某地产项目管理.docx

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1、某地产项目管理学习要点：1、熟悉项目与工程项目的定义及分类，掌握工程项目的特点，熟悉工程项目管理理论的产生与进展。2、熟悉工程项目管理的内容、类型，熟悉工程项目管理的任务。3、熟悉项目目标操纵的概念、原理，懂得目标操纵的过程与方法，熟悉工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性。4、熟悉工程建设监理制度。5、熟悉工程项目招投标制度。6、懂得项目策划与风险管理的意义。本章结构：第一节工程项目管理概述第二节工程项目管理的内容与任务第三节工程项目目标操纵第四节工程管理与建设监理第五节工程项目的招投标第六节项目策划与风险操纵本章内容：第一节工程项目管理概述通常而言，工程项目管理是一种具有特定目标、资源及

2、时间限制与复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业，是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动。具体地，工程项目管理是以工程项目为对象，在既定的约束条件下，为最令人满意地工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从项目构思到项目完成（指工程项目竣工并交付使用）的全过程进行的计划、组织、协调、操纵等一系列活动，以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标与质量目标完成。一、项目与工程项目1、项目概述项目：具有明确的开始与接收点、由某个人或者某个组织所从事的具有一次性特征的一系列活动，以实现所需求的进度、费用与各功能要素等特定目标。2、项目的分类（1）按项目规模分类：大型项目、中型项目、小

3、型项目。（2）按项目的复杂程度分类：复杂项目、简单项目。（3）按项目的结果分类：产品、服务。（4）按行业分类：农业、工业、投资、建设、科研项目等。（5）按项目用户状况分类：有明确用户项目、无明确用户项目。3、工程项目概述工程项目：为达到预期的目标，投入一定量的资本，在一定的约束条件下，通过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业。工程项目具有如下特点：（1）目标的约束性（2）周期长风险大（3）特殊的组织与法律条件（4）复杂性与系统性4、工程项目分类（1）按投资的再生产性质划分基本建设项目：新建、扩建、改建、迁建、重建项目等。更新改造项目：技术改造、技术引进、设备更新项目等。（2）按建设规模

4、划分基本建设项目：大型项目、中型项目、小型项目。技术改造项目：限额以上项目、限额下列项目。（3）按建设阶段划分预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等。（4）按投资建设的用途划分生产性建设项目：工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目。非生产性建设项目：经营性项目、非经营性项目。（5）按资金的来源划分国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项go二、工程项目管理理论的产生与进展随着人类的进步工程项目由来已久，有工程项目必定有工程项目管理。目前，工程项目管理的形式如下：工程项目管理（ProjectManagenIen1,简称PU）建设工程管理（ConS

5、IrUCtiOnManagement,简称CM）数量估算（QUantitySurveying,简称QS）其他方式（如Bui1d-Operate-Transfer,简称BOT,还有BT等）第二节工程项目管理的内容与任务一、工程项目管理的基本内容为了实现项目管理目标，务必对项目进行全过程的多方面的管理。不一致角度对项目管理有不一致的描述：1、管理学角度：通过计划、组织、人事、领导与操纵等职能，设计与保持一种良好的环境，使项目参加者在项目组织中高效率地完成既定的项目任务。2、按通常管理工作过程：预测、决策、计划、操纵、反馈等工作。3、系统工程方法：确定目标、制定方案、实施方案、跟踪检查等工作。4、按

6、项目实施过程：（1）工程项目目标设计，项目定义及可行性研究。（2）工程项目系统分析，包含外部系统（环境）调查分析及内部系统（项目结构）分析等。（3）工程项目计划管理，包含实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划与它们的优化。（4）项目的组织管理，包含组织机构设置、人员构成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程制定。（5）项目的合同管理，包含招标、投标管理，合同实施操纵，合同变更管理，索赔管理。（6）项目的信息管理，包含信息系统的建立、文档管理等。（7）项目的实施操纵，包含进度操纵、成本（投资）操纵、质量操纵、风险操纵、变更管理。（8）项目后工作，包含项目验收、移交、运行准备、项

