物业项目智能化系统的运行及维护方案标书专用参考借鉴范本.docx

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1、物业项目智能化系统的运行及维护方案（标书专用）参考借鉴范本老许作品目录前言3一.信息智能化系统的日常运行31语音、数据综合布线系统32图像电视布线系统33楼宇自动控制系统4a.变配电系统4b.照明系统4c.给排水系统4d.空调冷水机组4e.空调末端设备5f.通风系统5g.电梯设备54火灾自动报警系统和消防联动控制5a.消防报警系统5b.消防联动控制设备5c.发生火警处理规程6d.火灾报警程序6e.接到报警后的处理办法65卫星电视接收系统6二 安防智能化系统的日常运行61光电红外线防范系统72彩色闭路电视监控系统73有线呼救报警系统74保安电子巡更管理系统7三 .物业管理智能化系统的日常运行81

2、本公司物业管理软件系统82远程计费系统83感应式IC卡停车管理系统941ED电子图文展示屏125紧急广播与背景音乐系统12.智能化系统的维护121定期维修、保养管理122紧急维修管理133智能化系统发展设想133.1 智能化软件系统发展设想133.2 智能化系统主机功能改进设想143.3 公共安全防范系统发展设想15前言本物业项目从建筑物的结构、大楼各种设备、先进服务和管理体系以及用户的需求出发，对弱电系统进行最优化的组合，以各系统的智能化综合布线为基础，楼宇自动控制、千兆计算机骨干网络为核心，集现代建筑、现代通信、现代控制和综合服务理念为一体，为客户提供了一个高效、舒适、便利的人性化环境，是

3、新型高档智能商务区。本物业项目设备众多，有变配电系统、照明系统、给排水系统、暖通空调系统、语音数据综合布线系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、公共安全防范系统、停车场管理系统等等,这些系统设备的运行、安全状况、能源使用和管理等都实行计算机自动监、控制与管理，采用智能化的管理系统形成集中监视、集中管理、分散控制的方式，能确保本物业项目内设备运行的安全，节约运行费用，还可及时了解各系统运行情况并自动形成各种数据报表和专项统计文件。本物业项目各种设备的运行状况在智能化系统的计算机上得到全部反映。物业监控中心值班人员24小时实时监控各种设施设备的运行状况，调整运行模式和设备状态，达到提高效率、保证安

4、全、降低运行成本、延长设备使用年限的目的。一.信息智能化系统的日常运行1语音、数据综合布线系统信息处理已经成为管理者最重要的环节，综合布线系统是智能化大楼的基础，一切电源、信号和控制设备都需要通过线缆连接，一个规范的布线系统能带来高效优化的自动化管理。本物业项目的语音、数据综合布线系统的数据网络部分垂直主干采用光纤，水平主干采用美国朗讯的超五类线，为商务区的住户提供了INTERNET接入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、IP电话等应用/管理平台。语音电话部分垂直主干采用大对数电缆，水平主干采用美国朗讯的超五类线，为客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像服务。2图像电视布线系统图像电视

5、布线系统接入有线电视宽频网络，为有线VOD视频点播、卫星电视、数字电视提供了优质服务保证。3楼宇自动控制系统楼宇自动控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计算机监控管理系统。通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理，提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。实现楼内自动化管理，免受不必要的干扰，但在需要的时候，也可通过楼宇自动控制系统传呼我们保安/物业人员，并适时出现。a.变配电系统楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录，显示电力负荷及上述各参数的动太图形，当参数值超出允许范围时产生报警信号,并对高压开关柜

6、、低压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视，统计动力、照明各回路用电量。b.照明系统楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据，预设程序控制灯组的开关，以实现节能运行；对于特殊场所的照明按时间表预设程序进行调节；对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光，以实现不同的效果。c.给排水系统楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警，监视设备的运行状态与故障状态，自动调整投运的水泵台数，联动相应的进出水阀门。d.空调冷水机组楼宇自动系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制,对冷水

7、机组进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，实现设备的运行指导与参数调整，并对冷水机组进行能源计量与统计。并加强对中央空调系统设备的综合管理，使各设备之间的协调性得以增加，从而提高了效率，使能耗降低。e.空调末端设备楼宇自动控制系统对空调机组设备（风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等）实施联动控制，并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制，实现各设备的最优启停控制。对空调设备（风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等）进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警，对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警，避免“高楼烦恼病”，保证大厦内空气净化、森林化

8、、自然化。f.通风系统楼宇自动控制系统对建筑物内通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控，局部重要区域（如停车库等）按空气环境要求自动控制送排风机启停。g.电梯设备楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制，实现最佳的运行控制，减少人为失误，使设备长期处于良好运行状态，从而达到节省能源和保护设备的作用。4火灾自动报警系统和消防联动控制火灾自动报警系统是为了早期发现并通报火灾、及时采取有交措施、控制和扑灭火灾而设置的一种自动消防设施，是人们同火灾作斗争的有力工具，在楼宇建筑防火工作中，发挥着越来越重要的作用，成为现代消防不可缺少的安全技术设施。a.消防报警系统消防安全至关重要。管理处将严格遵照中华人民共

