时代广场现阶段营销策略报告.docx

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1、时代广场现阶段营销策略报告（）营销策略报告KeyPoints报告要点 宏观经济因素有利于宏远时代广场的价值增长近年来东莞各项经济指标一直保持着良好的进展势头，经济的稳步增长带动房地产业健康进展，宏远时代广场未来的价值看涨。 城市进展态势有利于宏远时代广场的价值提升未来5年内，东莞将投入500亿打造现代化中心城市。大规模的旧城改造与新城市进展，城市中心的聚集效应，产业的升级，文化的建设，城市人口结构的转变将相当程度上促进房地产的需求与增长。东莞房地产进入快速成长阶段,地处东莞CBD的宏远时代广场将是最大的受益者之一，未来数年价值将加速提升。 东莞总体房地产市场的良性进展是宏远时代广场升值的奠基石

2、东莞房地产整体处于快速增长、迅速放量、销售价格上升的阶段，总体表现为“形势一片大好。房地产价值的提升，宏远时代广场的价值将会水涨船高。 项目区域的飞速进展是宏远时代广场未来升值的保证东莞城市规划将极大改善项目片区的周边配套，并根本性改变项目的交通状况。规划将使项目周边交通条件得到极大的改善，为项目的增值带来重大利一、项目概况3二、东莞宏观市场分析71. 1城市现状71 .1.1东莞概况72 .1.2城市人口结构821.3区域进展现状82. 2城市进展83. 2.1城市总体规划84. 2.2交通规划95. 3经济形势106. 3.1经济地位107. 3.2国民生产总值108. 3.3、东莞综合实

3、力排名11三、整体房地产市场分析123.1 房地产市场分析123.1.1 近年东莞新增商品房面积走势：123.1.2 、近年东莞商品房销售均价走势：123.1.3 商业地产进入稳步进展期133.2.政策面对房地产影响的分析133.2.1人民币升值133.2.2近年股市价值的不断提升133.2.3国家物价上涨14四、片区价值分析14五、总结17前言宏远时代广场雄踞东莞市CBD核心地段，毗邻东莞市政府、市体育中心、胜与广场行政中心；周边有万科运河东1号、金升国际、塞纳河畔、东莞山庄等知名楼盘；还有香港街、与开文具批发市场等都市繁华商圈。宏远时代广场短期内不做大型推广销售的要紧原因是:“该项目未来数

4、年内，具有很大的升值空间。近年东莞从无中心逐步向城市中心化快速进展，将会带动城区物业的价值，CBD周边物业的价值提升速度尤快，宏远时代广场的商业价值也将水涨船高，未来项目周边将陆续迁入沃尔玛、家乐福等国际知名商业，东莞核心商圈的版图逐步构筑，未来的商.业中心呼之欲出；同时项目片区的旧城改造也进行得如火如荼，旧海关搬迁、万科运河东1号、金升国际、塞纳河畔等高档社区的建设加速了片区旧城的改造，同时居住人口也与日俱增；根据以上的市场因素，我们推断宏远时代广场的商业价值将在未来数年将会有更大的升幅。鉴于以上的推断，为了追求经济效益的最大化，宏远时代广场的经营策略为“短期内不做大型推广，暂缓销售、待数年

5、后项目大幅升值再行推售，获取更大的经济效益”。一、项目概况1.1.11.1.2 区域市场特征 南城区原为篁村，东莞市重要的高新技术工业产业聚集地，是政府重点进展的新型区域，也是未来几年内房地产进展的热点区域。 新城市中心区规划为市行政文化中心、金融商贸中心、科教研发中心、居住休闲中心，在CBD区域，大量的土地将被用作政府形象工程的建设与办公、商业用地，该区域将成为未来东莞政治、商业、金融最活跃最核心的区域。 南城的市政配套完善，经济基础雄厚；诺基亚、雀巢等许多跨国企业都落户在南城。 南城规划建设目标是重点建设“一园两区四纵十横”，这将为南城的房地产进展带来更好的契机。 南城区的楼盘以中档为主，

