某房地产物业管理手册.docx

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1、某房地产物业管理手册编号：xxPMWI/A版本号：A会所管理工作手册编制:日期:批准:日期:文件受控章说明：红色印章为受控文件括号内数字为文件分发号声明：会所管理工作手册未经许可，不得翻印。责任部门：商业管理部WI/A-目录ZHPM会所管理工作手册目录A/01/11WI/A001商业管理部会所工作方针2WI/A002会所设置建议3WI/A003会所员工行为规范4WI/A004商业管理部会所各岗位职责5WI/A005会所管理制度6WI/A006会所项目管理规定7WI/A007会所财务管理规定8WI/A008游泳池安全卫生作业指导书9WI/A009游泳池水处理技术10WI/A010深圳市要紧会所一

2、览表编号标题序号XXPM会所设置建议WI/A-002A/01/10一、会所规模小区会所的规模在目前深圳市场可谓大小不一、五花八门。有在小区中专门建造别型式洋楼做会所，面积达几千甚至于上万平方米，内部装修豪华气派，器材配置上乘，功能多样，配套完善，经营面及健身体育、消遣娱乐、餐饮食宿等，相当于一个豪华休闲渡假胜地。也有较简陋的小型会所，只在小区的某个转换层或者地下室中一两个项目如乒乓球、桌球与健身等。这样的会所大多因进展商没有事先设定，入伙后业主又有这样的要求，故匆匆改建而成的。目前在通常中高档小区中，较为普及的是面积在500SIOOO平方米左右的中型会所，装修有用而具特色，功能设置上多为一些有

3、一定群众基础的大众体育项目，外加一些配套设施，顾客使用起来方便舒适又便利。那么，如何设定会所的面积与档次呢？具体而说，设定会所规模的大小通常可从这几个方面来考虑:1、小区的面积大小及档次的高低。一个有一千户甚至几千户居民的高尚小区，其配置的会所当然也得达到一定的规模与档次。2、进展商的实力与是否还有二、三期物业要开发。由于作为小区会所其本身一个很重要的意义就是进展商售楼时一个有力的卖点，一个最有效的宣传广告。豪华高档会所既提升小区档次又展示进展商的实力。因此，进展商假如还有下续楼盘要推出，首期的会所就应考虑相应的规模与档次。3、后期经营的赢利性。假如小区够规模，而且所处的位置较中心，有一定的客

4、源保证，会所就可根据赢利预估来确定其规模大小。总之，会所规模不可片面求大也不可过于简陋，由于会所经营有一定的难度与经营上的局限性，规模过大经营的风险也大。从我们现有的一些经营管理经验来看，会所档次及面积大小大致与小区的整体格局相当即可。二、会所项目设置会所的功能设置，从目前小区会所已涉及过的、综合地来看，有下列这些项目：1、体育健身类：器械健身、乒乓球、网球（室内外）、羽毛球、壁球、游泳、攀岩、高WI/A-002XXPM会所设置建议A/02/10尔夫练习场（或者投影高尔夫）等。2、怡情康乐类：棋牌、桌球、网吧、陶艺室、影视厅、多功能厅（内含会议厅、小餐厅、舞厅、卡拉OK房等）。3、配套服务类：

5、酒吧咖啡厅、中西餐厅、美发美容院、推拿房（理疗房）、社康中心、蒸汽浴室、阅览室、儿童游戏房（可设室内或者室外）、超市等。一个大型豪华的会所，能够涵盖以上所有的项目，建成一个集体育康乐、保健医疗、休闲渡假与一体，这样的会所较适合于远离都市的豪华、大型的别壑区。目前市场中高尚小区的会所，普遍设置的项目通常为：健身房、桌球房、乒乓球、网球、游泳池、棋牌、网吧、阅览室（或者建成老人活动室）、休闲厅（咖啡酒吧厅）、美容院、蒸汽浴室（带冲凉房、卫生间）、儿童游戏室等。这样一个会所，只要装修美观有用、搭配合理有序，能够称得上功能齐全、配套完善了。同时，会所的项目设置也顾全小区内男女老幼不一致消费层次。会所项

