房地产市场价格分析报告.docx

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1、房地产市场价格分析报告未经同意不得引用房地产市场价格分析报告（2010年IoT1月）2010.12章节目录一、全国房地产市场概况9（一）房地产政策导向9（二）要紧指数分析H（三）全国房地产开发投资情况分析12二、全国房地产增量房市场交易情况分析22三、重点城市存量房市场交易情况39（一）11月份存量房房价指数39（二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨39（三）其他分析45四、重点城市分析48（一）11月份重点城市房地产市场概况48（二）2010年重点城市房地产市场状况小结50五、房价综述与政策导向分析54（一）政策导向及预测54（二）房地产市场走势预测56表目录表1：2010

2、年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况32表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况34表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况35表11：2010年11

3、月西北地区房屋销售价格指数变化情况36表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市38表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市38表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市38表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市38表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况39表17：2010年11月中国要紧城市住宅市场交易情报49图目录图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11图2：2008-2010年ITO月固定资产投资与房地产开发投资增长率12图3：2009-2010年1-10月不一致用途房地产开发投资构成情况13图4：2008-2010年ITO月不一致用途房地产开发投资

4、增长率14图5：2009-2010年ITO月不一致地区房地产投资额完成情况15图6：2008-2010年ITO月东、中、西部地区房地产投资增长率15图7：2009-2010年ITO月全国房地产开发企业资金来源16图8：2008-2010年ITO月房地产开发企业资金来源构成增长17图9：2008-2010年ITo月房地产土地购置与开发面积及同比增长18图10：20082010年ITO月商品房、商品住宅施工面积及同比增长.19图11：2008-2010年ITO月商品房、商品住宅竣工面积及同比增长.19图12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售面积及同比增长.20图13：200820

5、10年ITo月商品房、商品住宅销售额及同比增长21图14：2008年至今北京二手房价格指数及成交量走势40图15：2008年至今上海二手房价格指数及成交量走势40图16：2008年至今广州二手房价格指数及成交量走势40图17：2008年至今深圳二手房价格指数及成交量走势41图18：2008年至今天津二手房价格指数及成交量走势41图19：2008年至今成都二手房价格指数走势42图20：2008年至今杭州二手房价格指数及成交量走势42图21：2008年至今武汉二手房价格指数走势43图22：2008年至今南京二手房价格指数及成交量走势43图23：2008年至今苏州二手房价格指数及成交量走势44图24

6、：2008年至今重庆二手房价格指数走势44图25：2010年ITI月全国120个城市住宅用地月度供应量50图26：2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价51图27：2010年IT1月全国120个城市月度住宅用地溢价率52图28：2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势52图29：2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势53图30：2008年以来一线城市住宅成交面积走势53图31：2005年以来重点城市二手房价格走势54本期要点政策导向：本报告推断2011年政策的主基调是反通胀。这意味着，各项调控政策第一位的决策根据不是房地产，而是CP1即居民消费价格所代表的社会物价总

7、水平。也就是说，哪怕房地产业进入萧条期，需要升息时也会升息。房地产不再是政策的要紧决策根据，这一点很重要。企业要习惯这个反通胀为主基调的政策环境，需要在资金、土地等多方面策略上作出与此前不一致的安排。根据目前已经公布的粮食总产量官方数据，2010年中国粮食产量超过2009年，是历史上最大丰收年。事实上中国的各类农产品都不存在大的供求缺口。对本次通胀的主因要有正确的估计。当前中国面对的这个通胀威胁，与上世纪80年代末期、90年代中期所遇到的恶性通胀不一致。引起那两次通胀的主因，都是中国国内的因素。而本次通胀的要紧原因是美国“量化宽松”的货币政策。道理并不复杂。全世界包含粮食在内的大宗商品价格都是

8、用美元标价的。美联储超额增发货币，就是给美元的币值“掺水”，美元贬值，直接表现为这些大宗商品的国际市场价格猛涨。国际市场价格上涨，传导到国内，就形成了我国目前这种输入型、成本推动型的通胀。美国恶意地给中国出了个难题，要么人民币升值（人民币升值就能够抵消美元贬值导致的大宗商品价格上涨），要么忍耐通胀。目前中国的选择是，坚决顶住迫使人民币过快升值的压力，用其他反通胀措施来抑制通胀。但请注意，这并不排除在2011年把人民币一定程度升值作为反通胀措施一部分的可能。在保障性住房建设方面，已经公布的2011年保障房建设的任务是IOoo万套。对此要有充分的认识。在过去十年，中国城镇住房建设快马加鞭，包含保障

9、房、商品房、居民自建改建住房与大型厂矿集资建房等多种类型合计，平均每年也只是建700万到800万套住房。但也别以为从此保障房就要取代商品房成为主渠道了。这个IOOO万套只是意味着，我们希望在一个不太长的三到五年内，能够形成一个住房保隙体系的初步物质基础。总的来说，2011年是“十二五”开局之年，但从目前迹象看，这个中期规划的开局之年可能不可能像以往，铺摊子上项目的规模不可能太大。但快轨等新型基础设施建设仍会呈加速进展态势。这对城市住房分布的影响正在日益明显加大。实际上在过去两年内，北京上海等特大城市价格变动率最大的，要紧是快轨沿线的项目。其次，二三线城市成为主战场，这在过去几次报告中已经反复提

