济南茶叶交易市场调查报告.docx

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1、一、考察安排2二、济南市概况2（一）城市概况3（二）经济概况3三、济南茶叶交易市场分析4（一）各茶城概况4（二）各茶城具体分析41、老屯茶城62、济南茶叶批发市场73、广友茶城84、七里堡茶城9四、考察总结13（一）考察感悟13（二）对大茶都项目的建议13济南茶叶交易市场考察报告一、考察安排（一）考察时间:2014年1月20日至24日（二）考察地点：济南（三）考察人员：徐威、焦鹏飞（四）考察项目：济南茶叶批发市场、广友茶城、老屯茶城、七里堡茶城（五）考察目的：1、了解茶城的规模、建筑格局、业态布局、商户数量等基本信息;2、通过与部分商户访谈，了解其对茶行业的前景及大茶都项目的看法；3、通过了解

2、茶城的基本信息及与商户的访谈，为大茶都项目的规划提供参考建议。二、济南市概况（一）城市概况济南，地处北纬36。40，东经117。00，北跨黄河，毗邻德州市临邑县，南依泰安市泰山，西临黄河，东接淄博市。济南，其名来源于西汉时设立的济南郡。济南之“济”指济水，济南意为济水之南。因境内泉水众多，济南又被称为“泉城二济南是山东省省会，是山东省政治、经济、文化、科技、教育以及金融中心。从全国来说，济南是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和华中地区的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河流域的中心城市。全市共辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区6个区，章丘市1个县级市，平阴县、济阳县、商河县3

3、个县，总面积8177.21平方公里，2013年年底常住人口699.9万人。其中，市区面积3257平方公里，市区人口433万人。下表是截止至2012年年底，济南下辖的“6区1市3县”的土地面积和人口情况（依据济南市2013年统计年鉴整理）。名称土地面积（平方公里）人口（万人）历下区10155.08市中区28058.42槐荫区15138.85天桥区24950.98历城区129893.3长清区117855.54章丘市1855101.82平阴县82737.09济阳县107655.67商河县116262.47（-）经济概况2013年全市生产总值为5230.19亿元，居山东省第三位（第一位青岛7302.1

4、1亿元，第二位烟台5613亿元）。城市居民人均可支配收入35648元，城市居民人均消费性支出21667元，农民人均纯收入13248元，农民人均生活消费支出7799元。下表是截止2012年年底“6区1市3县”的生产总值及一、二、三类产业贡献值情况（依据济南市2013年统计年鉴整理）。名称生产总值（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）历下区837.3/142695.3市中区557.63.6101.7452.3槐荫区281.63.773.9204天桥区295.63.574.6217.5历城区634.739269.5326.2长清区204.426.685.892章丘市678.868.

5、4409.2201.3平阴县164.325.990.747.7济阳县199.343.6102.153.6商河县128.438.550.439.5三、济南茶叶交易市场分析（-）各茶城概况名称投资方开业时间占地面积（ma）建筑面积（Itf）商户数量（户）济南茶叶批发市场济南供销合作社1996年6.66万7.6万680广友茶城广友物流配送集团有限公司2003年10万12万500老屯茶城老屯集团有限责任公司2007年1.4万2.1万140七里堡茶城福建福信集团2008年3万3.3万300（二）各茶城具体分析本小结将从地理位置、周边配套、发展历史、建筑类型、业态布局、租金、经营模式及经营状况等方面对济南

6、茶叶批发市场、广友茶城、老屯茶城、七里堡茶城四个茶城进行具体分析。其中济南茶叶批发市场、广友茶城、老屯茶城三个均位于槐荫区张庄路中段，紧邻在一起，三个茶城的SWOT分析将放在一起。5z1ewib#*5SKW*v(aSs凶WSm趣却 3杳08CtitOvsvOw”整 Ss装Ma国出表wkpBa手B0-X1MMDSsr r碰S0SO nW1、老屯茶城(1)位置及周边配套。老屯茶城位于济南市槐荫区张庄路中段，张庄路全长2.8公里。周边1公里范围内配套有：正华园小区、富雅园、万丰园、老屯铁路小区、老屯小区、八里桥小区、文苑花园小区、天长嘉园、路劲御景城等9个小区；东方大酒店、真如意大酒店、五洲假日酒店

