某地产战略分析.docx

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1、某地产战略分析科地产战略分析目录目录o一、万科地产简介4（一）企业愿景4（三）企业核心价值观4（四）宗旨4（五）核心理念4（六）万科之道5（七）万科理念5（八）万科使命5（九）万科方法论5（十）万科的经营原则5二、内部环境分析6（）资源61 .人力资源62 .客户资源7（二）核心竞争力91 .品牌92 .职业经理队伍93 .网络经济时代的大环境104 .创新组织结构105 .企业文化106 .研究开发能力127 .经营管理模式128 .战略眼光14（一）行业环境分析（波特五力模型）159 .供应商的议价能力1510 购买者议价能力1511 潜在的进入者分析1612 万科房产的替代品分析1713

2、 万科房地产行业间的竞争18（-）宏观环境分析（PEST）1914 政治因素分析1915 经济环境因素分析1916 社会环境因素分析2017 技术环境分析21五、企业战略23（-）继续推进住宅建设专业化23（二）以住宅为主，商业地产为辅。24（）继续扩张24（一）成本领先战略24（二）差异化战略26（三）集聚战略（聚焦战略）29（四）多元化战略311 .集中性多元化战略312 .横向进展多元化战略32六、企业战略实施32（一）专注住宅产品开发32（二）注重优质的物业管理33（三）看重品牌战略341 .万科品牌定位342 .万科品牌进展34七、企业战略综合分析34（-）企业外部环境分析与企业资源

3、与能力分析34（二）企业总体战略与内外部环境的习惯性分析35（）企业经营战略（竞争战略）与内外部环境的习惯性分析35附1:万科地产利润表36附2:万科地产资产负债表37附3：万科地产现金流量表38一、万科地产简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化与稳健、专注的进展模式，成为最受客户、投资者、员工、合作伙伴欢迎，社会尊重的企业。凭借公司治理与道德准则上的表

4、现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。（一）企业愿Jt愿景：成为中国房地产行业持续领跑者。（）企业核心价值观核心价值观：制造健康丰盛的人生。客户是我们永远的伙伴。人才是万科的资本。“阳光照亮的体制”。持续的增长与领跑（四）宗旨建筑无限生活（五）核心理念让建筑赞美生命“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力于为不一致消费者提供展现自我、与谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续进展。（六）万科之道客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。（七）万科理念万科相信，住宅建筑是一种与各类形态的生命息息有关的事业。作为住宅的建

5、设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并制造与谐、健康丰盛的阳光生活。（A）万科使命努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术与管理，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。（九）万科方法论做简单而不是复杂：简单降低了企业运行的成本，能够说清晰的企业才是好企业。做透明而不是封闭：成功源于持续的学习与合作，透明度为组织赢得信赖。做规范而不是权谋：只有遵守规则才能培养组织内在的市场化竞争优势。做责任而不是暴利：追求公平回报的同时，不不记得自己身上的责任。（十）万科的经营原则追求卓著：持续领跑，敢为天下先客户导向：懂得客户生活报效股东：制造优异回报与员工与伙伴共同

6、成长：尊重员工与伙伴效率优先：珍惜资源，快速周转，向能力，要效益可持续进展：稳健经营，与社会、自然与谐相处二、内部环境分析(一)资源1.人力资源(1).1克拉文化万科1克拉文化所表达打以人为本的管理思想逐步渗透到日常的管理工作中，万科一贯主张“健康丰盛的人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续进展的空间与机会；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。通过不断的探索与努力，万科建立了一支富有激情、忠于职守、精于专业、勤于工作的职业经理团队，形成了追求创新、不断进取、蓬勃向上的公司氛围与有自我特色的用人之道。(2).人才是万科的资本热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵

7、的资源。尊重人，为优秀的人才制造一个与谐、富有激情的环境，是万科成功的要紧因素。万科尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利：所有的员工在人格上人人平等，在进展机会面前，人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造与谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。(3).培养可持续进展的职业经理队伍万科认为，职业经理是现在企业生存、扩张所务必的第四种要素，即：人、财、物等资源投入基础上的企业家才能。为此，万科于1998年就提出“职业经理年”，对职业经理提出培训与开发，以实现职业经理在万科的可持续进展，同时推动整个公司的经营能力与管理能力的提高。在管理架构上，公司致力于规范化的管理，通过合

8、理授权等一系列措施。为将职业经理的专业素养直接转化为生产力制造了广阔空间，提供了制度保障。万科充满理想主意色彩的企业文化为职业经理人的培养提供了一个理想的平台。万科对人才对基本要求都是围绕“职业经理”这一概念展开的。所谓“职业”的概念就是“以此谋生，精于此业”，职业经理人自然就是要以管理为生，精于管理。从初级管理层到决策管理层的全部管理员构成公司的职业经理队伍。职业经理承担了公司的要紧管理任务。万科的人力资源管理模式说明，职业经理是万科进展的依托。2.客户资源在倾听中成长随着房地产行业的转型与升级，万科逐步意识到紧密的跟客户产生互动，认真聆听客户心声的重要性。从客户日活动逐步落地开始，万科人通

