渝西首席文化科技创业基地招商策划方案书.docx

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1、渝西首席文化科技创业基地（原AC世纪城财富广场商业项目）慧谷BOOS全程招商策划方案2009年01月03日第一章市场调研一、城市规划背景调查（一）、项目所在地理位置城市及行政区域：永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。永川古称昌州，公元776年置县，1992年撤县建市，2006年撤市设区。因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名。全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇，3个街道办事处，人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人，辖区地处重庆、泸州、内江

2、、成都等城市的夹心地带，区位优势明显。（二）、项目所在城市经济结构概况及人文经济环境调查:历来是渝西和川东南地区重要的商业物资集散地和政治、经济、文化中心,是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。永川境内资源丰富，盛产水稻、茶叶、生猪、水果，素有三江粮仓的美誉，是全国的商品粮基地、全国商品瘦肉型猪基地、全国稻田养鱼基地。境内交通便捷，成渝公路、成渝高速公路、成渝铁路全境得横贯，发展起了“1小时永川”的新永川经济模式。永川市级工业园区建设推进迅猛，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，

3、成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA级景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。永川文化底蕴深厚。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。近年来永川发展迅速，城市结构由原来的农业性城市逐步发展为集商业工业农业旅游为一体的渝西地区中心城市。（三）、城市历年国民产值数据统计：2007年，全区实现地区生产总值153亿元，增长

4、16.8%；全社会固定资产投资118.3亿元，增长35%；社会消费品零售总额60亿元，增长18.5%；地方预算内财政收入10.26亿元，增长61肌城市居民人均可支配收入11744元，农民人均纯收入4523元。城镇化率达到52.8%有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。（数据来源重庆年报永川年鉴）2008年10月全区经济运行情况简述（数据来源永川区统计局内参）1、ITO月全区规模以上工业企业实现总产值1055282万，比上年同期增长64.6%;实现新产品产值297335万元，比上年同期增长1.2倍.2、ITO月实现社会消费品零总额632381万元，比上年同期增长28.3%；居民消费价格指数

5、107.2%,经上年同期上升7.2个百分点，比上月回落0.4个百分点。3、ITo月全社会固定资产投资完成963280万元，比上年同期增长37.1%,其中：建设与改造投资800189万，房地产开发投资163091万元，分别比上年同期增长38.5%和30.5%o4.1-10月地方财政收入124377万元，比上年同期增长57.6%；地方财政支出185931万元，比上年同期增长50.9%。5、10月末,全区金融机构各项存款余额1481324万元，比上年同期增长19.3%,比年初增长15.5%,其中：城乡居民储蓄存款余额1174670万元，比上年同期增长24.3%,比年初增长14.1%;各项贷款余额60

6、6659万元，比年初增长9.7%,贷款增速同比下降19.7个百分点。6、1-10月城市居民人均可支配收入11405元，比上年同期增长16.5%,扣除物价因素，实际增长8.7%；居民人均消费支出8155.5元，比上年同期增长13.8%.2008年1-10月各项产值统计数据1-10月同比%工业总产值（万元）105528264.6#工业园内50387291.1#国有及国有控股3188961.2倍#轻工业20153854.0重工业85374567.3#国有经济4192433.1集体经济295832.0股份合作制经济1465422.7股份制经济70820573.5外商及港澳台经济587911.9倍其它经

7、济22875136.9#新产品产值2973351.2倍出口交货值34667-30.1产品销售率（%）95.7-2.2#亿元以上企业40067681.7亿元以下企业64560555.6#中型企业39103880.8小型企业66424456.3社会消费品零总额1-10月同比%社会消费品零总额（万元）63238128.3按销售地分区36460731.7区以下26777424.1按行分批发业5209825.1零售业48423828.5住宿和餐饮业9262729.5其他341823.4金融机构存款余额10月末比年初%同比%金融机构存款余额（万元）148132415.519.3#城乡居民储蓄存款11746

