商业地产十年变迁及未来发展趋势.docx

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1、商业地产十年变迁及未来发展趋势发布时间：2013-08-15作者：莫力生来源：万达商业规划院总工办商业地产，无疑是近几年房地产界最时尚的关键词！政府不断推出的各种平抑住宅价格的政策包括金融措施成为商业地产大热的注脚。而在千军万马杀进商业地产的背后，我们应该关注什么？在此，以大型商业或商业综合体为主体，阐述商业地产十年的变迁及未来发展趋势。一、商业地产十年变迁何谓商业地产，百度一下，答案五花八门，在此不做深入探讨。归纳起来均是以商业作为主要组成部分，将商业运营与地产开发相结合的房地产开发模式。本文论述的商业，是指大型商业或商业综合体，而非普通街边商铺货住宅底商。华堂新建商场，王府井百货在哪里开了

2、个新店，只是商业的拓展。在商场周边，生活便利了，人气旺盛了，地价房价齐升，这些好处商场的主人却没能分享。有聪明的老板将商场周边地块一起拿下，建商场的同时建住宅、写字楼，销售的超额收益落在自家口袋，也能贴补些建造成本，这就是国内商业地产的起源。2000年之前的商业地产，处于自发生长阶段，乏有经典项目。北京国贸一期勉强算一个，而国贸商城的成功，也是在不断改造后终于找准方向。在此前后，华润策划深圳万象城，万达开始摸索商业地产的创新模式。2003年七座万达广场开业，2004年万象城开业，从此商业地产真正成为房地产的分支行业。2003至2009年是十年的第一阶段。华润参照香港模式，凯德按照新加坡模式在内

3、地复制，定位中高档。万达、宝龙则定位中档，探索中国特色的商业地产模式。此阶段能坚持走商业地产之路是考验决策者远见卓识的，需要在以万科为代表的住宅地产高额利润的光环背后默默耕耘。随着2003年国务院18号文件发布，从2004至2007年房价异常飙升，引发政府有形之手的强力干预，收紧银根，住宅地产系统性风险显现。2008年成为房地产业最痛苦的一年，各路非常规融资手段齐出，尤其被各界看好的救命稻草RE1Ts,2009年也被金融防火墙无情斩断。商业地产在本轮调控中受影响较小，华润、万达、凯德或稳健或快速扩张，以及中粮、恒隆若干标杆商业项目成功显示示范效应，各路大佬终于开始发现商业地产的长期稳定优势，发

4、现持有物业及其升值对于资本运作的价值，发现商业地产也存在不小机会。商业地产在2009年确立了能够与住宅地产比肩的地位。2009至2013年是第二阶段。此阶段商业地产蓬勃发展，各路资金大举投入商业地产，各类项目如雨后春笋冒了出来，急切的占领市场。因为国内商业物业的绝对稀缺，“看不见的手”还没有显示威力，市场杂乱，良莠不齐。这一阶段商业地产开始分化，呈现较为分明的四类典型开发模式。第一，是以商业作为项目主体的开发模式。华润、万达、中粮等若干早期进入的企业成为市场引领者，身后均有大量中小公司模仿，尤其在三四线城市。市场引领者已经形成相对完善的产业链，其模式可随市场变化自行调整。模仿者难以建立完整产业

5、链，定位策划不易落到实处，是否能成功多少依赖运气成分。第二，以商业作为项目配套，提升项目价值的开发模式。主要住宅开发商大都不同程度介入商业地产的开发，但主要还是结合自身住宅项目的配套，而不是以商业为主体，项目商业体量总体偏小。第三，以商业企业（包括连锁百货、连锁超市、大型专业市场）为主导，自建自营的开发模式。商业企业利用自身现金流充裕的优势筹集资金建设，后期主体自营。在此基础上可以部分销售部分出租。自建避免了租赁经营与业主的矛盾，并享有土地和物业升值的收益，也便于资本运作。这一类是最稳健的商业地产模式。第四类是金融导向的商业地产开发，或者称之为商业金融更妥帖些。商业地产是资金密集型产业，随着产

6、业热度增高，流通性增强，各种非传统地产资金，包括产业富余资金、社会游资、投资基金、外资等，好像找到了避风港，大举进入商业地产行业。此阶段是商业地产的机会期。随着城市改造，城市化加快，早布局占领市场就意味着优势。商业具有一定的排它性，尤其社区型商业，一旦定点就形成领域，后期大多能找到适宜的经营策略。同时，也是商业地产的转折期。很多先天不足的粗放的开发模式，造成商业开业后人气惨淡，更有些项目甚至招不到商，根本无法开业。一拥而上的冲动投资，在局部产生了过热，摊薄了客流及应得收益，业主与商家议价能力深受损害，短期租金收益降低，种下了长期风险的苦果。二、商业地产发展趋势商业地产的价值已被广泛认可，商业地