6、要紧吸引周边的本地居民与分布在莞城各处的企业白领与政府公务员。 项目地处东莞市莞城与南城交界处，行政区域隶属南城区。项目位于城市主干道一莞太大道。 项目直通新城市中心区、毗邻莞城区与万江区。 项目距离市中心商业圈（老城区）仅1公里，通过莞太路5分钟车程。 距离东莞市最具规模的商业步行街一南城富民步行街约3公里，约10分钟车程直达。 距离东城中心区约6公里，约15分钟车程。112项目经济技术指标项目住宅已全部销售完毕，剩余商业面积共13527.37平米，其中一层面积为3992平米、共75间；二层商业面积4972.83平米；三层商业面积4562.54平米。1.1.3 项目定位项目商业要紧定位为东莞

7、市最高档次的文仪用品专业市场;具体：办公用品：纸、张、笔、办公耗材、文具等。精品、礼品：礼仪用品、赠送礼品、水晶、陶瓷器具等。家饰、用品：干花、画、摆饰物。体育用品：球类、拍类、护类、健身器材、棋类。1.1.4 经营状况本项目未作大面积营销推广，因此本项目一楼外街商铺经营通常，出租率为50机一楼内铺少量出租；二、三楼为毛坯房，现空置。价格及租金：一楼商铺平均售价为16603元/平方米（未售）、实收租金均价为42元/平方米/月，面价租金均价52元/平方米/月。小结：宏远时代广场地处东莞核心地段，毗邻东莞的行政办公中心，地段价值不言而喻，伴随东莞城市中心化的加速进展,宏远时代广场的价值也将快速提升

8、。二、东莞宏观市场分析1.1.5 现状2.1.1 东鼻概况东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穰港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。全市陆地面积2465平方公里，户籍人口156.19万，常住人口640多万，此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东莞已成为国际制造业名城，是广东省的中心城市之一，形成了以电子及通讯设备制造业、造纸及纸制品业、食品饮料加工制造业、电力蒸汽热水生产与供应业为支柱的现代化的制造业体系。东莞有优良的配套齐全的产业结构，世界上大多工业产品都能够在东莞

9、企业群体的“工业生物链”中找到其相配套的行业与产品。世界上95%IT产品都能够在这里配齐，“东莞塞车、世界缺货”成为誉满全球的“东莞制造”的最好注解。2.1.2 城市人口结构产业结构的变化将使未来城市人口结构产生变化，哑铃型的人口结构向纺趣型过渡，中坚购房人群消费活力增强，占据比重逐步增大；长期形成的产业格局使得东莞城市人口结构呈现哑铃形态，中高端富裕阶层成为城市人口结构中重要的一个群体，近年外来人口逐步增长，消费能力也将不断加强。2.1.3 区域进展现状粗放型的产业结构、优越的地理位置、发达的交通网络形成了东莞“各镇为营进展”的城市特点，但南城中心区最为东莞城市行政、商务中心区，通过几年进展

10、，已逐步形成真正的城市中心，城市中心的形成将使周边的物业价值得到极大的提高。2.1.4 2城市进展2. 2.1城市总体规划东莞市将成为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速进展以虎门为副中心的西部城镇带与以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点进展石龙、塘原、长安、樟木头、麻涌等中心城镇。到2015年，中心城区人口操纵在80万人左右，城镇建设用地操纵在70.5平方公里以内。“三位一体”的城市进展战略规划东莞市主城区城市发展战略规划研究1WM9O例匚二EmE3中HI城市

