工程施工接管验收方案.docx

《工程施工接管验收方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程施工接管验收方案.docx（21页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、香港新世界大厦接管验收方案上海新创物业管理有限公司二OO二年七月目录项目页码1 .接管验收全体方案32 .物业验收移交程序53 .竣工验收应供应的技术材料64 .竣工验收应供应的操作和修缮保养手册95 .物业验收管理制度116 .房屋接管验收标准137 .设备成品爱护方案218 .附表接管验收全体方案一、按照业主方新世界淮海物业进展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准中的有关规定，结合香港新世界大厦实践状况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验出工作分二部分进行：A办公层区域（112157）和各设备

2、房塔楼部分：7月20日到8月24日B商场部分（B313）及车库裙楼部分：9月8日到10月28日二、接管必备材料如下1 .竣工工程项目一览表，包括竣工工程称号、地位、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2 .设备清单，包括设备称号、规格、数量、产地、次要功能、单价及随机工具、备品备件等；3 .工程项目竣工图；4 .材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、阐明书和验收记录，预制造的荷载实验记录、自动把握仪表的调试记录；5 .隐蔽工作验收记录；6 .土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7 .设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖

3、气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和实验记录；8 .建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等目的的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9 .工程质量事故的发生和处理记录。10 .图纸会审记录，设备变更告诉和技术核定单；11 .关于建筑物、构筑物的运用留意事项阐明；12 .有关该工程项目的其它重要技术打算和文件；13 .全部工程项目经过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、凹凸压配电房等。以上材料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本材料，并需永世保存，以保障设备设备能得到实在之维护及保养。三、物业接管

4、工作组织构成：1 .上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部）2 .其它相关人员四、接管验收准绳以进展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。五、接管工作程序1. 接管工作预备阶段1.1 生疏接管各层面的状况1. 2接管工作应备文件a.验收接管流程b.相关验收文件c.相关验收表格d.成品爱护方案1.3 接管人力与用具预备1.4 接管后人员培训2 .接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场，由物业公司、进展商及有关人员共同进行。2.2 根据预备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3 接管终了，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交进展商,一份由管理公司存档

5、备案。2.4 接管合格，钥匙移交管理处。3 .接管缮后阶段3.1 接照接管准绳与表格，将不合格部分进行汇总，并告诉进展商限期整改。3. 2对整改状况作进一步跟进，并作出记录。3.3 对整改状况进行检查，并对整改状况作出定论。3.4 对已接管楼层支配人员定时或不定时巡察，确保大厦各功能及设备设备运作正常。3.5 对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行爱护。物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，发展商（或大业主）可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和彝展商验收基础上以物业管理公司验收

6、通谩为准。一、物业验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件：1 .提供被验收物业的竣工图（若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）；2 .提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；3 .提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；4 .出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明；5 .提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；6 .提供必要的专业技术介绍和培训；7 .提供所有测试、检验和分析报告；&清洁被验收的场地、设备和机房。二、拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1.严重违反国家有关法规；2未能通过有关政府

7、职能部门的验收；3.工地与交付物业不能有效隔离；4机房不能完全独立封闭；5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。三、缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保引起的受损等情况，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。四、试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主域租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商域大业主）的书面指令进行管理和操作，在此

8、期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，封于重要或机房有必要筵定陶畤就IS行琳18,清楚列明有各方责任。五、验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，埸地、和机房均清洁干浮，经有关各方书面确认验收通过，发展商域大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。六、保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业

9、主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商域大业主）应酌情予以补偿。竣工瞬收愿提供的技衍Sf料在物篥瞬收接管前，赞展商/蕖主须提供有物蕖的各种技街资料和竣工Iff1,分立卷，在瞬收畴交物渠管理公司端槽保存，若瞬收畤尚未完成竣工阿I，必须提供最的施工圈，并附辞细的言I修改明，竣工圈最Jg必须在免费保修期j始后的六（Ia星期内呈交。物渠管理公司招参考道些技街资料f物蕖的a施暹行瞬收管理、i行、雉和保餐，一般需要遮交以下技衍资料，但不限于此列：一、土建、装修需要的资料1 .建筑、装修和花等言十i明；2 g

10、平面Ia、建筑和结构B1;3 .装修圈（包括所有天花、地面、睛面、FE窗及幕睛等材料表）；4 .盥站、规划局、消防局、Ig衢局及SI林管理所等政府能部咒的脓收辍告；5 .土建、装修、建材和五金等供I1商及厂商资料；a房屋面稹测量辍告；7.物渠沉降测BS辍告；&防水工程的盛水辍告；9.曙蔽工程S收饕言正。二、弱雷系统需要的资料1.各弱重系统的操作和雉保善手册（包括屋宇自勤控制系统、消防自勤辍警系统、防盗整控系统、彳黄星重视系统、霜言舌和粽合布系统、背景音系统、卓摩自勤化管理系统等）；2各弱甯系统圈|、平面Iff1;3 .弱雷系统明细表、承包商资料及羟品合格H；4 .消防局、技防辨、音像管理虞、有

