关于开展高新区软件新城房地产项目工程总承包的实施方案.docx

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1、关于开展高新区软件新城房地产项目工程总承包的实施方案为深入贯彻集团公司“123”战略和甲公司公司发展规划,进一步将甲公司“施工+”业务做大做强，紧抓西安市高新区关于推进软件新城宜居配套建设工程项目的机遇，甲公司通过大量前期调研考察，拟采用“战略合作+工程总承包”模式参与高新区房建项目，充分发挥借势、趋势、顺势、乘势的特点，为甲公司承揽大型工程项目、推动施工主业实现更大产值、做大做强房建总承包起到积极作用。一、软件新城房地产项目概况项目地块（GX3-37-1-1）位于西安高新区软件新城核心区域。四周为：北邻东长安街；西侧为华勤科技项目（在建）/天谷六路；南侧为浪潮科技/云水六路/规划公园、北侧数

2、字能源岛项目/云水五路；东侧为云水四路/规划绿地公园。项目建设内容包括：以纯高层楼盘为主的智慧生活社区建筑形态，配套幼儿园、文化活动站、社区商业网点等设施。净用地面积99560.10平米（约149.34亩），总建筑面积390613.53平米，地上建筑面积278768.28平米，地下建筑面积1845.25平米，毛坯限价26132元/平米。规划设计面积段108/128/143/16OnI2、总户数2144户、总停车位3518个，项目容积率2.8,绿地率35%。项目预计2023年4月中下旬发布公告，2023年5月缴纳保证金7亿元，2023年7月缴纳土地尾款27.64亿元,2023年8月缴纳契税并办理

3、土地证。地铁12号线二、参与实施项目的必要性1、能够推动公司做大做强房建施工主业。房建项目施工市场竞争日益激烈，大项目及总承包模式的要求更加严苛，承接该项目能够极大的提升公司在房建领域的水平，以大项目为公司房建产业树立标杆和项目名片。2、能够为拓宽建筑施工业务路线和丰富业务模式提供样板。承揽大项目常常与资金流动相关联，BOO、BOT等模式需要强大的综合实力，该项目能够为公司探索新的施工模式路线，成为招投标之外承揽大项目的一条市场开发创新之路。3、能够为施工主业创造更大经济效益。以工程总承包能够极大的提高公司产值，具有更强的风险防控能力，进而确保获得项目大部分利润。4、能够推动公司落实发展规划，

4、夯实建筑产业实力。该项目符合集团及公司发展规划的建筑产业平台的目标内容，重点落实多模式多形式“施工+”，紧抓大项目提升公司品牌影响力和成就项目名片。项目具有推进实现集团打造建筑产业平台初衷的作用，真正有利于天地公司蓄积经验、锻炼人才、提升管理水平，推动建筑综合实力进一步提升。三、参与实施项目的可行性1、优势互补、相互促进的合作意愿提供了前提条件。单纯招投标承揽大项目难以实现，通过友好合作、优势互补模式能够为项目上下游企业实现共赢，本项目投资方与甲公司在加强资金合作、项目质量把控及共同发展等方面达成共识,具有强烈的合作意愿。2、承接项目的硬性条件提供了基础保障。开展项目总承包需要综合强大的实力，

5、甲公司已具备开展工程总承包的资质条件、人才条件和管理机制，能够为承接该项目提供较好的基础保障。3、加强联合、共同发展的远景提供了可持续目标。项目投资方旨在房地产“稳中发展”基调下，寻求共同致力于远景健康发展的伙伴。本项目能够打造成为双方共同合作、共同健康发展的样板，进而为后期房建项目延续合作提供借鉴。求同存异的共同远景为本项目指引了可持续发展方向和目标。四、拟采用合作模式经过前期协商，本项目拟采用“项目融资+工程总承包”模式进行合作，即甲公司为本项目提供带息借款，适度减轻投资方融资压力，投资方将本项目以“工程总承包”模式交于甲公司实施，实现联合双赢。项目融资的低息借款采用契约合同管理模式，由甲

6、公司与投资方签订项目战略合作协议，约定借款金额、年化利息、还款方式、抵押资产、风险监控等条款，其中初步约定借款金额IOoOO万元、资金用于项目拿地、年化利息与甲公司资金成本相等、以第三方担保及项目已投固定资产评估值进行风控。五、项目实施效益分析根据项目策划及政策要求，项目达到0可办理预售证，2023年5月拿地，2023年1月开盘实现销售回款，当月实现经营正现金流，2024年3月可实现累积现金流回正，回正周期23个月；2025年1月项目结束。以项目策划方案进度测算，项目于拿地阶段借款，开盘时间开始还款测算，本项目实施具有显著的财务效益和社会效益：1、财务效益：根据项目预售前筹备空档期8个月，约定