6、目设置关键是运动类项目：运动类项目是借助一定的设施、设备与场所，通过运动者的参与，达到锻炼身体、增强体质的目的。一）、健身房：健身房的要紧功能是健身者凭借特定的健身运动器械，通过适度的运动来达到强身健体健美的运动项目。通常会所健身房面积应当达到50平方米以上，低于40平方米的空间尽量不要设置健身房。1、健身房包含下列器械：IX体能测试器械，包含：电脑脂肪测定仪、电子心率显示仪、肺功能分析仪、体重仪等体能、体质、体形测试器械。2）、自行车练习器：能够锻炼腿部肌肉、腹部肌肉与心肺功能。3）、跑步机：能够锻炼腿部肌肉与心肺功能。4）、划船机：对扩张心肺、增加呼吸量与进行手部、腰部、腿部等肌肉的锻炼十

7、分有利。WI/A-0025）、台阶练习机（登山机能够锻炼腿部肌肉。6）、模拟游泳训练器：能够锻炼手部、腿部、胸部、腹部的肌肉，而且能够有效地纠正运动者游泳中的不规范动作。7）、多功能综合训练器：它是任何健身房不可缺少的项目，该项目能够锻炼局部的肌肉力量，减少脂肪，锻炼体型。2、健身房的设置：1）、健身房的整体环境应美观、整洁、舒适、空气清新。健身房门口应有宾客须知、价格表，各类健身器械摆放整齐、位置适当，各类健身器械的使用说明应准确无误，设备、设施性能始终保持良好。2）、健身房照度应操纵在80120勒克斯，室内温度保持在18C22P,相对湿度保持在50%60%,新风量不低于40M/人小时.3）

8、、设置背景音乐系统。4）、地面应铺设地毯。5）、适当摆放常绿色植物，以美化环境，调节气候。健身房面积可大可小，一个小型的放置十件健身器材的房间面积约在65平方米，而放置十五件健身器材的大型健身房面积在100平方米即可。二）、体操房体操房是进行徒手体操及各类健美操的场所，它没有过多的设备，只有简单的哑铃、舞板、软垫、装修格局要求简单、明快，四壁要有落地镜子，镜前要设置体操把杆，地面需有带有弹性的木制地板或者地毯。四季有空调，同时应注意加强空气的流通，并设置大屏幕彩电或者背投，有良好的背景音乐系统。健美操房若条件同意面积略大为好，通常很多于80平方米，这样可容纳一定数量的顾客，健身者在跳操时也容易

9、肢体舒展。三）、台球台球是一种体力与脑力相结合的康乐活动，是一种静中有动，动中有静的高雅活动，它不仅是体力的较量，更是知识与分析能力、意志里、耐力、自控力的较量，台球运动能够陶冶情WI/A-002操，有利于心身健康与智力的开发。目前我国流行的要紧为英式斯诺克台球、美式落袋台球两种。台球房要紧有下列设施：1、球台英式斯诺克标准桌球台为：385厘米X205厘米。美式标准桌球台为：282C1nXI55Cm及290CInXI63CCm两种.球台的高度通常为：85C12、球、球杆、架杆球通常用高能聚脂制成，要求色泽纯正、表面光滑、弹性与韧性好，且球的中心与重心保证重合，目前球的质量以意大利、比利时生产的

10、为好。球杆通常用坚实的硬木制成，长短可根据个人习惯选用。架杆用于击倒较远的球。3、三角框、定位器、巧克粉与扑手粉、插杆架、记分牌4、灯光照明灯光照明是台球房中必不可少的重要设施。打台球时，要求光线务必从上到下均匀地照射在整个球台的台面上，不能有散射光线直接刺射运动者的眼睛，因此，须用专用大型灯罩。5、其他设施在球台的四周应摆放高脚靠背椅或者沙发、茶几等。6、球台在布局时，周边须留1.5米的活动空地用来挥杆，若放两张或者三张台，台与台之间要相隔1.2米的距离。四）、保龄球（BOW11N）保龄球运动是融智力、体力、技术于一身的运动，它具有娱乐性、技巧性与抗争性，既能够锻炼身体,又能够陶冶情操。保龄

