商住一体小区特点与管理难点重点分析及解决措施标书专用参考借鉴范本.docx

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1、商住一体小区特点与管理难点,重点分析及解决措施（标书专用）参考借鉴范本年月曰商住一体小区特点与管理难点、重点分析及解决措施目录一.本商住一体小区项目特点与管理难点、重点分析21、居住人口稠密、管理任务重32、项目设备多、结构复杂、管理起点高33、商业店铺，商业氛围浓厚，住宅求“静”，商铺求“旺”难融合34、人流量大、群租现象严重35、服务要求高36、管理点分散37、营业时间性强38、车辆管理难度大49、前阶段管理的后遗问题的处理4二.解决上述管理难点的措施4一.本商住一体小区项目特点与管理难点、重点分析1、居住人口稠密、管理任务重本商住一体小区项目,建筑高度大、层数多、居住人口稠密,要管理好本

2、商住一体小区项目，确保各部分正常运作，保证本商住一体小区项目和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。2、项目设备多、结构复杂、管理起点高本商住一体小区项目设备多、结构复杂、管理起点高,对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对本商住一体小区项目各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。3、商业店铺，商业氛围浓厚，住宅求“静”，商铺求“旺”难融合本商住一体小区项目拥有较多的商业店铺，商业氛围浓厚，同时又作为居住社区，在这种住宅求“静”，商铺求“旺”的情况下，容易产生需求差异的投诉，是本项目的管理特点与难点之一。4、人流量大、群租现象严重

3、本商住一体小区项目进出人员复杂且存在群租现象，不受管制，人流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，大部份商品属于易燃物品，因此消防安全不得有半点松懈。同时商住本商住一体小区项目在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。5、服务要求高物业管理服务面向置业人和使用人，对他们负责，一切为他们着想。促进商住一体楼宇物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商住物业管理服务的根本原则。6、管理点分散本商住一体小区项目融居住、商业为-体，管理点较分散，尤其是流动厕所少*圾分类难等实际问题也是本小区项目物业管理的特点。7、营业时间性强本商住一体小区项目

4、顾客到商铺购物的时间，统一店铺的开张及关门时间有利于店铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响，影响到外界对本商住一体小区项目整体形象的评价。8、车辆管理难度大来店铺的顾客进本商住一体小区项目的业主、访客,有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商住物业管理水平的整体体现。9、前阶段管理的后遗问题的处理由于前期物业管理部份工作没能细化及跟踪到位，给管理工作带来相当大的障碍。二.解决上述管理难点的措施本商住一体小区项目既有一般住宅区的共性，又有其商业物业的特殊性

5、。根据对项目管理特点及难点的分析，并结合实地考察和调研，我们提出如下管理措施，以求针对性地解决上述的各项问题。1、创造住户与商铺双赢针对本商住一体小区项目一层规划为商铺的情况，加强商业氛围的营造及物流、客流的管理，确保本商住一体小区项目“动、静”有序，创造住户与商铺双赢的局面。对于本商住一体小区项目店面的管理，我们的目标是：尽最大的努力，创造有利条件，提供各种便利，让居住在本商住一体小区项目的业户以及在店面经营活动的商家分别享受到“生活的方便、经营的实惠与投资的回报，我司拟采取以下措施：积极配合商店开业的后勤保隙工作：水、电等机电设备的维修养护，治安、消防安全的维护，按照法律法规以及管理标准对

6、商店的装修进行监控。商业店铺安全及物流、客流的管理。在营造繁华、热闹的商业气氛，又要保持安全、舒适、有序的购物环境，在为业户提供便利，又保护业主的生活不被打扰，同时保证购物环境的安全。因此，针对这些特点，我们拟定了如下管理措施：a、一旦商铺的经营规模、条件成熟时，与各商户达成共识，协助组建商铺管理委员会,对经营管理相关的各种问题制定管理办法，并与各商户签订管理责任书。b、将对商场消防通道的检查列入日常巡查的工作计划当中，吸取教训，严格控制消防方案隐患。C、严格管控商场与本商住一体小区项目出入口的安全，协助各商户共同做好治安防范。d、做好客流的引导，在节假日及特惠折扣等客流高峰期，安排秩序维护员