7、还本付息期12个月，共需资金周转期20个月。以年化8%计，项目可实现10000万元借款的全周期利息收益率10%,即累积实现资金收益1002.94万元，有力确保了资金资产保值增值。按拿地借款-销售还款测算，其月度偿款备付率最低9、最高可达68,项目在销售期间可实现经营资金偿还，具有较强的还款能力。项目采用工程总承包合作模式承揽，可为公司实现总产值约21亿元，获得利润约2100万元。2、社会效益：项目以软件新城高定位为宗旨，打造市场高质量高标准的品质建筑，将成为公司对外的样板和名片，提升公司的品牌影响力。六、项目实施风险控制措施为加强风险预防和控制，本项目需从源头和过程开展风控措施：1、综合项目总

8、承包及借款方式，设置适当的风险对策机制。要求项目投资方以第三方担保及本项目已投固定资产进行双风险控制；要求项目失败或不达目标时，以土地作为还款金时，甲公司具有优先受偿权，多重方式确保公司能够收回资金本息。2、结合项目特点，合理设置资金支出条件和使用用途。要根据项目投资方诉求，约定在“拿地阶段”进行资金提取，约定资金使用仅限于拿地范围，确保资金在土地资产体现价值并为还款风险铺垫。甲公司以专人负责资金的提取和使用监管，对资金流出佐证材料进行整理预留归档。3、严格执行项目总承包质量控制措施，加强项目过程管理与反向监督。由于土地主要用于金融机构融资，本次借款要将本项目已投对等资产作为资金风险的防范措施

9、，施工要确保项目质量过硬，认真实施项目全过程管理，并通过项目过程反向跟踪分析投资方履约能力，早预防早防范，确保项目风险可控。4、加强合约管控，预防为主，随时开展履约风险评价。公司对所有合同执行情况进行统一归口管理，由合约部开展合约履约进度跟踪和风险分析，由法务部对存在隐患进行警示并对违约情形进行权益维护。七、提请集团支持措施按照本项目合作方案，根据甲公司公司实际情况，提请集团在项目上予以支持：1、以“无抵押、担保”形式为甲公司的本项目提供资金支持IOOoO万元，其中无抵押是不进行股权及资产抵押，其操作进度慢达不到项目需求；担保是由乙公司或第三方担保公司进行担保。确保甲公司向集团借贷资金的风险可

10、控。2、资金支持的成本参照集团融资成本(8%),但不高于市场融资成本，在确保集团资金保底获利的基础上，为甲公司预留适度空间，能够以一定程度的竞争优势使用资金。3、集团有项目合作意向，可在风险可控及操作快捷的基础上，以集团名义进行直接借款，打包约定甲公司实施项目总承包。八、西安市房地产政策背景及发展现状近几年，随着落户西安的新企业增加，西安人口增长快速，2023年西安人口达1295.29万人，同比增长26.9%,人口规模位列全国城市第八，西北城市第一。在当前房住不炒的背景下，西安的房地产行业仍呈现较好的发展态势。相关政策背景:2023年房地产政策调控仍以“稳”为主基调，在“房住不炒”的原则下，全

11、国房地产政策呈现明显的“先紧后松”特征。7月份之前执行了比较严厉的政策，包括三道红线、房贷集中度、集中供地等，此后一系列政策显示，“政策底”初现雏形。9月份，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。12月6日，中央政治局会议提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，进一步吹暖风。西安地区，3月15日发布房六条,严打代持。3月30日，西安市人民政府发布关于建立房地产联动机制促进房地产平稳健康发展的通知，将全市住宅用地供应总量年均增长提升为20%以上。7月8日公示首批二

12、手房参考价格。8月30日通知要求扩大住房限购限售范围，俗称“830”政策，进一步通过需求侧提升购房资格和抑制房价快速上涨。出让土地方面:2023年受房地联动、集中供地和金融调控等影响，西安土地市场高位持平运行，开发用地价格继续保持涨势。全年共成交居住用地10843.27亩，占总成交宗地的40.46%,实现土地出让金929.09亿元，居住用地热点区域依次为高新区、港务区、西咸新区、临潼和高陵。商品房供应方面:2023年，西安市商品房供销持续缩量，价格上涨。商品房新增供应面积2246.68万平方米，同比缩量16.81%,销售面积2072.41万平方米,同比缩量13.60%,销售均价继续上涨，同比上

13、涨6.05%,涨速趋缓。年底商品房库存量为3144.68万平方米，去化周期为18.21个月。住宅供应方面:2023年，西安市住宅新增供应面积1572.20万平方米，销售面积1534.99万平方米，与上年相比，供应量及成交量均下降，销售均价同比上涨10.16%,价格涨幅有所收敛。2023年住宅供销比为1.02,年平均人房登记比7.46,年底库存量为737.23万平方米，去化周期为5.76个月，年均开盘当日去化率74.4%,同比增长14.38%。购房需求指数:从西安各区域购房需求指数分析，城东、沪满、曲江、长安四个区域需求指数相对较高；泾渭、西咸新区、城北、城南的需求指数相对较低。高新区房地产市场:2023年西安成交土地区域主力是高新、港务、曲江和沪涌，其中高新区成交宗地35宗，占西安成交土地总数35.35%,成交面积2092亩,占西安总数34.70%,成交单价1142万元/亩，高于西安成交土地平均单价13.07%o