房地产项目管理培训资料.docx

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1、房地产项目管理培训资料碧桂园集团梓山湖项目管理手册2012年9月20日目录第一章工程概况4第二章项目组织架构及岗位职责5第一节、项目组织架构图5第二节、项目部各岗位职责6第三章项目管理制度15第一节、项目管理员工行为准则15第二节、项目管理目标16第三节、项目会议制度16第四节、图纸会审及技术管理制度18第五节、质量管理制度19第六节、进度计划管理制度24第七节、安全文明施工管理制度26第八节、合同管理制度28第九节、成本控管理制度29第十节、信息管理制度31第十一节、材料、设备采购管理制度34第十二节隐蔽工程验收制度35第四章房地产开发工程建设流程管理38第一节施工准备阶段工作流程管理38第

2、二节施工阶段工作流程管理45第五章项目监理管理制度60第一节监理规划编制规定61第二节监理实施细则编制规定63第三节旁站监理规定64第四节监理月报编写规定66第五节监理日志记录规定67第一章工程概况梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区与咸宁市，位于咸宁市咸安区的最北端，是展示咸宁风貌的北大门，拥有广阔的腹地与丰富的自然资源。贺胜桥地区属于武汉市圈的辐射范围，它位于武汉一咸宁的进展轴上。随着武汉城市圈基础设施一天花建设的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉城市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十分明显。梓山湖（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、

3、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉城市圈综合配套改革试验区及长株潭开发区的中间地带，辖有鱼米之乡的斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”的地理优势，古往今来一直未交通要塞与商务云集之地。梓山湖项目首期计划开工300亩，建筑面积10万M二第二章项目组织架构及岗位职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图项目总经理,总经理助理开发部经理，开发部副经理开发署电员办通行员.一项目副总经理市政配套部经理水电工程师若干t第二节、项目部各岗位职责一、部门职责1、工程（监理）部职责1.1、 负责工程施工总体组织管理；1.2、 负责工程工期、质量、成本、进度总体操纵与管理，并提出有效建

4、议；1.3、 负责现场安全管理与文明施工，协助施工单位在计划目标内将建设工程建成投入使用，为施工单位提供管理与技术服务；1.4、 负责各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变更、检查施工质量及施工进度；1.5、 负责与设计单位协调与沟通；1.6、 负责楼宇移交及配合维修；1.7、 根据施工单位的委托，客观、公正地执行监理任务，严格按监理服务合同文件规定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工安全管理、合同管理、信息管理的操纵工作；1.8、 审查分包单位的资质，并提出审查意见，负责签发项目监理机构的文件与指令；1.9、 负责审定施工单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度

5、计划；1.10、 审核签署施工单位的申请、支付证书与竣工结算；1.11、 审查与处理工程变更，参与工程质量事故的调查；1I2、组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告与项目监理工作总结。1.13、 负责起草项目公司工程成本管理办法、流程与标准；1.14、 收集、分析工程成本有关的工程技术与事故信息资料，编制工程分项预算方案；1.15、 负责工程成本操纵，提出工程成本操纵改善建议；1. 16、负责工程合同管理。2、市政配套部职责2. 1、协助投资部完成土地谈判前期市政配套有关部门咨询与资料收集，提供可行性操作方案及投资估算；2.2、 熟悉项目周边市政配套情况，提供市政配套主管职能部门许

6、可的配套设计参数及配套方案；2.3、 负责提供市政配套主管职能部门许可的配套设计参数及配套方案，优化设计方案，谈判与签订市政配套框架性协议，并监督执行；2.4、 负责市政配套框架性协议谈判与签订，负责项目市政配套工程施工合同签订并监督执行；2.5、 负责审核、监督市政配套工程主材的招标定价，做好成本操纵工作。2.6、 负责现场机电、市政类工程施工管理。2.7、 负责机电、市政类各专项验收及有关许可证、合格证的办理。3、开发部职责3.1、 负责所辖公司营业执照、土地接收等房地产开发各环节所有证件办理；3.2、 负责组织拆迁、完成交地；3.3、 负责工程项目建设过程中政府部门的各类验收及有关许可证

7、、合格证的办理；3.4、 负责开拓、建立与保护与政府的沟通机制。4、综合部职责4.1、 负责项目公司财务、人力资源、行政等工作，与总部各有关部门协同运作；4.2、 负责各项行政事务。4.3、 参与制定公司年度经营计划，组织编制公司年度财务预算；4.4、 执行、监督、检查、总结经营计划与预算的执行情况，提出调整建议；4.5、 编写公司经营管理状况的财务分析报告，努力降低成本、增收节支、提高效益；4.6、 负责经营绩效考核；4.7、 综合统计并分析公司债务、现金流量及各项业务情况。二、岗位职责1、项目总经理1.1、 对项目的进度、质量、安全文明、成本负责。1.2、 协调项目内部与外部关系。1.3、