7、产的优势被不断提及，甚至有神化的趋势，好像只要投资商业地产就能包赚不赔。我们需要先了解几个基本原理：商业的核心是什么？现代社会中人活着即需要消费，消费需求带动商业产生。消费需求是分类的，生活必需品、耐用消费品、奢侈品、专业用品等，还有休闲、娱乐、体验类消费需求。不同的商品、需求需要不同的场所和消费模式，进而形成不同的商业类型。需求是商业的核心。为什么会有商业地产？商业物业的业主靠租金收益无法支撑滚动开发，必须由销售型物业的收益来平衡持有商业的投入。（为何必须持有？下文回答）商业地产策划定位的关键点是什么？是人，是人的感受。商业的发展，除了满足基本需求，消费的愉悦感受是吸引消费者多次到场、反复购

8、物的最重要因素。因此，商业项目苛求周边人口数量，需要调研周边人口社会身份、收入水平、兴趣爱好、消费习惯等。与此相适应的便利的交通、合理的业态组合、明晰的商业动线、美观舒适的空间环境、与客群匹配的商品和贴心的服务，构成了策划定位逐步深入的层次。怎样达到商业地产价值最大化？准确定位、合理规划、长期持有、持续运营才能达到商业地产价值最大化。大型商业必须统一经营才有长期稳定发展的可能性。“只租不售”是关键。分铺销售或分割产权销售的商业项目，其统一经营策略与小业主的个性化需求存在难以调和的矛盾，对物业的后期改造更存在法律上的难题，这在商业物业全寿命期内都是巨大隐患。经过以上分析，结合现在市场特点，未来1

9、0年商业地产将呈现以下趋势：1、商业地产金融属性渐强国际上商业地产属于金融属性，因其社会发展已趋成熟，资金充裕，资金占用成本低，经营良好的商业物业成为优质投资品。随着国内房地产市场的成熟，暴利时代一去不返，部分有发展潜力的优质商业物业将首先成为资本关注的对象，商业地产的金融属性将逐渐显露，并越来越强。2、主题商业地产大行其道主题商业地产，简称主题地产，指以特定功能、或以地域特色为鲜明特点的，以商业为表现形式的地产项目。如北京798等创意地产，成都锦里等文化地产、以及总部基地、会展地产等。因其特点鲜明，项目目标客户针对性强，建设者与经营者的主要诉求一致，消费者消费目的单纯，便于形成口碑，固化消费

10、习惯。需要注意的是，主题地产概念将成为一些劣势项目借以翻身的手段，未来10年既是主题地产的机会期，也将是混乱期。3、社区型商业项目成为主流其实将商业作为住宅区配套并非错误方向，发达国家商业发展进程证明了居民的日常需求是主要的商业需求。随着城市的发展，城市住区范围的扩大，社区商业将承担很大部分日常消费和生活服务类消费。社区型商业项目才是未来市场的主体。4、专业市场依旧生命力旺盛随着社会进步及经济发展，生活精致化，需求精细化，还会有更多的细分专业市场出现。随着更精细化，专业市场亦将趋于小型化，将出现由若干相关专业市场集聚形成的专业市场区域中心。5、体验型商业异军突起短短几年间，电子商务己由新兴技术

11、发展成为传统商业的竞争对手，对于标准化商品和低值易耗品形成巨大冲击。为适应这一趋势，购物中心的业态组合将逐渐向体验型业态倾斜，毕竟“无袋消费”是电商无法取代的。这样的商业中心，餐饮、娱乐、休闲等体验业态占比可以达到5070%,与常见的购物中心己有很大差别，或者“新生活中心”更加贴切。商业地产之本质并不十分复杂，只是其中涉及因素众多，部分因素存在不确定性和随机性，难以把握，所以商业地产迄今也没有成形的教科书，没有包打天下的秘籍。由此，更需要所有业内人士心怀敬畏态度，遵循客观规律，精心打造产品。商业地产产品是基础，经营更关键。紧贴需求，优质服务是提升商业物业价值的不二之选。商业的经营管理与住宅物管不同，必须对消费理念的发展，市场趋势的变化做出及时准确的应对，改造、调商、调整服务内容，才能立于不败之地。