某物业设施设备工作手册.docx

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1、某物业设施设备工作手册备设施工作手册（试行）设备设施工作手册目录标题WI-S-O1闭路监控系统保养规程WI-S-02变压器保养规程WI-S-03道闸系统保养规程WI-S-04电瓶车保养规程W1S-05阀门保养规程WI-S-06防盗监控系统保养规程WI-S-07防火卷帘门保养规程WI-S-08风机系统保养规程W1S-09用水、供水系统保养规程WI-S-IO管道煤气系统保养规程WI-S-I1中央空调系统保养规程WI-S-12室外照明系统保养规程WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14水泵保养规程WI-S-15消防拴保养规程WI-S-16有线电视线路保养规程WI-S-17防避雷系统保养规程

2、WI-S-18操纵柜保养规程WI-S-19低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31设备分类代码W1S-32设购置流程WI-S-33设备改造流程WI-S-34设备重大故障维修流程WI-S-35设备（机具）外委维修规定WI-S-36变压器室管理规定WI-S-37配电房（室）管理规定WI-S-38空调机房管理规定WI-S-39公共设施巡查制度WI-S-40设备保养保护供方监督管理规定WI-S-51闭路监控系统操作规程WI-S-52低压配电柜配电操作规程WI-S-53电梯安全操作规程W1S-54操纵柜作业指导书WI-S-55瓶组站操作规程WI-S-56气化炉操作规程WI-S-57气化站作业指导书W

3、I-S-58中央空调系统操作规程WI-S-59电梯困人救援规程WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61电梯机房管理规定东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-O1标题：闭路监控系统保养规程页码：1/11 .目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。2 .适用范围：木公司所属小区防盗闭路监控系统。3 .职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。4 .工作内容：4.1 室外摄像系统：4.1.1 每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜头焦距校调一次。4.1.2 1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好

4、；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。4.1.3 室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。4.2室内摄像系统：4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调一次。4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。4.3监视与操纵系统4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。4.3.2检查各操纵系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正常，有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向上级领导

5、汇报。4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。4.4每月保养按规定填写闭路监控系统保养表东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件编号：W1-S-O21 .目的:确保变压器处于最佳运行或者备用状态。2 .职责:工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。3 .操作人员务必具有高压进网作业许可证。4 .工作程序：1 .1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4 .2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。4. 3逐个把负荷移到备用变压器。

6、4.4断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。4.6检查变压器外罩有无破旧，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.7检查变压器高低压侧与电缆或者母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。4.8紧固电压调节联接片的固定螺丝。4.9检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。4. 10用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.11 查变压器中性点接地状况与变压器接地线是否牢固。4.12 断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与

7、相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4. 13检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。4.14上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。4.15做好保养记录。东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件编号：WI-S-02版次/改次：A/05.安全注意事项：5.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。5 .2摇测绝缘电阻务必由两人进行。6 .有关文件记录：干式变压器保养记录东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-03设备工作文件版次/改次：A/0标题：道闸系统保

8、养规程页码：1/11.目的：保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。3 .保养周期：每月检查保养一次。4 .内容：4.1修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。4.2打开箱门，对各转动轴加润滑。4.3补充齿轮箱内机油。4.4全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。4.5检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。4.6每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。4,7全面抹擦箱内各部件灰尘。设备工作文件版次/改次：A/01.目的:确保电瓶车的正常、安全使用。由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。3.保养内容：3.1检查电压是否为48V以上，如不够48V,应及时进行充电；3.2检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动

9、是否良好，达到标准；3. 3检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无特殊声音，如润滑不良，应及时加注黄油或者润滑油；4. 4检查各类灯光使用是否正常。4.支持性记录：1 电瓶车检查、保养记录表。设备工作文件版次/改次：A/02 .目的：保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。3 .适用范围：本物业所属小区管路阀门。4 .职责：由工程维修部实施保养工作并作记录。5 .1对阀门阀体外表的脱漆或者锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。6 .2对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如I。4. 3门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。4. 4对阀门漏水部分加盘根，堵漏。4. 5检查阀门与

10、管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提早停水，更换胶垫,紧固螺丝。4. 6保养时填写保养记录。4. 7支持性文件：阀门保养纪录东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：21 .目的：保证防盗监控系统的正常工作。2 .适用范围：木公司管理的防盗监控系统。3 .职责：由工程维修部、保安部负责。4 .工作程序：5. 1维修4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤：4.11.1调节监视器的旋钮；4.1.1.2检查视频线有无松动；4.11.3校正镜头焦距；4.1.1.4清理镜片与防尘罩上的灰尘；4.1.1.5检查摄像头或者镜头是否损坏

11、。4.1.2监视器图像的检查步骤：4.1.2.1检查摄像头是否通电；4.1.2.2检查视频连线有无断裂；4.12.3检查摄像头是否损坏；4.1.3操纵器不操纵的检修步骤：4.1.3.1检查操纵器操纵电压有无输出；4.13.2检查操纵电压有无输入；4.13.3检查输入插件是否损坏；4.13.4检查输出插件是否损坏。4.2保养：4.2.1规定每月对系统进行一次保护保养；4.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距；4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；4. 2.4检查监视室的通风、照明，检查各操纵系统、监视系统连线接触是否良好；东莞市春华物业管理有限公司编号：

12、WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：2/25. 2.5关于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。6. 有关文件：设备维修记录防盗监控系统保养记录编号：WI-S-07版次/改次：A/0页码：1/1东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件标题：防火卷帘门保养规程1、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。2、职责：由工程维修部负责维修保养。3、内容：3.1月保养：3.1手控检查：3.1.1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；3.1.2卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；3.1.3开启按钮箱门，按动

13、向上（或者向下）按钮，卷帘门应上升（或者下降）；3.1.4按钮操作上升（或者下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或者下降）到端部位置时能否自动停车。若不能，应迅速手动停车，且务必待限位装置修复（或者调整）正常后方可操作。3.2自控检查：3.2.1用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面12米左右停车，延时90秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。3.2.2卷帘门关闭后，只有待烟感（或者温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。3.2.3消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘

14、门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。3.2.4针对系统中检查出来的缺陷及时修复。3.2.5对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。3.3、年保养：3.3.1完成月保养全部项目。3.3.2对卷帘门操纵箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。3.3.3紧固各电线接头，清洁操纵箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。4、有关文件及记录：编号：WI-S-O8版次：A/O页码：1/1东莞市春华物业管理有限公司维修工作文件标题：风机系统保养作业指导书1 .目的：确保风机手动、自动能正常启动与运转。2 .范围：每半年对所有风机进行一次全面保养同时，应对风机操纵柜风阀电气操纵回路一同保养。3 .内容：3.1、保养前应先挂上标示牌。3.2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或者联轴器间隙与对中度。3.3、查各接合面的垫片与密封填料，必要时应予更换。3.4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。3.5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。3.6、检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。3.7、风机操纵柜内各类电器是否良好，紧固各接线端子。