地产项目物业管理-商场用户手册.doc

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1、（1）前言本手册特为阁下（商场业户、使用人及经营者）而编制，内容包括有关本商场的管理运作资料及本商场的管理策略及制度，并包括本商场管理守则及规例，给各业户遵行。请妥为保存本业户手册，以便阁下及所属雇员能够随时取阅。手册的索引能使阁下很快查找所需的资料。管理守则规例会因时宜变更，内容将会及时修订。本物业管理公司将按时通知阁下有关条例的改变及提供新修订部份给阁下更换。如阁下对本手册的内容有任何疑问，或有任何增减的建议，请随时与本管理公司联络。本手册旨在供阁下参考并解释其权利及责任，本身并非法律文件，管理者保留随时因情况变更而修改其内容之权利并将知会各业户/使用人（以下称业户）。各业户若需更详细的资

2、料，可参阅管理公约。若本手册内容有异于管理公约，应以公约原文所载为准。若阁下单元产权或使用权转让时，请将此手册转交新业户或新业户。籍此机会，公司全体同仁热烈欢迎阁下加入商场的 经营行列，并预祝阁下生意兴隆，财源广进。（2）物业管理及物业管理处1）管理服务公司被委托为商场的物业管理机构。凭借资深及专业的物业管理人员全日24小时不停地全面提供优质管理服务予各业户。管理机构的主要服务范围如下： a.保持本商场服务系统正常及有效地运作；b.保持本商场所有公共区域，包括大堂入口、扶手电梯大堂、楼梯、外墙、盥洗间等地方的清洁处于良好状况；c.确保本商场的保安及公共秩序；d.解答业户有关本商场管理的投诉及查

3、询；e.联络市、区政府有关部门及协调工作；f.保持及不断改善本商场环境，包括节日装饰等。2）物业管理处业户或访客如需协助或查询，可径到本商场接待处或位于_楼的本商场物业管理处。物业管理处的办公时间如下：星期一至星期五： _至_时星期六至星期日： _至_时3）管理人员a.如需要管理人员提供协助或查询管理事项，请随时致电物业管理处，电话：_。b.此外，本商场驻有一组资深专业的工程技术人员，提供本商场 机电及工程上的全面支持服务。c.本商场物业管理人员均由物业管理处聘用，并发给员工证，目的在于为本商场全体业户提供优质管理服务。各业户如对管理员工身份有所怀疑，可要求该员工出示有效员工证。d.个别业户无

4、权要求本商场管理员工为其提供与本商场管理无关的服务。e.各业户无权直接惩戒本商场管理员工，如对该员工不满，应向物业物业管理处提出，由本商场物业管理处采取适当的行动。f.各业户无须提供额外服务小费予本商场管理员工，遇有本商场管理员工提供服务后索取小费，敬请立即通知本商场物业管理处，以便对该管理员工采取适当行动。（3）商场守则以下的守则部分摘要了管理公约上的业户须遵守的规条。此外，管理公约保留将来修改及增加本商场守则的权利。1）更改或加建工程a.业户进行装修时，请参阅相关装修指南。b.装修手续及程序（a）业户选定装修承建商后，业户应提交装修申请书及三套装修、材料及结构方案图纸等予物业管理处工程管理

5、部审批；（b）业户如需有关装修之承建商代办手续，有关装修承建商须持有业户的委托书（须公司盖章及签署）。（c）物业管理处工程管理部通过装修方案后，业户有责任将有关方案提交南昌市消防局及有关政府部门，进行审批。（d）装修方案审批完成后，业户须交纳费用，并由本商场物业物业管理处发给施工许可证及装修工人临时工作证后方可动工。2）清洁服务a.业户必须将日常办公垃圾及生活垃圾用垃圾袋装好封闭，并放于指定的垃圾桶内，不可随便弃置于本商场公共地方。如业户违反规定，物业管理处将派人清理并向该业户征收所需的有关费用。b.由于条件所限，业户必须及时清除或妥善处理散发臭味或异味的物品及废物。c.公共清洁服务并不包括单

