某物业公司安全管理手册.docx

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1、某物业公司安全管理手册目录第一章物业安全管理概述第一节物业安全管理的概念第二节物业安全管理的指导思想与原则第三节物业安全管理的意义第四节保安器材第二章治安管理第一节治安管理概述第二节治安保卫队伍的建设第三节情况处理第四节管理规定规程第五节治安保卫工作的检验标准第六节治安保卫常识第七节现场急救第三章法律常识第一节法、守法、违法第二节犯罪的概念、罪类第三节解说治安管理处罚条例第四章消防及安全管理第一节概述第一章物业安全管理概述第一节物业安全管理的概念一、物业安全管理的含义1 .安全安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。物业安全通常包含3层含义：其一，物业区域内的人身与财物不受侵害，物业区域内部的生

2、活秩序、工作秩序与公共场所秩序保持良好的状态。其二，物业安全不仅指物业区域内的人身与财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来要紧有两大类：人为侵害因素，如失火、偷窃、打架等；自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应熟悉这些影响安全的因素，并随时注意处理。2 .安全管理物业安全管理是指物业管理公司采取各类措施与手段，保证业主与使用人的人身与财产的安全，维持正常的生活与工作

3、秩序的一种管理工作。物业安全管理包含“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各类措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责与社会自我防范之间的一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式（公安机关与社会自我防范）具有补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。物业安全管理的目的，是要保证与维持业主与使用者有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量与工作效率。二、物业安全管理的内容物业安全管理的要紧内容包含治安管理、消防

4、管理与车辆道路管理3个方面。1、治安管理对物业区域内违反治安管理条例的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携带枪支弹药、非法侵入他人室内、住宅，偷盗他人财物等；关于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流淌摊贩扰民等。2、消防管理其内容要紧是预防与操纵火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养与维修等。3、车辆交通管理要紧是搞好车辆停放与交通安全管理，保证车辆与行人的安全。美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱与归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要与自我实现的需要。这

5、7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要（维持体内生理平衡的需要，如:饥饿、口渴等）得到基本满足后，人类就会首先产生安全（周围生活环境的稳固性、安全性。如没有混乱、恐吓）的需要。随着整个社会经济的飞速进展、科学技术水平的提高与人民生活水平的不断改善，安全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容与规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展与延伸。三、物业安全管理的机构设置与职责物业管理企业对物业的安全管理，能够委托专业公司经营或者自行组织专门的队伍实施管理业务。但不论由谁来完成，都务必

6、在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家务必与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成后进行不必要的更换。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定全面的安全管理章程与制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执章必严，违章必究。安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常能够设置保安部来负责物业的安全管理。保安部的构成如下图。保安部的要紧职责是：贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策与有关规定，建立物业辖区内的各项保安工作制度，对

7、物业辖区安全工作全面负责；实行24小时全天候巡逻值班制度，对管辖区域进行固定岗、巡逻流淌岗，发现治安隐患及时排除、制止。组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置与人员安排的意见，制定岗位职责与任务要求，主持安全工作例会；熟悉物业区域商户、办公用户、经营人员，及时掌握变动情况,熟悉本地区治安形势，有预见地提出对物业辖区保安工作的意见与措施；积极开展“五防”（防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害）的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，在管辖区域发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，要挺身而出，依法保护用户的权益，及时采取抢救措施；抓好对公司各部门管理人员与员工的安全教育、培训工作

8、，提出并落实教育培训卜计戈h第二节物业安全管理的指导思想与原则一、指导思想物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或者减少安全事故的发生。同时，关于万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段与措施，进行处理，力争将人员伤亡与经济缺失减少到最低点。二、“五落实”原则1、思想落实即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。物业管理公司要大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规与规定，学习兄弟单位的先进经验

9、与内部制订的各项安全制度、岗位责任制与操作规程等。通过宣传与不断学习，使广大员工与业主、使用人重视安全，懂得规定与要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。2、组织落实物业管理公司要有要紧的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或者委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织与协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。3、人员落实物业管理公司的要紧领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理,配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员务必通过专业岗位培训，要有较

10、高的政治素养、业务素养与思想品德素养。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。4、制度落实物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定与要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度与办法,如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。5、装备落实要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统与其他安全管理器材设备（如交通通讯与防卫设备），以增强安全管理的安全系数与效率，保证人身与财产的安全。第三节物业安全管理的意义1 .物业安全管理是保证国家与城市社会稳固、保护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件