10、示。建议高度关注土地制度的调整，最先突破的地方很可能就是二三线城市。建议尽早布局。第三，需注意的是，房地产调控政策的决策权力有可能早于十八大就交接。房价综述：从房价走势来看，本轮二次调控被市场短时间内消化，11月各地相继出现楼市回暖迹象，估计2011年楼市将持续高位盘整的态势。房地产市场运行情况：国房景气指数：连续2010年以来总体下跌的趋势；全国房地产开发投资增速依然保持35%以上的快速上涨态势；房地产开发企业资金来源同比增速快速回落；土地开发面积增速迟缓，企业囤地现象依然严重；施工面积增速提升，竣工面积增速呈回升态势；全国商品房成交量环比出现明显上涨，销售额同比回落明显。增量房市场：长三角

11、经济圈：上海楼市回暖，成交均价创2010年调控新高。南京楼市需求旺盛，成交量高位震荡。杭州商品房供应量、成交量双双下跌，成交均价上扬。无锡楼市成交量止跌回升，成交均价平稳。宁波楼市成交量价齐涨。苏州成交量、成交均价环比双双大跌。珠三角经济圈：福州商品房成交量大幅下跌，成交均价持续上涨。厦门楼市成交量下跌，成交均价小幅上涨。深圳量价齐跌。广州成交量大幅下跌，成交均价居高不下。东莞成交量、成交均价双双微降。海口成交量大幅下跌，成交均价继续上涨。环渤海经济圈：北京商品房成交量大涨，成交均价上升。天津商品住宅成交量创新高，成交均价稳中有升。沈阳楼市成交均价再次上扬。大连成交量大幅下降，成交均价整体稳固

12、。青岛成交量、成交均价双双下跌。唐山成交量大幅下跌,成交均价平稳。中原经济圈：郑州商品房成交量稳中有升，成交均价继续上涨。西安楼市成交量再创新高，成交均价走稳。沿江经济圈：合肥住宅销量小幅下跌，成交均价稳步上涨。武汉量价齐升。长沙成交量小幅下跌，成交均价持续上扬。西南经济圈，重庆住宅销售成交量大幅下跌，成交均价居高不下。成都商品房供应量急剧下降，成交量再创年度新高。贵阳商品房新增供应大幅上升，成交量、成交均价比较稳固。昆明一手楼市成交量继续大幅上涨，成交均价比较稳固。存量房市场：(1)存量房房价指数：2010年11月，个城市二手房价格指数平均环比上涨152%,较上月缩小0.46个百分点，11个

13、城市的指数均有不一致程度的上涨,涨幅在0.3%-3.9%之间。(2)重点城市分析：北京住宅指数环比涨幅回落1.8%,成交量增长3成，住宅成交量逆势上扬，环比增长30%；上海住宅指数持续微幅上涨，成交量微幅下降，住宅成交面积持续回落，环比降幅3.2%；广州住宅指数涨幅放缓，成交明显回落，住宅成交面积环比增幅维持一成；深圳住宅指数持续小幅上涨，成交量大幅下滑，住宅成交量持续下滑，环比大幅下降近5成；天津综合指数止跌反弹，但环比涨幅未超过1乐住宅新盘持续放量，成交量大幅增加；成都住宅指数小幅上涨，成交量连续三个月走高，成交面积突破160万平米，但仍不及2009年同期；杭州住宅指数稳步上行，环比上涨0

14、.47%,住宅成交面积环比下降1.28%,同比下降35.24%；武汉楼市再度反转，住宅指数继续上涨，新政难阻旺盛需求,成交量再度放大；南京住宅指数微幅下跌，住宅成交量小幅下降，住宅成交量小幅下降，非住宅成交量大幅上升；苏州住宅指数环比上涨1.31%,成交量环比下降超两成，住宅成交面积大幅下滑，环比降幅扩大23.1个百分点；重庆综合指数环比涨幅扩大，市场供给旺盛，成交面积与成交均价环比双双回落。重点城市分析：11月，调控步伐尚未停止，新调控政策接踵而来：月初的停止三套住房公积金贷款，月中的“限外令”，与央行先后两次上调存款准备金率。调控政策的叠加效应加剧楼市的两极分化。(Du月份重点城市房地产市

15、场概况：11月一线城市仍受调控影响，多数城市成交量下滑；11月楼市价格走势较为平稳，大部分城市价格涨跌不大。(2)2010年重点城市房地产市场状况小结：经济手段与行政措施并用，综合调控力度空前；住宅用地供应量同比增长43%,地价变动频繁；全年房价高位运行，6-8月平稳甚至下跌，但9月以来小幅上涨；2010年IT1月各大城市二手房月均成交面积皆小于2009年，高于2008年。2010年前11个月重点城市二手房价格指数皆上升，一线城市中北京涨幅最大。一、全国房地产市场概况(-)房地产政策导向1、严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会近日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知,规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。在部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公积金管理条例规定，影响住房公积金发挥互助作用与制度公平。为此，通知的出台对提高资金使用效率、保护缴存职工合法权益有较大的监督管理作用。2、三部