11、重视台、Ii家安全局、霜言舌赞展公司等政府殿能部咒的瞬收合格SE明；5 .原理圈、重脂软件程序和明等。三、JS气系统需要的资料1 .高屋、低屋和箜配甯as倩操作和幺隹保善手册；2所有重气系统圈、平面圈、I1蔽工程瞬收资料及明；3.甯气g借明黜表、承包商资料及滥品合格SE；4供重局瞬收辍告；5.各种用1IS借调BS、iMB辍告；G避雷聚置系统圈、平面圈、测辍告、防雷收辍告。四、余合排水需要的资料1.喷淋、消火栓水系统操作和雉保鬟手册；2消防水、给水、排水系统圈|、平面Iff1及重气控制ff1；3 .消防喷淋、消火栓、给排水系统明黜表、承包商资料及羟品合格BiE;4 .消防局瞬收批文，衢生防疫站、

12、自来水、城市排水检测站和站等政府聘i能部阳脓收幸艮告；5 .消防水系统式及瞬测辍告；6污水虑理系统竣工K,衢生防疫站瞬收批文；7 .蓄水池、水箱和水器水辍告。五、空系统需要的资料1.空系统、送排Ja系统操作和雉保善手I队2空B1可、送排闽系统圈I、平面IS1及甯气控制圈；3 .空机女口（熟泵机f1）新凰机fi热交换器及凰机篮管等明黜表、承包商资料及羟品合格SE；4 .消防局脓收批文；5 .空露!系统/器式屋、露辍告。六、勤力1儒需要的资料1 .纲熄、IS急赞重机和雷梯等BSf操作和保善手HIh2 房、鹰急赞重机房平面圈I,煤气站平面IBI和煤气系统11、平面时3 .劳勤局、站及煤气公司有收SE

13、明；4鲫墟、IS急彝重机及雷梯等的辍告、崖品合格5 .煤气管道的辍告。七、富梯瞬收提交资料重梯正式收移交前，施工军位需遮交以下资料，以便使物蕖管理公司技彳行人员盛快掌握甯梯的操作及紧急事故虞理，以下卷甯梯移交畴必须提供的资料，但不限于此：1.市建委皙盛站批赞的重梯建行言正”；2市技术监督局批赞的“富梯安全使用SE3 .重梯技街规格g明害；4 .重梯出厂合格E及羟地来源SE；5 .重梯装箱清罩；G重梯管理与使用手册；7 .雷梯一般安装檄准；&重梯操作明害；9 .雷梯雄修保餐手册；10 .磷安装Ii1纸；I1雷悌机械及重气控制ih氏；12重梯借品借件清军；13.醐操作培g）1手册；14磷承包商竣工

14、式及自查BS金荥；15 .翩IS急东隹修重者舌；16 .甯梯供商和安装军位骄系人、BBSs傅真等资料。八、其他需要的资料赞展商、承包商熬卷需要提供的其他材料。竣工验收应供应的操作和修缮保养手册承包罩位在物渠移交前，须遮交IS倩/系统的操作和雉修保普手册（以下曾耦“手册”），以确保物渠管理公司操作人具能翥快掌握瞬收音殳儒/系统的操作和管理，一般有以下要求：1.承包罩位须在系统瞬收前一他月遮交手册，以便物渠管理公司的操作人员有畤了解收/系统的基本情况。2手册内所有内容愿以中文编印，文字、插IB和表格等效果清晰。3 .每一系统褐立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章算施以塑料索引檄筵分隔，并附有清楚

15、的目指示，以便操作人具翻查参考。4 .卷使手册便于使用，并得起在日常雉修的工作璟境下多次反复翻而不易破损，手册1采用优的A4襟准ftK褊印，配上笺硬的封面和害背，并以醪塑料或其它耐磨损的材料作保5 .手册须同畤附有本目的“竣工”目录，按所喝系统分列于有系统的章第内。如某一1!纸同畤适用于多他系统畤，印J需在每彳固有系统章第内同畤列出。若遮交手册畤尚未完成竣工圈，必须提供最的施工Bb并附辞细的修改B明，竣工圈最遽必须在免费保修期始后的六（0星期内呈交。6系统操作需提供的技彳行资料侄少包括以下内容）：A系统正常Ig作程序和在不正常情况畤的鹰建程序。R辞翥介貂每低!褐立系统如何93第、控制、盛察和校明。G系统内所有的管道和接圈I,并明主要和部件的规格和功能。D.提出每例!系统的可部件和保装置的最初