11、球的要紧设施、设备有：1、球道与助跑道：球道长1915.63厘米,宽104.2厘米106.6厘米发球区与竖瓶区用高级的加拿大枫木板条拼接而成,其余的用松木拼成.WI/A-002XXPM会所设置建议A/05/102、保龄球通常为塑胶树脂高分子合成球，目前也出现了尤录丁纤维胶等材料制成的保龄球。保龄球直径为21.8厘米,园周不大于68.5厘米,表面除球的商标、编号、与重量堡垒识别标记外，不同意有任何凹凸不平的现象，要求光滑、具有一定的硬度。球的重量从6磅到16磅共有11种规格（只计整数）.3、木瓶木瓶共计20个，它以枫木为要紧材料，表面为极为圆滑的曲线，重126千克145千克,高38.85厘米,最

12、大部位直径12.1厘米.4、自动化竖瓶、记分系统它是通过机械装置完成扫瓶、送瓶、夹瓶、竖瓶与回球、升球，并将瓶位信号、补中信号通过电脑记分系统显示于地面记分台与悬挂式彩色记分显示罂。5、附属设备球员休息座椅、观众座椅、茶几、公用球存放架、公用鞋存放龟、备用球、球道打磨机、加油机、饮料吧台、私人物品存放柜。6、活动备用物品保龄球鞋、护碗、各类粉（干粉、防滑粉、粘粉、滑粉等五）、网球1球场规格：单打球场：长23.77米,宽8.23米.双打球场：长23.77米,宽10.97米.球网：使用深色腊线或者尼龙线编织而成,中央高：0914米,并用不高于5厘米宽的白色带束于地面.网柱：直径不超过15厘米,网绳

13、或者钢丝绳的顶部距地面1.07米.发球线：球网两侧6.4m处各有一条与底线平行的线叫发球线.中线：发球线中央连接起来叫中线.边线：中线两侧的长线叫边线.WI/A-002XXPM会所设置建议A/06/10发球区:中线把两侧发球线之间的地面分成四个相等的区,叫发球区.线条：除底线线条可宽至10厘米外，其余线条不得超过5厘米不得少于2.5厘米。围栏：用铁丝网制成，高于2.5米。天棚：不低于12米。地面：涂塑地面。另外：网球场规格要求,底线以后至少应有6.40米的空地,边线以外至少应有3.66米的空地.2、附属设备、设施IX室外球场应设排水暗沟。2）、球场两侧应设适量的座椅与茶几。3）、球场外应设更衣

14、室、淋浴间等。六）、乒乓球室一张乒乓球台的长度为274CM,宽为152.5CM。通常放置两到三张双鱼牌球台。台与台之间的用围布隔开。七）、游泳池游泳运动能够人体增强内脏各器官的功能，提高肌体习惯外界环境变化的能力。标准游泳池：长50米，宽25米，水深浅端1.3米,深端1.7米,分有2.5米的标准泳道。会所的游泳池为了增添它的观赏性，通常使用不规则形状，因此不以长宽论。通常小区中泳池（500-800户）能蓄800-1000立方水就基本够用。会所强调游泳池务必用先进、高档的材料、通过构思、创意，迎造出一种宁静、幽雅、清洁、舒适、安全的氛围。游泳池需有深水区、浅水区的区分，在合理的部位装有安全的游泳

15、梯与跳水板。泳池四壁上部要有满水沟道,。泳池四周地面应铺设防滑的地台胶。泳池还需配备先进的水循环系统、水过滤系统、水消毒系统、池底清洁系统及相应的机房，还应配备全自动清洁过滤机。游泳池池边应配备防水的躺椅。游泳池入口处须设置消毒浸脚池。另外，游泳池还需配备与接待能力相习惯的男女更衣室、淋浴室、卫生间。更衣室配有WI/A-002XXPM会所设置建议07/10带锁的更衣柜、衣架、鞋架、椅子，淋浴室应相互隔离，配冷热双温喷头、浴帘。卫生间配隔离式抽水马桶、盥洗台、大镜子、固定式吹风机，地面应有防滑措施。八）、蒸汽浴室蒸气浴分两种，一种是低温高湿度，称蒸气浴；一种是高温低湿度，称芬兰浴，也称桑拿浴。一个中型蒸气浴室其长约3.6米、宽2.4米即可。三、会所装修会所装修应讲究特色情调，不可一味追求豪华，要根据项目本身的性能来设定装修的格局。考虑到会所的项目大多以