房地产市场调研报告(doc 68页).docx

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1、房地产市场调研报告（doc68页）第一卷市场调查报告第一部分芜湖城市概况(-)地理环境芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。她像一颗璀璨的明珠，镶嵌在皖江与青弋江的交汇口。芜湖已具有较高开放度与较强综合经济实力，是享受国家沿海地区对外开放政策的国家沿江开放城市。近几年又先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、进展新型试点城市与制造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，

2、也是获得“中国人居环境一一生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。（二）城区建设2005年末，市区面积扩大到720平方公里，其中建成区面积94.7平方公里。全市公交运营线路网长度477公里，车辆885辆；拥有出租车3130辆，其中，市区2530辆。城市日供水综合能力72.5万吨。市供水总公司完成改制并与香港中华煤气合资成立芜湖华衍水务公司。黄山东路、九华南路、港一路建成，三环路中段、东四大

3、道东段、景观大道二期、赭山东路配套改造正在抓紧建设。滨江公园一期开工建设；九莲塘公园基本建成。城市天然气利用一期工程全部建成，二期工程已经启动，三县天然气利用工程开工建设：朱家桥污水处理厂一期工程厂区土建基本完成，污水管网正在抓紧施工。全年管道燃气供气总量822万立方米,用气人口31.47万人;液化气家庭用量2.56万吨,用气人口56.84万人，城市气化率78.4%。全年居民用电量4.69亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到31.85平方公里，建成区绿化覆盖率达到25.3%,人均公共绿地面积为6.71平方米。（三）人口生活2005年末，全市户籍人口226.88万人，比上年增加2.32万人，增长

4、10虬全市人口中，男性人口117.48万人，女性人口109.40万人。据抽样调查，全年人口出生率为9.2%o,死亡率为4.5%o,自然增长率为4.7%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入9629元，比上年增长12.6姒人均消费支出7502元，比上年增长18.5%；人均住房使用面积17.37平方米，比上年增加0.78平方米。农村居民人均纯收入3993元，比上年增长11.3%；人均生活费支出2937元，比上年增长20.4%；人均生活用房面积31.92平方米，比上年增加179平方米。城市居民与农村居民的恩格尔系数分别为41.5%与48.2%。在岗职工年平均工资16449元，比上年增长16.1吼“十五

5、”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长I10%,农村居民人均纯收入年平均增长8.5%o（四）旅游消费市场消费。全年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6%。分城乡看，城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2%；县及县下列消费品零售额44.25亿元，比上年增长.7虬分行业看，其中，批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1%；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0虬“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长11.0%o旅游。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%,其中，接待国内游客548万人次，增长9.6虬全年实现旅游业总收入35

6、.65亿元，比上年增长15.0%,其中，旅游创汇收入2460万美元，增长H.8%o年末共有旅行社35家；星级宾馆19家，其中三星级及以上8家；AA级及以上旅游区7处。去年以来，在国家继续实施适度从紧的宏观调控政策的环境下，芜湖市国民经济仍保持稳固增长。2005年，全市完成GDP总值400亿元，完成固定资产投资220亿元，分别比上年同期增长13%与31.5%。房地产开发全年完成投资45.22亿元，比上年同期增长65.70%,占全市GDP的31%,占全市固定资产投资的2055%其中，市区房地产投资40.33亿元，较上年同期增长76.42%。今年上半年已完成房地产投资33亿元，估计全年可完成60亿元

7、以上，尽管处在全省第二位，仅次于合肥市，但与合肥市相比，差距还很大。今年合肥计划完成房地产开发投资220亿元左右，而芜湖市完成60亿元的开发投资计划也仅占合肥市的三分之一。第二部分：芜湖房地产市场现状一、芜湖市整表达状与前景一、上半年全市房地产情况通报今年以来,在国家宏观调控与市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导与完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康进展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳固，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下：1、房地产开发投资情况2006年1-6月份，全

8、市城镇固定资产投资总额为112.80亿元，同比增长36.05%。全市房地产开发投资额为32.90亿元，同比增长64.58%,其中，住宅与商业地产分别完成开发投资22.34亿元与9.95亿元，同比分别增长94.09%与23.45%；就市区而言，房地产开发投资完成22.31亿元，同比增长31.54%,其中，住宅与商业地产分别完成开发投资13.47亿元与8.41亿元，同比分别增长49.71%与7.55%。从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的进展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。我市城镇固定资产投资额、房地产开发投差额及住宅开发投资取情况

