不动产权利人能否查询前手不动产登记的原始资料.docx

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1、不动产权利人能否查询前手不动产登记的原始资料原创钟京涛中国不动产官微2022-12-08 11:10发表于北京案例2008年6月，罗某购买了李某的房屋（以下简称“案涉房屋”）， 同年7月办理转移登记后，领取了房屋所有权证书。该证书记载房屋 用途为其他。2020年，案涉房屋纳入市政府征收范围。为查明案涉 房屋的用途等信息，罗某于2020年8月前往案涉房屋所在区不动产 登记机构（以下简称“登记机构”）申请不动产登记资料查询，并提 供了申请书、案涉房屋不动产权证书、身份证等材料。登记机构向罗 某提供了案涉房屋于2008年6月交易的房屋买卖合同、契税完税凭 证等不动产转移登记资料。对于罗某申请查阅的不

2、动产权籍调查成果 材料、登记机构审核材料、用地批准文件或者土地使用权证、建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料等案涉房屋 首次登记资料和前手产权人李某的购房合同等登记原始资料，登记机 构工作人员拒绝提供，并告知根据登记资料查询制度规定仅能查询买 受后的不动产信息。罗某于2020年9月以登记机构拒绝履行查询职责为由向人民法院提 起行政诉讼。一审法院认为，不动产登记暂行条例不动产登记 暂行条例实施细则（以下分别简称条例细则）等明确规定 不动产权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。2019 年7月自然资源部修正的不动产登记资料查询暂行办法（以下简 称查询办法）规定，

3、“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本 不动产登记结果和本不动产登记原始资料”。但是，该条规定是指不 动产权利人可以查询“本次不动产登记”的登记结果和原始资料，而 非“本不动产”的所有登记原始资料。一审人民法院于2020年12月 判决：驳回罗某的诉讼请求。罗某不服，提起上诉。登记机构辩称，罗某要求提供案涉房屋的首次 登记及前手原始登记资料，但案涉房屋自首次登记起已经过多次转移, 前手登记的原始资料涉及原房屋产权人个人隐私，罗某既非前手登记 不动产权证书上记载的权利人，也非前手转让的利害关系人，其查询 申请不符合规定，不予查询并无不当。登记机构请求驳回上诉，维持 原判。01不动产权利人能否查询前

4、手不动产登记的原始资料？02如何把握不动产登记资料查询主体范围？不动产登记资料查询是不动产物权公示的重要形式，民法典 第218条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记 资料，登记机构应当提供。条例、细则和查询办法对此 做出了进一步规定。由于不动产登记资料查询涉及个人隐私权与公众 知情权，现行查询制度在明确查询主体范围的同时，也明确了可查询 内容的范围，即对于不动产登记原始资料，只有权利人和有权国家机 关可以依法查询和复制。但是，对于“登记原始资料”的范围界定并 不明确，是否有权查询复制前手交易形成的登记原始资料，在实践中 仍存在不同认识。这具体体现在对查询办法第14条规定内容的

5、理解上，其中“本不动产登记”从字面上有两种不同理解：一是“本 不动产”的登记结果和登记原始资料，该语境下包含了本不动产单元 的所有登记资料，既包括不动产形成时的首次登记资料，也包括之后 产权变动产生的所有登记资料；二是“本次不动产登记”的登记结果 和登记原始资料，该语境下只能是权利人参与的当次不动产登记的登 记资料。基于上述两种不同理解，权利人的查询范围也截然不同。按 第一种理解，权利人可以查询首次登记和前手权利人的登记原始资料; 按第二种理解，权利人只能查询其办理的不动产登记原始资料。本案中，原告罗某即持第一种观点，认为“本不动产”指向不动产本 身，应理解为“该不动产”，而非“本次登记之不动

6、产”，据此可以 查询“本不动产”的全部不动产登记资料。部分专家学者从登记制度 物权公示功能和国外制度借鉴角度出发，也主张第一种理解。但是， 从不动产登记机构查询实践和司法判例来看，均支持第二种理解，本 案一审、二审法院即持第二种观点。从我国不动产登记查询制度价值 取向及立法技术来看，第二种理解更具有合理性。我国不动产查询制度奉行的是有限查询原则，强调个人隐私权保护。条例细则查询办法等专门规定了泄露登记资料应承担的 法律责任。民法典第219条规定，要求利害关系人不得公开、非 法使用权利人的不动产登记资料。这充分体现了登记查询兼顾交易安 全与个人信息保护的立法目的。登记原始资料中涉及个人隐私、商业

7、 秘密，允许权利人全覆盖查询，容易导致利益失衡。从立法技术角度 看，同一条文中两次强调“本不动产登记”，结合“不动产登记簿上 记载权利人”这一特定主语的表述，应当理解与本次登记相应的登记 结果和登记资料，而非泛指全部登记资料。准确判定查询主体是否适格是不动产登记查询工作的前提，从现行不 动产登记资料查询制度设计来看，采取的是有限查询模式。现行规定 明确了权利人、利害关系人和有权国家机关三类查询主体，查询办 法对“权利人查询”“利害关系人查询”中查询主体的类型进行了 区分和细化。在权利人查询方面，只规定了不动产登记簿记载的权利 人，继承人和受遗赠人，以及清算组、破产管理人、财产代管人、监 管人等

8、依法有权处分和管理不动产权利的主体这三类查询主体，并未 有兜底条款回应实践中存在的真实权利人、隐性共有人等特定情形; 在利害关系人查询方面，除规定了因买卖、互换、赠与、租赁、抵押 不动产构成利害关系的和因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲 裁而构成利害关系的两种情形外，规定了“法律法规规定的其他情形” 这一条件严格的兜底条款。可见，现行制度对不动产登记资料查询主 体的范围是从严把握，虽然实务界和理论界在扩大登记资料尤其是登 记结果的查询主体范围以充分发挥物权公示公信作用和提高交易效 率等方面，存在较高的呼声，但是在现行制度框架下，不动产登记机 构受职能限制，难以审查申请人婚姻状况等民事法律事

9、实，从而无法 准确判定隐性共有人、真实权利人等情形，因而严格按照现行制度规 定流程和条件开展查询，具有充分法律依据和现实合理性。本案二审法院认为，登记簿上记载的权利人不仅仅包括现房屋产权人, 还包括之前历次登记生成的登记簿信息上记载的权利人，每位权利人 与其登记行为是一一对应关系，查询办法第14条中的“本不动 产”应理解为“本次不动产登记”。罗某并非案涉房屋首次登记和前 手转移登记的权利人或利害关系人，无权查询之前的登记原始资料； 登记机构对罗某申请查阅案涉房屋前手登记原始资料不予查询，并不 违反法律规定。随后法院判决：驳回上诉，维持原判。本案反映出不动产登记资料查询制度在理论与实践中的分歧，如何平 衡交易安全、公众知情权与隐私权保护之间的关系，合理划清三者之 间的边界，是今后制度建设中值得思考的问题。从制度建设层面看， 有关规定条文应注意逻辑清晰，减少有歧义条款，避免因不同解读而 产生争议。天下午腾讯视频会议号：5039949670密码:909369.天下午腾讯视频会议号:5039949670密码:909369