某省休闲度假旅游房地产市场开发研究.docx

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1、某省休闲度假旅游房地产市场开发研究王婉飞翟涛董长云摘要：本文要紧论述浙江省休闲度假旅游房地产的市场开发，通过对国内外有关理论研究的综述，剖析浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状与存在的问题，并提出促进旅游房地产市场开发的计策。关键词：休闲分时度假旅游房地产市场开发一、国内外关于休闲、分时度假与旅游房地产概念的文献研究（一）休闲于光远认为：“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语言里是三个不一致的词，用来表示三个不一致的概念。，闲，是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。在今天我们能够把它看作是不以我们的意志改变的东西。它属于一个国家一个地区进展水平的范畴。“休闲”是人们对能够不劳动的时间

2、的一种利用，而休闲业则是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业“口】。马惠娣认为休闲度假是一项人性化很强的新兴服务产业,在西方已有40余年的历史,在我国近几年才兴起。休闲度假的核心问题是提供一流的服务。我国的旅游度假平均停留时间（隔夜游）只有2.3天，显然不利于休闲度假的进展。据美国有关部门的统计显示:美国人有三分之一的休闲时间，有三分之一的收入用于休闲，有三分之一的土地面积用于休闲。休闲度假在中国有很好的市场进展前景，由于从“有闲”与“有钱”两个方面，中国都具备了进展休闲度假的基础。“有闲”方面，我国法定假日全年有114天，部分群体还享有带薪休假制度；“有钱”方面，有资料显示：到2005年

3、，我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房与汽车。旅游或者休闲度假的需求潜力巨大以从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式,而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。(二)分时度假分时度假(TimeSharing又称Vacationownership或者Ho1idayownership)作为一个新兴的产业，国内外很多学者对其给出了定义。张俐俐在分时度假-旅游住宿业与房地产业结合的新理一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿与旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式与度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国

4、后得到了迅速进展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式4分时度假最初在欧洲兴起，在美国得到迅猛进展，因此西方很多学者在这方面的研究走在了国际的前列。Randa11S.Upchurcha与KurtGruberb二人在其沉睡的巨人分时度假的演化一文中，对分时度假的内涵做了如下的阐述：分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为，每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时间。由于拥有与经营该度假房产的费用平摊在很多购买者中，因此每个购买者仅需要支付该度假房产出售与保护总费用的一小部分。从实践来看，被广泛同意的有目前两种定义：一是在美国佛罗里达州分时度假房

5、产法案(ReaIEStateTimeSharingACtCH721FIorida)中对分时度假的定义“所有以会员制、协议、租契、销售或者出租合同、使用许可证、使用权合同或者其它方式做出的交易设计与项目安排，交易中，购买者获得了关于住宿与其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，同时这一协约有效期在三年以上”，即称之为分时度假项目；二是欧盟分时度假指令(EUroPeanUniOnTimeShareDireCtiVe)中对分时度假交易合同的定义一一“所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或者间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在1周以上)使用某项房产的权利的合同，住宿P

6、J体国魔假在中调进总的现状与的素访中体阳位较。*918蜘.中IM伴用傻仪马W2004.3.第27双设施务必是已经建成使用、马上交付使用或者马上建成的项目”。这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益。分时度假最大的特色与吸引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当某一个分时度假消费者在某一年决定不在其所购买了时段的酒店或者度假村居住时，他就能够用自已购买的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或者度假村的另一个时段。Randa1IS.Upchurch在分时度假给美国消费者带来的利益透视一文中提到：休闲度假旅游房地产的所有者能够通过交换公司把自己的房产单元与相似的住宿单元进行交换。

7、这意味着业主能够与其它所有者交换他们的房产单元与度假时间。因此，房产交换公司把全世界可供交换的房产单元储存为一个数据库。这就是说业主能够在居住地进行事先的时段交换。分时度假,从产业的角度懂得是“时间分割，空间整合”，从消费者的角度懂得是“时间分享，空间共享”。综合地来说，分时度假是伴随全球一体化、按照时间分割、空间整合的理念，给予不动产以流淌特征的网络化经营模式。作为一个新兴的萌芽产业，其构成部分是：由公寓、酒店、度假村等不动产构成的物业网络；由完整产权、共有产权、星期产权、时段使用权、点数制等概念与规则设计的产品系列；由购买者、会员、家庭、继承人及业主委员会等构成的消费群体；由进展商、营销商

8、、交换商、俱乐部、物业管理、信托公司、咨询公司、行业协会等角色构成的组织结构；由行业规则、法律规范、消费者权益保障系统等构成的规范体系。王婉飞在其分时度假在中国本土化面临的问题与计策一文中列举了最新数据以说明国内外分时度假的进展现状，数据显示，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，分时度假地超过5000个，分时度假业营业收入已达70亿美元，超过500万个家庭拥有分时度假时段，近7年行业增长率高达16%-18%.根据机构预测，1995年至2009年，全球分时度假营业收入将达到2000亿美元。1999年至2009年，分时度假行业将以两倍于全球旅游行业的速度增长。6维防区，新北香：分附度口2摘条统