9、表用列指标2006年1.6月份2005年16月份同比增长率全市城镇固定好产投好总顿（亿元）112.8082.9436.01%全市房地产开发投资额（亿元）其中.市区完成颔32.9019996458%22.31169631.54%全市住宅开发投苏硕（亿元）其中：市区完成颔22.34H51MO9%13.478.734971%全市南业地产开发投好硕（亿元）其中，市区完成领9.958.0623.45%8417.82755%2、房地产信贷情况2006年1-6月份，全市房地产开发贷款余额为18.19亿元，同比增长56.68%；全市个人住宅贷款余额为26.01亿元，同比增长0.8%。可见，随着国家宏观调控效果

10、的逐步呈现与市场机制的继续作用，芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。全市房地产开发贷款和个人住宅贷款余额情况表序列2006年2005年同比指标16月份16月份增幡房地产开发贷款余额（亿元）181911.6156.68%个人住宅贷款余顿（亿元）26.0125.800.8%3、土地市场供应情况随着芜湖城市的行政区划的调整与芜湖良好的总体经济进展趋势，使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。今年上半年，芜湖市共计出让土地5宗,尽管比去年同期的9宗有所减少，但出让土地面积却达到732.45亩，计48.83万平方米，同比增长44

11、.62%,其中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平，可见芜湖市房地产开发正逐步朝规模化、集约化进展。另据房管局初步测算，截至2005年底，开发商手中尚有未开发存量土地约6328亩（计422万平方米），扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩（计166万平方米）后，尚余3841亩（计256万平方米），按容积率1.8计算可建商品房460万平方米，按容积率2.1计算可建商品房540万平方米，假如按每年新开工200万平方米计算，尚可开工两年半左右，其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有900亩（计60万平方米）左右。全市出让土地情况一览表_序列指标2006年1-6月份2005年1-6月份同比地

12、幅出UJ3央宗数东）59/出让地块总面积（亩）73245506464462%全市出让土堆洋i列装锌耳，J地坡率骈受让人名韩用凌出让面积万。）2O6年上半年番馍花因东,茏湖和华府地产公司居住5.42珠江路西网辕湖华亭东倒芜湖蜂越层地产开发公司居住2.g渡H公因配套工程世贸房地产校般（帝陨公司）居住、文艺中心、每合18.76哥大农场及同边地妓羌潮伟泉业居住19.65天门山路1号地域欧商（中S1）投海有瞅公司商业002005年上半年金安公司市倒春城房地产公司居住0.3。序荒纲宿会区哂遥步法业公司居住2.5?亿万多越方25制安或宿外绛集团公司商业办公6.83花“华花一李华隽B1业公司居住2.93港湾谿

13、百例中海第二航务工程购居住0.36新时代前业褥南IM马塘房地产公司居住196吉和路西体上海宝悯经Ir开发总公司南支看阴式公寓8.15九华北座走风鸣湖之间时间厉地产集园有低公司居住办公5.74香埠花园西的天孝虫高他公司居住*884、房地产市场供应情况2006年16月份，芜湖市区共计批准商品房预售51.65万平方米，其中住宅48.25万平方米，同比分别增长55.42%与59.24%。今年上半年，全市安置房建设新开工5万平方米，在建面积为25.66万平方米，竣工7.2万平方米。今年上半年，全市房屋施工面积为401.03万平方米，其中市区为338.59万平方米，同比分别增长40.08%与61.70%；

14、全市房屋新开工面积为147.26万平方米，其中市区为112.02万平方米，同比分别增长63.62%与90.54%；全市房屋竣工面积为51.62万平方米,其中市区为27.06万平方米，同比分别增长52.45%与0.78%。今年上半年，全市住宅施工面积为336.15万平方米，其中市区为280.25万平方米，同比分别增长50.74%与77.99%；全市住宅新开工面积为125.01万平方米，其中市区为96.86万平方米，同比分别增长64.53%与96.15%；全市住宅竣工面积为37.68万平方米,其中市区为24.26万平方米，同比分别增长31.33%与12.52%。可见，芜湖市房地产市场现实供应量与潜

15、在供应量都较为充足。市区新建商品房批准预售情况一览表指标一2006年1-6月份2005年1-6月份同比增柘批准预售面积（万平方米）其中：住宅万年方来516533235542%482530305924%市区房屋新开工、施工及竣工面积情况表指棒2006年月份2005年月份冏比熠幅全市市区全市市区全市市区房屋卷工面积（万M2）其中.住宅40103338.59286.29209.394008%6170%33615280.2522300157455074%7799%房屋折开工面积（万M2）其中，住宅1472611202900058796362%9054%125019686759849386453%9615%居旭竣工面枳（万M2）其中.住宅