7、目后评估、对项目进行总结，研究目标实现的程度、存在的问题等。在工程建设的不一致阶段，参建各方的管理内容及重点不一致。工程项目管理的类型要紧有下列几种：1、业主（建设单位）的项目管理（I）前期阶段：筹集资金、项目建议书、可行性研究、项目决策、厂址选择、落实外部配套条件。（2）设计阶段：设计竞赛或者设计招标、资质审查评标定标、签设计合同提供资料、设计三控、组织设计审查上报设计文件与概算文件、审查资金筹措计划与用款计划等。（3）施工招标阶段：施工与设备招标、资质审查评标定标、签订施工与设备合同、落实开工前准备工作。（4）施工阶段：编制并组织实施各类计划、组织工程实施、建立报告制度定期向主管部门报告建

8、设情况、做好各项运营生产准备、及时与验收并提出项目竣工验收申请报告、编制竣工决算报告。以上各阶段，若委托监理，其职责还应包含监理招标、签订合同、合同管理等，同时监理承担的职责由合同明确。（5）生产运营阶段：组织管理机构、生产运营管理、按时报送生产信息与统计资料、制定债务偿还计划按时偿还、资产保值按法人章程分配利润、组织后评价提出项目后评价报告。业主的项目管理是在投资立场上对工程项目建设的全过程进行的科学、有效与必要的管理。通常委托给监理公司，偏重于重大问题的决策。2、施工单位的项目管理施工企业的项目管理简称施工项目管理，即施工企业（承包商）站在自身的角度，从其利益出发，按与业主签订工程承包合同

9、界定的工程范围，所进行的管理。内容是对施工全过程进行计划、组织、指挥、协调与操纵。3、监理单位或者咨询公司代业主的项目管理同意授权，根据批准的建设文件、有关法规、有关合同对工程项目进行监督管理，即实施业主方的工程项目管理。内容包含：三大目标操纵、合同管理、信息管理与项目协调工作。4、设计单位的项目管理设计单位是将业主或者建设法人的建设意图、住房建设法律法规要求、建设条件作为输入，通过智力的投入进行建设项目技术经济方案的综合创作，编制出用以指导建设项目施工安装活动的设计文件。5、政府建设管理政府建设主管部门务必对建设项目的决策立项、规划、设计方案进行审批，对项目实施过程的各个环节实行建设程序监督

10、。三、工程项目管理的任务工程项目管理的任务概括地说就是最优的实现项目的质量、投资/成本、工期、安全四大目标。工程项目管理有四个基本环节构成，这四个环节就是管理职能的具体化，即：1、确定目标2、制定方案与措施3、实施方案4、跟踪检查第三节工程项目目标操纵一、基本概念目标就是人们对所需进行工作或者活动结果的希望值。可分为定性指标与定量指标。定性指标：通常是比较直观的形象的结果表达。定量指标：是通过一系列具体的数值指标明确地表示结果。建设项目的目标要紧包含三个：投资目标、进度目标、质量目标。操纵是工程项目管理的重要职能之一。操纵通常是指管理人员按照事先制定的计划与标准，检查与衡量被控对象在实施过程中

11、所取得的成果，并采取有效措施纠正所发生的偏差，以保证计划目标得以实现的管理活动。二、工程项目目标操纵根据原理工程项目的成功来自于对项目有创建性的科学化管理。工程项目科学化管理的要紧方法是“目标管理方法”(ManagementByObjective),其精髓是“以目标指导行动”。实施目标操纵的方法很多，但其基本原理是一致的。下面通过自动操纵原理中的几个概念来说明项目目标操纵原理。由于操纵方式与方法不一致，操纵可分为多种类型。比如，按照事物进展过程，操纵可分为事前操纵、事中操纵、事后操纵；按照是否形成闭合回路，操纵可分为开环操纵与闭环操纵；按照纠正措施或者操纵信息的来源，操纵可分为前馈操纵与反馈操