9、.北京商学陆学根.2000：15(4),第5G-59贝分时度假的概念与其产品在上世纪90年代末传入我国。2001年RC1中国会员达到2500人，比1999年增长了800多人；加盟RCI的酒店或者度假村13个；RCI会员到中国的交换次数为4200次，住宿间数为29.4万间,停留1.68万天。因此，不管是供给还是需求，我国目前都已具备了进展分时度假的条件。分时度假是一种较高层次的旅游产品，也是一种休闲方式；分时度假隶属于旅游房地产，是旅游房地产的一种产品经营方式。分时度假作为休闲度假方式之一，无疑是新时期进展起来的一种有着广阔前景的时尚旅游产品。（三）旅游房地产目前国内对旅游房地产概念存在不一致的

10、懂得。有些认为旅游房地产就是景观房产,在景区内或者周围建房子；有些认为应利用已有的或者开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今日，业内对旅游房地产还没有一个准确与公认的概念。目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的旅游房地产概念表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或者部分实现了旅游功能。通常而言，旅游房地产包含下列形式：休闲度假区内的住宅（别塞、度假村）：投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报与多种功能的住宅项目。如：

11、景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别塞）、民俗度假村等旅游置业项目。时权酒店：是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或者一周）的居住权。产权酒店：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或者分时度假网络管理，获取一定的投资回报。通常情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。养老型酒店：是指投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。通常情况下该度假村在产权人去世后由管

12、理公司回购，再出售。收益归其家人所有。高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地邻近开发的度假别塞项目。旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些分数”就成为他们选购产品的货币。他们能够使用这些“分数”在不一致时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或者产权。只是为休闲消费提供便利、优惠与更多选择。“分数”消费可获取更大的折扣与免费居住时间。旅游房地产业在国内尚处于起步阶段，其经营与管理方式尚需进一步探索与完善

13、，因此，国外很多该领域中的经营管理经验非常值得我们借鉴。COnSarahReZak在从客户调研看产权酒店业的若干方面一文中提到销售成本的操纵是旅游房产项目经营成功与否的关键所在，而操纵这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。在项目管理方面，要采取一些措施平衡淡旺季客流量与设施设备的使用率口上总之，旅游房地产的概念与其目前市场状况相吻合，如何根据中国国情与产业进展实际情况有效地经营与管理产权酒店尚处于探索阶段。（四）休闲度假、分时度假与旅游房地产三者的结合一休闲度假旅游房地产休闲度假旅游房地产是休闲度假旅游与房地产业相结合的产物，由于从国外导入了分时度假的经营方式，这种度假旅游房地产比不进

14、入度假权交换网络的固定度假地的休闲度假产品更具有进展潜力与魅力。目前，我国有大量的房产资源闲置。据报道，2000年，我国星级酒店有6000多家,平均出租率55.85%,约一半的酒店客房处于闲置状态，闲置资产达数千亿元。到2002年7月止，中国商品房空置总量在12000万平方米左右，其中空置一年以上的超过50%,11ConSarahRezak.SUmCrHospita1ityManagement21(2002)245255占压资金超过2500亿元，居中国不良资产之首。专家估计，中国当前的商品房空置率已在26%左右，而美国的约为7%。香港约为3%4%。国际公认的房地产开发红灯为空置率为10%。在这

15、些积压的房产中，有相当大一部分位于度假地与旅游城市，推行分时度假形式是盘活这部分房地产的有效措施。在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必定要开发新的领域。随着我国正在形成的旅游强国地位与强大的消费群体，我国旅游房地产市场开发必定有巨大的进展空间。随着人们收入的提高与假期的增加，我国已具备大量开发旅游房地产的各项条件。当前，在全国许多旅游资源较为发达的地区，如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地，此类旅游房地产市场行情十分看好，售价远远超出同类地段普通商品房。促进休闲，推动旅游房地产的开发与分时度假的实行，务必实现休闲、

16、分时度假、旅游房地产的“串联”，在“大市场、大联合”的前提下把休闲、分时度假、旅游房地产捆绑在一起，有关行业联合起来，开发商开发出大量优秀的旅游房地产项目，在项目完成后交给专业的管理公司按照产权式酒店（公寓）进行销售与管理,随着产权式酒店（公寓）数量增加，国内分时度假的交换体系在逐步完善后与国外交换体系进行并轨，行业进入良性运转，如今旅游房地产与分时度假将逐步成为中国旅游业的主导产业，在行业同仁的呼吁与参与下各项法律相继颁布实施，政府的监督职能进一步表达。通过休闲度假、分时度假产权酒店、旅游房地产的结合，达到供求双方的双赢。张俐俐在分时度假-旅游住宿业与房地产业结合的新理一文中指出分时度假作为旅游房地产的一种经营模式，从诞生到现在，通过三十多年的不断完善与进展，已成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的部分，成为全球旅游业的一大