，未来年净收益保持不变，则收益法使用的公式如下：V=a（1r）n1r（1+r）n上式中：V房地产收益价格；a未来年净收益；r资本化率；n未来可获收益的年限（年）。（六）估价测算过程1 市场比较法（1）比较实例选择从我们掌握的资料中选择三个房地产用途相同，区类接近的实例进行比较。实例A：o实例B：o实例C：o(2)因素选择比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择交通条件、市政设施、公共服务设施、环境质量等；个别因素选择建筑结构、装修、设施与设备、朝向及楼层、房屋成新

13、、小区管理等。(a)交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；(b)交易期日，是指比较实例的成交时间；(c)区域因素：交通条件，要紧指城市公共交通的通达程度，如估价对象邻近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。市政设施，指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否具备。公共服务设施,指小区周边是否具备一定的基本生活服务设施,如菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店等。环境质量，指估价对象邻近与小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条件等。(d)个别因素：建筑结构，能够分为砖混、砖木、钢混、钢结构等。装修，按不一致装修档次区分为毛坯、粗装修

14、、普通装修及精装修。设施与设备，指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具的情况等。朝向及楼层，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个因素是景观。多层无电梯的住宅最佳楼层是高低适中的楼层，而高层住宅则通常是楼层越高价值越高。房屋成新，指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。小区管理，指小区是否有物业管理，是否规范，小区的安全、清洁是否有保障等。（3）编制比较因素条件说明表，见下表。比较因素条件说明表比较项目估价对象实例A实例B实例C交易情况交易期日区域因素交通条件市政设施公共设施环境质量个别因素建筑结构装修设施与设备朝向及楼层房屋成新小区管理（4）编

15、制比较因素条件指数表，见下表。比较因素条件指数表比较项目估价对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易期日100100100100区域因素交通条件100100100100市政设施100100100100公共设施100100100100环境质量100100100100个别因素建筑结构10097100100装修100100100100设施与设备100100100100朝向及楼层100949897房屋成新100100100100小区管理10098100100说明：a）估价对象与比较案例交易情况、交易期日、所处区域状况相同，不做修正。b）估价对象与比较案例建筑结构都为钢混，不进行修正，塔楼采光、通风较板楼差，下修3%。以南北朝向为