6、元商铺内之清洁，业户之商业垃圾、废料（如馊水、纸皮箱、木板等）须由业户自行自费清理。d.业户单元商铺内部清洁或商业垃圾/废料可自费聘请本商场指定清洁服务公司代为清洁，或自聘全职直属员工清洁，但不得另聘其他清洁公司或兼职清洁工清洁，以确保本商场秩序及避免不必要的纠纷、误会发生。e.有关垃圾清倒安排，物业管理处将不断与各业户联络，通知有关收集垃圾的形式及时间，敬请各业户留意，并予以充分合作。3）煮食除在特别允许范围内，业户不可在室内煮食或准备煮食的工作。4）物品运送a.搬运物品只可使用消防疏散楼梯运送，并应尽可能安排在非标准营 业时间，不应影响其他业户的正常使用和工作。b.大件物品的搬运或物品搬运

7、的时间较长，需提前一个工作日通知物业管理处，并请注明搬运时间、物品种类、尺寸、重量及具体负责人，便于物业管理处做出相应安排，指示运送路径及安排人手指挥及调度，以确保各业户的财物安全、本商场通行秩序的畅通无阻及避免不必要之争执发生。c.在物品运送过程中，应小心在意，确保本商场装饰环境及设施免被受损。d.凡因违反上述规定，物业管理处有权立即终止该项运送行动，并向有关业户索偿因此产生的责任及费用。5）公共区域宣传及兜售宣传及兜售活动禁止在本商场内公共区域进行，除获得管理公司书面许可外，各业户必须合作及防止此类事件发生。6）悬挂旗帜或天线除获得管理公司书面许可外，所有业户不可任意在其窗、门或外墙及其他

8、地方伸展或悬挂旗帜、天线等物件。7）宠物不可携带宠物进入本商场。8）危险物品业户不可存放任何危险或易燃物品在本商场内任何地方。9）滋扰行为业户不可以制造或容许可能影响其他业户的噪声、音乐、气味等滋扰。10）非营业时间进入本商场a.商场标准营业时间：周一至周日上午 _至下午 _（餐饮及娱乐事业除外）。b.为确保本商场及业户之安全，任何人士在非标准营业时间须进出本商场，敬请出示本人身份证明文件并按物业管理处的规定登记进出。同时，请于晚上24：00前离开本商场，任何人士不得在本商场留宿过夜。11）使用者的权责在任何情况下，业户不可以更改其单元用途或将其单元用作管理公约、管理规定及物业土地批文用途所限

9、制以外的经营用途，业户也不可使用本商场或其室内进行任何违反国家法规或不道德的用途。12）住宿业户或其雇员不被允许在其本商场内留宿，或利用其室内作住宿用途。13）紧急进入业户单元遇有发生紧急事故（如发生火灾或水浸等），而有关业户不在其单元商铺内，物业管理处为减低业户及本商场人身/财产受损及避免因等候有关业户过久而延误进行紧急行动以致蒙受更大损失，物业管理处将保留权利使用任何方法破门进入有关单元商铺或受其影响的单元商铺内，采取相应抢救行动。为此而引致业户的损失，物业管理处除不负责一切损失外，更将向引致事故之业户追讨有关责任及损失。14）阻塞公共地方为确保本商场的整洁、美观及公众安全。严禁将货物、杂

10、物等放置于公共走道、楼梯及其他公共区域，以免阻塞通道及违反消防条例。若发现上述通道阻塞或占用公共地方情况，物业管理处将不会预先通知物主而自行将该等物品移走，物业管理处除不负责一切损失外，更将向有关业户索偿有关清理费用。15）保险物业管理处已购置物业结构、公共区域、公用设备及公众责任保险。但业户仍需自费购置其所属单元商铺的有关保险（如水、火险、财产险等），以免发生意外时蒙受重大损失。遇有业户做出任何行为或发生事故而引致本商场及其他单元商铺的保险成为无效或令该等保险的保金提高，则有关业户须承担全部责任其赔偿一切有关的损失。16）迁入手续及程序a.业户与开发商办妥全部买卖合约或租赁合约后，将获开发商