8、7014.124.3金融机构货款余额10月末9711.1#短期贷款2390253.15.3中长期贷款30808235.138.8#个人消贷款14962430.437.8全社会固定资产投资1IO月同比%全社会固定资产投资总额（万元）96328037.1按隶属关系分中央投资192578.9倍地方投资94402334.7按投资类型分建设与改造投资80018938.5#工业51059346.1房地产开发16309130.5按登记注册类型分国有投资18960156.9集体投资193472.7倍私营投资232891-23.7港澳台投资111500-16.9外商投资其他投资4099412.1倍按城乡投资分城

9、镇投资91809533.6农村投资451851.9倍商品房建设与销售I/O月同比%商品房施工面积（万平方米）348.816.0#住宅291.917.9办公楼0.5持平商业营业用房463.8商品房竣工面积（万平方米）52.62.3倍#住宅44.42.3倍办公楼商业营业房322.4商品房销售额（万元）15234851.6#住宅14131557.5办公楼360商业营业用房10429-2.9地方财政收11O月同比%地方财政收入（万元）12437757.6般性财政收入9005456.2#工商各税4567947.5#增值税1294779.7营业税1322521.8企业所得税562791.8个人所得税219

10、813.7地方财政支出I/O月同比%地方财政支出（万元）18593150.9#一般预算支出15327341.6#一般公共服务2052838.O国防及公共安全1037963.8教育310256.O社会保障和就业2228941.3医疗卫生1298088.1城乡社区事务2547442.O外贸进出口110月同比%进出口总额（万美元）6747.81.4倍其中：出口总额（万美元）1983.8-2.8城市居民家庭收支月同比%城市居民人均可支配1140516.5城市居民人均消费性支出（元）8155.513.8#服务性消费支出1750.0-7.5食品3230.221.5衣着729.2-3.9家庭设备用品及服务8

11、08.227.0医疗保健829.214.5交通与通迅685.5-2.5教育文化娱乐服务743.50.2居住947.417.6杂项商品与服务182.430.1城市居民消费价格指数10月上年同月二IoO11O月上年同期=100城市居民消费价格总指数103.2107.2食品104.9118.0烟酒及用品107.2105.0衣着91.390.8家庭设备用品及维修服务101.6100.0医疗保健及个人用品104.4102.1交通和通讯105.5104.5娱乐教育文化用及服务99.598.6居住106.1107.0（四）、AC世纪所处地理位置及AC世纪城位于永川新城人民大道与汇龙大道交汇处，北临水体公园、

12、大学城，西临市政府，周边体育馆、大型商场、高档住宅小区一应俱全，为永川市政府鼎力打造的CBD、C1D核心地带。根据永川市政府网点规划，将着力沿人民大道，以市政府为核心，打造永川新城商圈，形成与渝西广场、环城西路三足鼎力的三大商圈。永川新城，城市重心北移的必然，新商圈代表城市发展的未来。二、地产市场调研永川市近几年房地产投资额逐年上升，2001年上涨49%,2002年上涨18.7%o由于2003年“非典”事件，上涨幅度缓慢。2004-2005年进入蓄势期，地产开发商分批进入，永川房地产供应量在迅速放大。2006年，2007年2004,2005开始开发的楼盘放量供应，永川区地产行业迅猛发展，销售场

13、面异常热烈。甚至达到了投资过热的泡沫现象。2008年永川区的房地产行情从二季度开始下滑，到8月份进入低潮。加之金融危机的影响，2008年永川区的房地产行业基本为销售低迷，有价无市的局Jo（一）、周边楼盘概况调查统计（全部为实地调查）:楼盘名称开发商楼盘地址项目格局项目总面积住宅（户）商业面积商业格局碧桂园重庆城市之光管理公司二转盘妇幼保健院旁封闭小区7000m,5801500Itf商场和个体康安.尚都重庆市康安房地产开发商永川开发区三转盘125亩400昌州城市花园重庆昌州林杰基础开发公司永川小南门川主沟12500Itf300开放式天地豪庭华创新天地置业有限公司永川区人民南路61号4.2万m*6894000mt一楼商业商贸城广厦城市环南路777号商贸城31万m1120020万Itf开放式巴赛罗那重庆永奥地产有限公司体育中心对面电梯小洋楼1400龙城国际重庆市腾龙有限公司永川玉屏路125