12、纵。归纳起来，操纵可分为两大类，即主动操纵与被动操纵。1、主动操纵主动操纵就是预先分析目标偏离的可能性，并拟订与采取各项防御措施，以使计划目标得以实施。主动操纵是一种面向未来的操纵。主动操纵是一种前馈操纵。主动操纵是一种事前操纵。实施主动操纵能够采取下列措施：（I）全面调查并分析研究外部环境条件，以确定影响目标实现与计划实施的各类有利与不利因素，并将这些因素考虑到计划与其他管理职能之中。（2）识别风险，努力将各类影响目标实现的因素找出来，为风险分析与管理提供根据，并在计划实施中做好风险管理。（3）用科学的方法制定计划。（4）高质量地做好组织工作。（5）制定必要的备用方案。（6）计划要有适当的松

13、弛度，即计划要留有余地。（7）沟通信息流通渠道，加强信息收集、整理与研究工作，为预测工程未来进展状况提供全面、及时、可靠的信息。2、被动操纵被动操纵是指当系统按计划运行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，将系统输出的信息进行加工、整理，再传递给操纵部门，使操纵人员从中发现问题，找出偏差，寻求并确定解决问题与纠正偏差的方案，然后再送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏差就能得以纠正。被动操纵是一种反馈操纵，是一种经常使用的操纵方式。被动操纵能够采取下列措施：（1）应用现代化管理方法与手段跟踪、测试、检查工程实施过程，发现特殊情况，及时采取纠偏措施。（2）明确项目管理组织中过程操纵人员的职

14、责，发现情况及时采取措施进行处理。（3）建立有效的信息反馈系统，及时反馈偏离计划目标值的情况，以便及时采取措施予以纠正。3、主动操纵与被动操纵的关系主动操纵与被动操纵都是实现项目目标所务必使用的操纵方式。有效的操纵是将主动操纵与被动操纵紧密地结合起来，力求加大主动操纵在过程操纵中的比例，同时进行定期、连续的被动操纵。三、目标操纵的过程与方法1、操纵过程在操纵过程中，都要通过投入、转换、反馈、对比、纠正等基本环节。缺乏任何环节都不是完整、有效的操纵。2、工程项目目标操纵的方法（1）网络计划法（2）S曲线法（3）香蕉曲线法四、工程项目目标协调1、三大目标之间的关系工程项目的质量、进度与投资三大目标

15、是一个相互关联的整体，三大目标之间既存在着矛盾，又存在着统一。三大目标的对立关系（相互排斥、相互对立）三大目标的统一关系（协调合理存在统一）2、工程项目的协调（1）组织关系协调（2）供求关系协调（3）配合关系协调（4）约束关系协调第四节工程管理与建设监理一、建设监理1、建设监理概念工程监理是对工程建设有关活动的“监理”，这是一项目标性很明确的具体行为，它包含视察、检查、评价、操纵等从旁纠偏，督促目标实现等一系列活动。建设监理单位是在业主授予的责权范围内，具有计划、组织、指挥、协调、操纵等方面职能的单位，公正地监督施工单位承包合同实施，解决合同实施过程中出现的各类情况，保证按合同正常进展。建设监理是业主唯一的现场施工管理者，业主的决策与意见应通过监理单位来贯彻执行，以避免现场指挥系统的混乱。为保证监理单位责权统一，充分发挥监理单位的作用，使之能够在施工现场及时、有效、公正地监理，监理单位还应有质量否决权，签发付款凭证权与开工、停工、返工、复工权。2、建设监理的工作内容建设监理受聘于业主，代表业主对工程施工全过程进行监督管理，具体工作内容如下：（1）审查施工单位的施工组织设计、施工方案、施