8、 按公司进展计划、要求完成项目建设。1.4、 按集团要求，在周边地区进行项目拓展。1.5、 为集团培养输送后备人才。2、工程（监理）部经理职责2.1、 全面负责项目工程质量、进度、成本、安全生产与文明施工，完成公司下达的建设任务；2.2、 负责项目公司合同管理，负责项目成本目标的制定与执行，负责本项目工程标准的制定；2.3、 负责本项目的招标采购工作；2.4、 负责本工程项目开发有关的工程合约类文件的编制与工程实施过程中的管理；2.5、 全面负责与工程有关的管理工作，负责所有对施工单位联系单的签发与监督落实情况；2.6、 负责施工总包单位、甲方指定分包单位的协调工作；2.7、 执行公司公布的各

9、项指令，同意公司各业务部门的指导、检查、监督；2.8、 负责编制宏观进度计划，编排整个项目的网络进度计划并监控实施。2.9、 全面负责设计变更的现场操纵及现场签证工作；2.10.定期或者不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。2.11、 全面负责工程（监理）部专业人员工作指导与培训及考核工作；2.12、 全面负责工程经验总结与项目后评估工作。3、土建（监理）主管工程师职责3.1、 负责责任区域的施工单位、分包施工单位的监督管理工作；3.2、 全面负责责任区域工程质量、进度、安全、成本、信息、协调等管理工作；3.3、 全面负责责任区域与工程有关的

10、工作计划并监控事实上施；3.4、 全面负责责任区域施工管理协调工作；3.5、 全面负责责任区域设计变更的现场操纵及现场签证工作；3.6、 定期或者不定期负责组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的检查。3.7、 全面负责责任区域工程（监理）部专业人员工作指导与培训及考核工作；3.8、 全面负责责任区域工程经验总结与项目后评估工作。3.9、 负责责任区域土建类工程图纸的全面审核工作，包含审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；3. 10、负责责任区域施工现场准备工作，确定红线点，复核单体建筑的放线工作，围墙、道路及临时设施，负责协调组织施工场地向施工单位移交

11、工作；3.11、 负责“责任区域内施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并操纵各单位、材料、构配件的进场时间；3.12、 在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导专业监理工程师、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位与监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；3. 13.协调组织责任区域工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作。3.14、 负责责任区域内的资料管理。4、土建（监理）工程师职责4. 1、复核进场材料质量与数量；4.14、 实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；4.1

12、5、 实际掌握施工进度情况，及时向土建（监理）主管工程师反映进度滞后情况；4.16、 对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；4.17、 实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；4.18、 检查施工单位投入工程项目的人力、材料、要紧设备及使用、运行状况，并做好检查记录。4.19、 复核或者从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。4.20、 按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或者施工工序进行检查与记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。发现问题及时指出并向主管工程师报告。4.21、 做好监理日志与有关的监理记录。4. 10、收集整理责任范围内的工程技术资料与安

13、全资料并做好台账。5、造价工程师兼资料员岗位职责4.1、 协助工程部经理负责项目成本、合同管理操纵工作。4.2、 及时分析市场形势变化特点，掌握工程项目造价预结算变化情况，积极做好项目成本测算、项目预结算；4.3、 负责集团、公司、行业所要求申报、填报与汇合的各类信息、档案、表单、表式的制作与上报工作；4.4、 对所发包的工程项目，认真做好目标成本操纵计划的实施监控工作，分析项目分阶段完成进度工作量增减变化情况。在此基础上做好工程款支付结算审核；4.5、 积极熟悉市场价格行情，要紧设备（材料）招标采购，对价格贯彻货比三家的原则，结合项目设计质量标准、需求量、急需与否，平衡制定标底价格。应付款、

14、供货（运、装、卸）方式、时间（进度衔接）、质量验收方式、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡。4.6、 审查本项目工程计量与造价管理工作；4.7、 审查工程进度款，提出审核意见；4.8、 审查合理化建议的费用节约情况；4.9、 审核施工单位工程进度用款与材料采购用款计划，严格操纵投资；4.10、 编制工程投资完成情况的图表，及时进行投资跟踪；5. 11、对有争议的计量计价问题提出处理意见，提出索赔处理意见，对工程变更对投资的影响提出意见；5.1、 负责审核施工单位提交的竣工结算；5.2、 收集、整理投资操纵资料，编制投资操纵的监理日志；5.3、 集团有关工程方面的文件收发、传阅、归档；5.4、

15、工程资料信息监控与上传。5.5、 承担上级交办的其它工作。6、市政配套部经理职责6.1、 全面负责项目市政配套所有有关专业的质量、安全、进度、成本操纵及有关专项工作的申报、合同谈判、施工管理、协调、验收开通，直至向物业公司移交的全过程，协助项目总经理完成本项目建设。6.2、 监督项目市政配套所有有关专业的质量、安全、进度、成本操纵。7、水电（监理）工程师、主管工程师职责7.1、 协助部门经理工作，主管责任地块项目市政配套所有有关专业的质量、安全、进度、成本操纵及有关的对内对外协调工作。7.2、 检查施工单位投入工程项目的人力、材料、要紧设备及使用、运行状况，并做好检查记录。7.3、 实际掌握施工进度情况，及时向部门经理反映进度滞后情况；7.4、 复核或者从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。7.5、 按设计图及有关标准，对施工单位的工艺过程或者施工工序进行检查与记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。7.6、 做好监理日志与有关的监理记录