7、等9个酒店；济南广友物流、济南大运物流、高兴物流等5个物流公司；华联超市和广友购物中心2个购物中心。(2)开业时间。2007年开业，由老屯集团有限责任公司投资。老屯集团有限责任公司旗下其他产业：老屯汽配城、老屯汽配市场、老屯农贸、老屯物流、东方大酒店、老屯小区、老屯小学。(3)建筑类型及业态布局。老屯茶城为三层商业街，一层为茶叶、茶具、茶包装经营店面，二、三层为居住和仓库用。(4)租金。老屯茶城三层共160年租金为10万元。三层平均租金约52元/Itf/月。茶城的转让费较高，达到20-30万元。(5)经营模式及经营状况。以传统线下零售和批发经营模式为主。送礼、自己消费的顾客及其他地区的茶叶经营

8、户进店选茶，并亲自品尝,觉得合适就购买。没有进行网上交易，一是没有专人守在电脑旁，二是网上购买茶叶品质无法亲身体验。老屯茶城里商户绝大部分为福建、江浙人，还有少部分当地人，他们绝大部分为个体户，缺乏大的品牌。整个茶城共有140余户商户，专营普洱茶的店铺不足10%,除专营普洱茶、茶具、茶包装的商户外，绝大部分商户混合经营铁观音、龙井、金骏眉、正山小种、大红袍等茶叶。2、济南茶叶批发市场济南茶叶批发市场（第一茶市）（1）位置及周边配套。济南茶叶批发市场位于济南市槐荫区张庄路中段，老屯茶城正对面。周边配套与老屯茶城一样。（2）开业时间及发展历史。济南茶叶批发市场由济南供销合作社投资兴建，济南市供销合

9、作社是济南市政府直属正局级事业单位。1996年开始营业，其前身是济南市供销社系统的土产、果品仓库；2001年投资3000万元兴建25000f的现代化综合交易楼；从2001年开始，10余年间先后投资逾亿元，还改、扩建营业建筑（三层建筑）15栋；2009年建成了具有代表性的“聚茗阁”和5000余门的中心广场。（3）建筑类型及业态布局。济南茶叶批发市场为15栋三层建筑构成的商业街和3个四层盒子商业。15栋三层建筑，一层为经营店面，二、三层作为仓库和居住用。三个四层盒子商业，一层以茶叶经营为主，二层为茶叶、茶具经营（其中1栋二层及以上为仓库），三层、四层为家具经营（其中1栋四层为市场管理处）。(4)租

10、金。济南茶叶批发市场的租金一般在30-45元17月，少数达到60元/行/月。茶城的转让费较高，达到20-30万元。(5)经营模式及经营状况。以传统线下零售和批发经营模式为主。送礼或自己消费的顾客进店选茶，并亲自品尝，觉得合适就购买。没有进行网上交易，一是没有专人守在电脑旁，二是网上购买茶叶品质无法亲身体验。市场里商户绝大部分为福建、江浙人，还有少部分当地人，他们绝大部分为个体户，缺乏大的品牌。整个茶城共有680户商户，专营普洱茶的店铺约为5%左右，除专营普洱茶、茶具、茶包装的商户外，绝大部分商户混合经营铁观音、龙井、金骏眉、正山小种、大红袍等茶叶。三个盒子商业中有两个盒子利用效率较低，一个盒子