9、和国消防法的条文规定，采取“预防为主，防消结合”的原则，将预防放在道位，人防、技防、物防并重。一旦发生火警信号，按本物业项目灭火作战处理方案执行，切实做到万无一失。b.消防联动控制设备消防联动控制设备在收到火灾报警信号时,能自动启动相关消防设备及显示其状态，主要包括自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯加降控制装置、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置。C.发生火警处理规程本物业项目发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。d.火灾报警程序 发现火警时，

10、立即用消防电话或普通电话向监控中心报警、也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到监控中心。 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。e.接到报警后的处理办法 监控中心接到人工或自动火灾报警信号后，利用对讲机通知巡视员立刻前往火警现场。如巡视员在现场确定属火警误报，通知监控中心复位；如证实火警，应立即通知监控中心启动报警设施并通知相关人员到现场施救，巡视员应利用就近现有设施进行灭火。如火警严重，监控中心在组织前期扑救的同时应向119报警。 监控中心利用消防广播引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源；启动

11、相关防、排烟风机、消防泵。 管理处主任向有关部门报告，并协助指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥，管理员负责疏散人群，帮助护理伤者。 工程部派人到本物业项目门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。5卫星电视接收系统根据国家相关的法律法规，保证楼内客户及时收看欧美多频道的精彩电视节目。二安防智能化系统的日常运行安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体。当非授权侵入报警时，监控中心接到报警信号，通过信息交换，闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视，同时视频录

12、像机自动记录现场情况，以便查询。而有线呼救报警系统则保障了客户在紧急状况下，能得到适时的帮助。1光电红外线防范系统监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制，并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式。2彩色闭路电视监控系统彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据大厦的功能布局，在停车场、主出/入口、电梯轿箱、项层直升机平台、各层楼梯走道等部位布置摄像机，为用户提供一个无死角的全方位电视监视系统，并采用数字硬盘技术和报警联运技术，让客户工作生活安心、舒心、放心。监控中心将实施24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录，以备查证。当出现异常情况时，监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理

13、。紧急情况时按*应急处理方案执行。3有线呼救报警系统通过在大厦各层走道设置有线式呼救报警按钮，当出现盗警等紧急情况时，能及时让大厦保安了解出警位置、方位和时间，使保安能第一时间赶到事发现场，保障或维护客户的生命财产安全。4保安电子巡更管理系统保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理，能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔，及时了解巡视过程中的任何异常情况，保障巡视员的人身安全，还有防范非法入侵，监控可疑动向的作用。监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。当出现异常情部报警时，监控中心将立即与巡视员进行对讲联系，确认情况类别。一般情况时，由巡视员处理后继续按路线

14、巡视，监控中心将记录事发原因及处理结果。三.物业管理智能化系统的日常运行物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口，我们一贯重视物业管理智能化系统的，在除本物业项目原有的远程计费系统、感应式IC卡停车管理系统、1ED电子图文展示民间和背景音乐广播系统等了系统外，在进驻后,将逐步建立“我公司的物业管理软件系统”平台，为客户提供我们公司个性、特色的服务。1本公司物业管理软件系统进驻本物业项目后，将在一年内建立基于Windowxp操作系统的本公司物业管理软件系统，其硬件系统采用星型结构的局域网。本公司根据多年业应用物业管理软件的经验，开发了物业管理软件（广域网版）,它采用C1IENT/SERVER

15、与B/S数据库方式相结合，克服了因层次和部门分隔导致的信息共享、沟通方面的障碍，协同工作建立在基于计算机网络环境的群件系统（基于计算机网络环境的高效协作支持系统）之上，全面准确掌握公司管理的动态信息，提高日常管理工作效率、工作质量、事物管理水产和辅助领导决策，加强内部信息管理和交流，增强及时准确地统计和汇总物业管理信息的能力，更好地为各级领导的决策提供辅助支持，保证公司在激烈的市场竞争中能够健康、稳定持续发展。建立以集中管理为主，覆盖公司各管理部门、各远程管理点，并在此基础上建立全公司集中式物业管理数据库，走向网络化、扁平化。同时，客户可根据需要登陆我们物业管理软件系统平台，随时查询相磁的物业管理知识、通知、公告、以及物业管理费、水电费等等，充分利用网络，实现了资源信息共享，信息互通，使物业管理和服务更加及时、周到、准确。客户甚至可通过网络向我们物业管理公司提出设施设备的报修，物业管理意见的投诉、反馈等等服务。2远程计费系统本物业项目是一座高档的、智能化的大楼，它的点点滴滴设计都体现着人性化。为避免抄表时对客户的打扰，创造一个高尚、隐性的物业管理服务，大厦的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统。3感应式IC卡停车管理系统按照本物业项目建筑功能布局、