9、过倾听收到了来自客户的声音，他们学会了从非专业角度与客户沟通并能更全面的熟悉客户，更多关注客户的实际需求，不仅能让万科在物业服务上做出更新调整更能将客户的办法反馈到设计与营销前端，以实际角度出发懂得客户真正需求，一想到万科的产品能够为客户带来生活上的改变，他们心中就充满使命感。在投诉中完美上海万科客户关系总师告诉记者，万科要同客户一起成长，只有这样才能在投诉中逐步完美。尊重客户，懂得客户，持续提供超越客户期望的产品与服务是万科一直以来的追求。事实上，他们不只是这样说，也这样做了。有这样一个真实的例子，上海万科梦想派某顶楼业主曾投诉室外电梯轨道运行的噪音非常大，影响业主的正常休息。接报后，上海万

10、科客服第一时间上门查看，为了减少业主的烦恼，尽快协同房修、电梯厂家检测噪音数值。为了熟悉业主的实际生活感受，客服工作人员更是在晚上23:00再次来到业主所在房屋外走道，认真聆听电梯声响。由于无法确定电梯的噪音是否影响业主居住，且检测数值在国家标准范围内。上海万科的客服工作人员与业主协调后拿到业主新房的钥匙，连续7天，每天晚上23:00准时到业主家中，检查噪音情况。并在搜集一定数据后积极联系专业电梯降噪公司，在两周内解除了噪音问题，将噪音降至最低极限。连续七天的深夜排查让业主备受感动。业主说：“通常的客服或者是物业收到投诉后大多是来看一看，一旦检查到数值在国家规定范围内就不可能在多做处理。万科客

11、服的深夜排查完全在我们的意料之外，这样的认真负责的态度让我们十分安心。买万科的房子，本是看中了知名房企的信誉与品质。而购房后我所感受到的亲切，更让人感到物有所值。”除了为业主排忧解难的客服人员，在万科的服务团队中，还有这样一群忙碌的身影。他们每天奔走在楼栋之间，不是在需要维修的业主家中，就是在去报修业主家中的路上。他们是万科售后维修服务团队，更亲切的叫法是房修工程师。他们解决客户房屋的各类疑难杂症，是答疑解惑的好帮手。他们对客户最熟悉，他们工作在最前方,他们是最平凡的个体，却也是万科每一位业主最坚实的后盾。“物业与房修确实很贴心”，“我就随口一说，下午房修师傅就来了”、“谢谢黄师傅不仅帮我修了

12、门把手，还帮忙做了全屋加固”。这样的留言在万科业主们使用的APP上有很多，业主们看到了房修工程师们的努力与付出，除了感谢,更多的是贴心与信任。构成万科优质客户服务的，不是某一个部分，某一个员工，而是工作在一线的每一个万科人。环环相扣的服务系统，配合上最真诚与贴心的考虑，让万科除了产品又多了一道迷人的风景。客户服务中每一个环节的配合都是万科的良苦用心。或者许，只要房屋在使用，有损耗，投诉与报修就不可能停止。但面临这样不可能减少的压力，乐观的万科人总是说，要在投诉中成长，在投诉中完美。（二）核心竞争力1. 品牌顾客与潜在顾客对万科品牌的评价都较高。市场通常公众认为万科的优势在于住房本身的设计与建筑

13、方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛与万科的服务很令人满意。这种不一致消费群关于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面能够有利于吸引潜在消费者来购买，另方面也能够有利于形成较高的住户满意度与忠诚度。品牌知名度很高，调查发现万科被很多人很所明白。2. 职业经理队伍中国新兴企业进展非常快，到最后没有后劲是由于它没有形成职业经理人队伍。都是以一个人为代表，一旦由于这个人年龄或者者身体原因，不能投入到企业，这个企业就迅速衰落，举个最典型的例子，像中国最大的彩电企业长虹，假如倪润峰一旦思想老化、身体原因退下来，整个企业就迅速进入衰退状态。再比如海尔，现在海尔在上升趋势，但到底张瑞敏之后如

14、何，就不是很清晰。相对来说，万科致力于建立现代企业制度，经营权与所有权分离，在建立企业团队方面显得比较坚强，这也是华润整合业务选择万科作为地产业务进展主力的一个原因。3. 网络经济时代的大环境网络经济的时代不是大吃小的时代，而是快吃慢的时代。在这样的一个时代，谁的动作快，谁对市场敏感，这个市场就将是他的。而快的前提，一定要充分利用网络技术。在这方面，万科在中国的新兴企业当中，在应用网络技术而不是投资网络产业方面，万科是走在了前列。4. 创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期设立相应的组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度

15、关注。5. 企业文化客户是我们永远的伙伴在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。尊重客户，懂得客户，持续提供超越客户期望的产品与服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持与倡导的理念。我们1%的失误，关于客户而言，就是100%的缺失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。人才是万科的资本热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。尊重人，为优秀的人才制造一个与谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在进展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造与谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。职业经理团队是万科人才理念的具体表达持续培养专业化、富有激情与制造力的职业经理队伍，是万科创立与进展的一项重要使命。我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐与成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的与睦，追求个人生活内容的极大丰富。学习是一种