11、从二层到四层都是一家经营家具的，里面人气太低了；另一个盒子从二层到五层均是仓库，楼道里布满了灰尘，灯光阴暗。3、广友茶城(1)位置及周边配套。广友茶城位于济南市槐荫区张庄路中段，紧邻济南茶叶批发市场。周边配套与老屯茶城一样。(2)开业时间及发展历史。广友茶城由济南市广友物流配送集团有限公司投资建设。公司前身为中国商业仓储公司山东分公司。除广友茶城外，广友集团名下其他产业：物流中心、钢材市场、金牛物业公司、白马山仓储分公司。2001年广友集团投资2千万元，建成经营面积1万行的广友家电城；2003年广友家电城更名为广友茶城；2006年，兴建两层营业楼6栋，共2万nf；2009年，兴建了4万行的广友

12、购物广场,地下一层为华联超市，一层、二层为茶叶、茶具经营共140余户；2014年10月，济南1953茶文化创意产业园开业，营业面积约5万肝。(3)建筑类型及业态布局。广友茶城为8栋两层建筑、2个一层盒子、广友购物中心、济南1953茶文化创意园。8栋两层建筑一层为经营店面，二层为居住和仓库用。2个盒子为仓库改建，以茶叶经营为主。广友购物中心地下一层为华联超市，地下二层为停车场，一层以茶叶经营为主，二层为茶叶、茶具经营。济南1953茶文化创意园由4个盒子和一条商业街构成，4个盒子一层为茶叶经营(其中1个盒子有三层，二层有5家商户开业，三层闲置)。(4)租金。广友茶城的租金一般在30-45元17月，

13、少数达到60元f月。茶城的转让费较高，达到20-30万元。(5)经营模式及经营状况。以传统的线下批发加零售经营模式为主。送礼、自己消费的顾客及其他地区的茶叶经营户进店选茶，并亲自品尝，觉得合适就购买。没有进行网上交易，一是没有专人守在电脑旁,二是网上购买茶叶品质无法亲身体验。市场里商户绝大部分为福建、江浙人，还有少部分当地人，他们绝大部分为个体户，除大益、下关、勘库戎氏外，缺乏大的品牌。整个茶城共有500余户商户，专营普洱茶的店铺约为10%左右，除少数专营普洱茶、茶具、茶包装的商户外，绝大部分商户混合经营铁观音、龙井、金骏眉、正山小种、大红袍等茶叶。停车场面积约有8000余r,停车较为方便。(

14、6)济南茶叶批发市场、广友茶城、老屯茶城SWOT分析张庄路从1996年济南茶叶批发市场1万行的经营面积，经过近20年的发展，形成了现今济南茶叶批发市场、广友茶城、老屯茶城三个茶城18余行的经营面积，是华东地区最大的茶交易市场。目前，还有齐鲁茶城在建。优势劣势1、三个茶城的土地所有权均为老牌国企所有，开发成本低，租金便宜，给招商创1、除少数专营茶具或某种茶的店铺外，绝大多数店铺都混合经营各类茶叶，同质造了有力条件；2、三个茶城的运营时间较长，形成了较为深厚的茶叶市场氛围和茶行业内知名度，是华东地区最大的茶叶交易市场。化严重，缺乏鲜明特色；2、缺乏有影响力的品牌企业，绝大多数为个体户经营，茶叶品质参差不齐，鱼龙混杂。机会威胁1、槐荫区的经济总量大，城区面积较大，人口基数小，未来随着人口的增长会有较多潜在的茶叶消费者；2、济南地处渤海经济圈，是华东与华北往来的门户，易受环渤海经济商圈和华北京、津、唐等地区经济发展带来的影响。1、济南周边的青岛、日照等地茶叶交易市场兴起,对三个茶城形成了强有力的竞争。2、3、七里堡茶城(1)位置及周边配套。七里堡茶城位于济南市历城区七里堡路与东二环交叉处西北侧。周边1公里范围内配套有：南全福小区、时代新城、东兴寓城、洪家楼小区、七里堡西区、七里堡东区、鑫达小区等7个住宅小区；速8酒店、艾福瑞连锁酒店等8个酒店；大润发、银座、乐购3个购物中心。(2)开业时