11、之一。整个国家与城市是由千千万万个社区所构成的，只有作好各个社区的安全管理，才能实现社会稳固、人民安居乐业的目标。2 .物业安全管理能为业主与使用人的人身、财产提供安全与保护。3 .物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。4 .物业的安全管理做好了，物业才能少受或者不受缺失与侵害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值第四节保安器材（硬件）一、保安器材分类从性质上来划分，保安器材可分为保安设施、保安设备与警用工具。1、所谓设施，是指依附在建筑物上的构筑物，如防火卷帘门、防火门、消防通道、避难层、消防梯前室、消防水池（水箱）、防烟排烟装置、轻

12、质龙骨阻燃矿棉板、防火墙等。2、所谓设备，是指安装在整个大厦与小区内用于保安电子、电器、给排水等操作系统，如电子监控系统、红外线报警系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防电梯等。3、所谓工具，是指保安人员可随身携带的保安用具，如对讲机、手电筒、应急灯、太平斧、警棍等。从用途来分，保安器材又可分为治安、消防、交通三类。1、治安设施、设备与工具有电子监控系统、红外线报警、门禁管理系统、电子巡更系统、对讲机、集群电话、电筒、警棍等。2、消防设施、设备与工具有火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防供水系统、消防增压泵、墙式消防栓、楼层发信机、消防电梯、卤代烷灭火系统、应急照明、灭火器、防毒面具、消防

13、战斗服、救生绳、太平斧等。3、交通管理的设备与工具有机动车库与非机动车库管理系统。二、一些保安器材作用1、电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、屏幕显示、录像机、中央微处理机（中控键盘）、中央供电器等要紧部分构成。电子摄像机（也叫探头）：通常安装在大厦、小区的重要部位，如大门口、电梯口、电梯内、停车场、各楼层公共走道、大堂、后堂等。在经济条件许可的情况下，在所需监视的范围之内最好均安装探头，不让监视区域出现死角。屏幕显示：在中央监控室里，将输入的电子信号转换成图像在屏幕上显示出来。通常有多少个摄像探头，就应有多少鼐屏幕。但是由于智能化大厦所需监视的目标较多，通常需要几十只甚至上百只探头，这样

14、就要相当数量的屏幕与人员与之相匹配。因此在通常情况下，为了节约显示屏，都采取了画面切割或者分割的形式，如一个屏幕4个画面、16个画面等。还有一种就是使用画面选择，将画面编程序进行滚动，即选多个监控点编一组，每间隔几秒钟自动切换画面，如看到有疑问的地方能够实行单一探头专录或者定格。录像机：由于屏幕众多，通常无法有效全面地看清所有的画面，通过录像，能够把监视范围的所有人员情况逐一录下，并随时提供给有关单位、人中员进行查阅。现在通常使用硬盘刻录机进行录像，节约了录像带所占的空间，与加长了录像的存放时间。中央微处理机：它是整个监控系统的大脑，通常设在监控室内或者总控室内。它能够根据用户的需要与要求，对

15、整个大楼多路（探头）的输入输出信号进行编组、分路，并在指定的显示屏上显示。它还能够通过键盘的操作，对每组监控线路的滚动间隔时间、显示时间等进行设定，对移动式探头进行远近、上下、左右的跟踪、监视，重新选择、显示所需的监视点。中央供电器：它是为监控室或者总控室的电器设备提供一个可靠、稳固电压的工作电源。它是电子监控系统重要的辅助设备，由两组交流稳压器进行分路输出（根据摄像机探头的路数），各路均有指示、开关及短路保护，以保证监控正常进行与监控质量。2、红外线报警系统。由防盗主机、键盘、门窗传感器、变压器、电瓶等构成，假如在重点部位人为使传感器进入报警状态，即传感器被纳入系统，一旦在禁止入内的时间内有人出入，传感器就会通过防盗主机发出警报。通常主机安置在监控室内，值班保安就会作出反应。3、门禁管理系统。由操纵器、进出门读卡机、报警传感器、警报器、阴锁/电磁锁、出门按钮、门传感器等构成。该系统最大的操纵器是为监视入操纵人员进出第一区域提供了完备的功能。通常操纵器可识别三种类型的IC卡：“用户卡”、“特殊卡”、“设置卡”。进出人员只要拥有三卡中的任何一卡，进出无阻，否则谢绝入内。4、电子巡更系统。它是一种能弥补监控不到位的部位或者死角，也能对巡逻保安人员的工作进行督查的系统。它由手机（巡更棒）、墙机（信息点）、打印机等构成。墙机（信息点）要紧安装在需要巡视的部位，手机（巡更棒）要紧由