11、发给的迁入通知。b.业户须带同有关迁入通知往物业管理处办理有关迁入手续并缴纳应付本商场开发商和物业管理处的费用，领取有关单元的钥匙。c.迁入前如需进行内部装修，敬请详阅二次装修指南，并按有关手续及规定向物业管理处办理装修手续。d.请与物业管理处联系办理业户名牌制作手续。e.迁入时，业户应保证其委托的搬运公司和人员遵守物业管理处指示，从指定路径进入本商场及保证通道畅通；搬运时亦应注意保护本商场公共区域的设备、设施。遇有造成损坏，有关业户须做出相应的赔偿。f.于迁入后向物业管理处提供贵司主要负责人及将持贵司钥匙之人员名单及具体联络办法，以备发生紧急事故或必须情况下联络所用。同时，遇有上述名单或联络

12、办法有所更改，敬请即时通知本商场物业管理处更改登记档案，避免发生紧急事故或必须情况下无法联络而造成不必要的损失。17）迁出手续及程序a.业户如需迁出本商场，请不少于一个月提出书面通知，并连同开发商发给的同意书通知本商场物业管理处，注明迁出日期及按下列程序办理有关手续，否则物业管理处将拒绝单元商铺内家具、设备、设施及其他物品搬出本商场。b.申请办理撤销租用设备、设施服务合约（若有），包括电话直线、分机、车位等。c.退还从物业管理处借取的一切财物。d.缴清有关应付未付款项（若有），包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施服务费等。e.迁出时，业户应保证其委托的搬运公司和人员遵守本商场物

13、业管理处指示，从指定路程迁出本商场及注意保护本商场公共区域的设备、设施；遇有造成损坏，有关业户须做出相应的赔偿。18）修订业户手册物业管理处会因应需要，随时有权修改、删除或增加此业户手册内任何条文，以确保本商场管理工作能保持高质水平，以保障所有业户的共同利益。（4）商场服务设施及服务1）商场自动系统本商场主要服务包括：供电、防火装置、保安、中央自动监控系统，以确保本商场各系统均有效地运作。2）闭路电视本商场主要的公共位置均设有闭路电视监察系统，包括所有入口、出口、电梯及商场内部等。3）防火系统本商场设有自动喷淋、消防栓、烟雾探测器等消防系统，并会按期测试，确保其运作正常。如有突发事故发生，系统

14、中央控制箱会自动发出警报。4）保安员巡逻系统本商场设有全面性的保安巡逻及通讯系统，保安员将会按时巡逻至本商场每一个定点。5）生活用水处理设备6）通讯设备本商场铺设先进的综合布线系统、广播系统、预留电话线路。7）电力供应本商场每层楼均已提供主要及分路开关箱，业户只需向物业管理处申请接驳电力及装置电表便可使用。详情查阅二次装修指南。所有电力装置改动工程均必须经物业管理处指定的承判商进行或合格的电力承造商才可进行。8）盥洗间本商场设有男女盥洗间。9）业户招牌10）有偿维修服务为提供方便及优质管理服务予业户，物业管理处将安排有偿维修服务；有关维修项目及价格请详阅有偿维修服务表。（5）查询如业户有任何查

15、询、或建议改善本商场的管理服务，可致函下列地址：公司：_地址：_电话：_传真：_本司的物业经理将乐意解答各业户的查询。此外，业户亦可亲身前往位于_楼的物业管理处，当值的主管或接待人员将会记录阁下的投诉或建议，本司会即时调查及尽快作出相应的行动。本司深知物业管理是需不断完善的工作，及深信所有政策及方针必须定期检讨，寻求进步，所以贵业户提出的合理意见，必定能使本司管理服务精益求精。（6）管理费管理费须于每月的_到期缴交，业户必须准时交付费用，因本商场的管理开支均由管理费收入而支付。故遇有未能按时交付者，物业管理处将收取逾期利息。物业管理费主要支出包括如下（但不限于）：1）管理人员的薪金2）所有公共设施及服务的运作支出及维修费用3）支付所有公共地方的支出，如电费，水费等4）保安及清洁支出5）办公行政费用6）保险7）环境美化及装饰8）酬金9）税项管理费目前为每月