7、加强巡视，协助商户维护广场秩序，合理引导客流；规定统一的店家上下货通道，做好物流的管理。e、对于合理规范商家的促销行为，因此产生的噪音污染、乱投垃圾等现象进行重点管理，避免因客流量大造成本商住一体小区项目外围杂乱无章，影响业户的正常生活。f、做好商业公共区域的保洁，我们将配备专职广场保洁员，除了按常规要求认真做好日常保洁外，还将根据广场的实际情况，在客流高峰期加大保洁的频度，如遇疾病流行期，还应做好公共场所的消毒灭菌工作；积极配合居委会和环保部门，加强对各商家门前“三包”及“三废”排放的监督，保持商场的清洁卫生。2、消防安全本商住一体小区项目消防工作的重要性不言而喻，小区项目内人流大,楼梯、通

8、道（尤其是消防楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难； 商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火篁延极快；如楼内火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整幢楼将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺责任人及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的秩序维护员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。 发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用

9、对讲机通知就近的秩序维护人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告秩序维护部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保障人身安全,事故后作好调查分析报告并备案。 发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故隙，并作好详细记录。 定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。 在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务

10、水平。等等3、环境安全针对本商住一体小区项目是繁华的街区区域，又临大学院校的地段特点，严密的安全管理是本商住一体小区项目物业管理的重点。我们拟采取以下措施：1.保证周边环境安全的区域网格化管理措施：a24小时安全巡逻：充分运用开发商配备的监控系统，以“技防为主，人防为辅”为工作方针。应用物业公司配置的电子巡更系统，有效保证秩序维护员巡逻时的时效性与完整性，及时掌握本商住一体小区项目的动态，保证本商住一体小区项目的安全。b严密的防范体系：坚持“人防、技防、物防三结合”+区域网格化管理的原则，在确保24小时无间断闭路监控和巡逻的基础上，充分发挥社区内配置的闭路监控、防盗对讲、家居安防等智能系统的作

11、用，建立立体交叉的安全防范体系。C.严密的应急处理措施：鉴于本商住一体小区项目地理位置特殊，我们拟定了有针对性的应急措施管理预案，如与政府相关部门的应急联动措施，最大限度地防患于未然。2 .商铺保险管理商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中,均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取措施。还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴

12、雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。3 .因地制宜，科学管养，消除设备设施管理养护盲点3.1 加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共享部位、共享设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等；3.2制度保证。我们将结合实际情况编制共享设施设备维护管理规定、设施设备维修养护工作流程等文件，作为作业维修养护的制度保证。3.3建立和完善共享部位、共享设施设备的维修档案。我们将对物业的共享部位、共享设施设备进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐（包括登记台帐、分户台帐、分类汇总台帐），并通过

13、输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握共享部位、共享设施设备的使用（运行）状况，为物业的维修养护提供参考；3 .4定期开展物业共享部位、共享设施设备完好率的统计工作，作为物业维修养护的工作导向。4 .加强人流、车流的组织与管理，维护本商住一体小区项目秩序4.1 加强对业主安全、车辆管理规定的宣传，增强巡逻力度，建立群防群治机制。4. 2事先让业主、商户明白本商住一体小区项目的管理模式，通过充分沟通及互动管理模式，让业主、商户明确，好的秩序是要大家一起共同遵守的；5.个性化服务满足业户的个性化需求，体现出“物业贴心、业户生活放心”这种周到的“管家”风范，使其感受到关爱和愉悦

14、。5.1 设立客户服务中心：住户只需要拨打客户服务中心24小时热线电话或客户服务助理的联系电话即可解决涉及物业管理服务的一切琐事或获取相关的信息。无须找其它部门或记住其它电话。5. 2客户服务中心推行首问责任制：客户服务中心的任何工作人员在接到业主咨询、投诉、求助时，必须承担起接受业主反馈信息的职责，记录下来由专人进行处理，并将处理结果反馈给业主，接到业主投诉的第一个人须跟踪到事件完结，或由客户服务助理负责到底。首问责任制的实施，可以使业主反映的问题及所需的帮助、服务及时完整的解决，提高效率。5.3 设置独立的收费处：在本商住一体小区项目设置收费处，方便业主、租户的缴费，同时也为业主的投诉多提供了一个平台；5.4 服务设计多样化：由于本商住一体小区项目业主特点不同决定了对服务内容的不同。因此，为满足本商住一体小区项目业主、商户的服务需求，我们拟在进驻管理时,进行全面的详尽的服务调查，并有针对性地设计各种各样的服务过程。通过这些特约服务和特色服务来满足业主的个性化需求。以下举例：（1）房屋中介服务：利用独有环境优势来开展此项服务（2）代办服务：如代寄信函、代订报刊杂志及收发、代订鲜花、生日蛋糕等。；（3）家政服务：如住宅保洁服务、住宅小型设备设施维修养护服务等。