11、施划设计研究院东莞市城建烷如局2002.08“三位一体”马上中心城区、同沙水库生态区与松山湖科技产业园作为一个整体来规划建设，形成东莞未来的主城区。它的规划建设将使东莞由原先的“人”字形格局向“个”字形格局转变，中心的进展轴线将随着主城区的建立逐步加强。将中心城区、同沙生态保护区与松山湖科技产业园整合为三位一体的主城区，是将高科技制造业核心、生态绿心与第三产业中心融为-体,对增强主城区的综合功能与区域中心地位、提升城市功能有着十分重要的意义。主城区由北部中心城区、中部同沙片区与南部松山湖片区三部分构成。北部中心城区要紧承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能；中部同沙片区以改善区域生态

12、环境、建设城市“绿心”、提供休闲娱乐度假场所为要紧职能；南部松山湖片区是制造业中心，承担着全市高新技术产业中心与技术中心的职能。从东莞城市的规划来看，宏远时代广场位处东莞未来规划进展的重点区域“中心城区”，未来升值潜力无限。2.2.2交通规划规划将全市干线路网结构大体分为三级：一级为高速公路体系，要紧解决城小结：未来5年内，东莞将投入500亿打造现代化中心城市。大规模的旧城改造与新城市进展，城市中心的聚集效应，产业的升级，文化的建设，城市人口结构的转变将相当程度上促进房地产的需求与增长。东莞房地产进市过境与快速对外交通，强化区域间的快速联系，包含已建的广深珠高速，南段已建成、北段正在建设的莞深

13、高速，规划的常虎高速、沿海高速、博深高速与清塘高速，总长度180公里，全市平均7.3公里/百平方公里；二级为城市快速路体系，以承担城市组团间交通为要紧功能，以长距离交通为主，以市区五环路的核心，西环加快城区与常平、塘度、石龙等方向的联系，东环加快城区与虎门、长安、麻涌等方向的联系，并将东环与西环以快速路联系，以构筑东莞市域范围内完整的快速路网，将城区组团、虎门组团、常平组团快速相连，总长度359公里，全市平均15公里/百平方公里；三级为干线性主干道体系，要紧承担组团间交通，以长距离客运交通为主，最终形成方格网形的路网体系，总长度1359公里，全市平均55公里/百平方公里。东莞城际、城市交通网络

14、的完善将会加速东莞经济的进展。1 .3经济形势2 .3.1经济地位据“东莞地产龙虎榜研究组”研究统计，东莞在房地产综合开发投资潜力方面位居全国15强，二线城市住宅开发投资潜力方面位居全国20强，二线城市商业用房开发投资潜力方面位居全国15强,二线城市房地产综合开发投资潜力方面位居全国15强。2.3.2国民生产总值2007年东莞全市完成生产总值3151亿元，可比价格比上年增长20.06%,增速趋缓。产业结构调整继续优化，第三产业比重进一步提高。2007年完成全社会固定资产投资840亿元，增长19.1%；其中房地产开发投资216.4亿元，增长32.0%；城镇居民人均可支配收入27025元，增长12

15、.2%,农村居民人均纯收入11514元，增长8%；实际利用外资21亿美元，增长16.1%；社会消费品零售总额达695亿元，同比增长19%：城乡居民储蓄存款余额3755亿元，增长8.4%；东莞市主要经济指标走势GDP18.1%FAI19.1%城乡居民储蓄存款余额8.4%城镇居民人均可麓鬻小小结：东莞作为中国经济最活跃的城市之一，“打造现代化制造业名城”的城市化进程战略将为东莞带来新一轮价值增长，房地产进展进入快速进展阶段。同时，东莞具有如此强劲的城市经济实力与城市居民支付能力，这为房地产的进展提供了最重要的供需支持。良好的经济因素为方远时代广场的价值提升奠定了坚实的基础。屏自毋字国内生产总值（亿元）3151f18.1%第一户业（亿元）0.4%J0.1个7分点第二产业（亿元）57.1%11个2分点第三E（亿元）42.5%f1.1个育分点全社会SI定资产投黄总额（亿元）840f19.1%社会消费与，售总额（亿元）69519%进出口总修（亿美元）1050