房地产项目设计成本优化方案.docx

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1、降本增效已成为这个地产寒冬的主旋律，有的企业选择规模收缩，有的选择裁员降薪，还有的企业加大设计成本优化力度正所谓有需求就会有供给，各大房企设计、成本部门都在做各自的降本增效方案，市面上也有很多人分享设计成本优化的案例、方法。我们从中借鉴了很多的知识，但整天而言，这些分享较为碎片化，点上的知识比较多，系统的比较少本文着重系统的分析一下设计成本优化工作到底要做什么，也分享一些在设计成本优化中会用到的成本参考指标，供大家在具体工作中使用O1设计成本优化势在必行企业的生存发展前提是有足够的收益支撑，组成收益最主要的两大因素是收入和支出收入对于房地产企业来说主要是项目货值支出对于房地产企业来说就是为了开

2、发项目以及企业运作付出的成本。在目前的市场环境中，想要提高货值是非常困难的，暂不提各种政策限制，目前的楼市已呈现出消费观望的情况，即便是类似北上广深这样的一线城市，销售情况也非常不乐观，购房少了，供应却似箭在弦很难快速的减少，这就导致实质上形成供大于求的局面，能保住现有的去化和售价已属不易，更别说提高了而成本随然也有极限，但真正能实现极限成本的企业几乎没有，这也是为什么现在房企都在做降本增效工作的原因对于一个开发项目而言，刨除土地成本外，开发成本无疑是占比最大的成本。而设计对成本的影响是巨大的，我们常说的设计决定了项目成本的70%,虽然70%这个数值的来源已不可考就，但却说明了设计各阶段成果对

3、项目的成本发生多少是起决定作用的笔者曾统计分析过几个标杆企业年度成本优化的数据，其中90%的成本优化是通过设计优化实现的如果再进行细分，从优化金额上来看，概念设计、方案设计阶段的成本优化占比约60%；初步设计、施工图设计及各项精细化设计阶段的成本优化占比约40%因而在设计阶段发力，是成本优化，成本控制的方向，也是势在必行的工作如何做好设计阶段的优化呢？02设计成本优化的技术手段设计成本优化思路千千万，万变不离其宗。可以从两个维度进行思考:设计专业模块方式和设计阶段方式1 .按设计模块进行优化设计模块是根据设计专业及项目建设专业进行的划分，众多的模块划分方式中，比较容易管控的方式是分为建筑及安装

4、、结构、部品部件三个模块1.1 建筑及安装模块建筑模块决定设计大方向，同样也决定了成本发生的大趋势，要重点关注（以下要点仅为示例）1.1.1 总平面控制要点减少土方工程量（2）减少道路面积1.1.2 建筑单体控制要点控制机电设备配置控制层高1.1.3 地下室控制要点减少地下室面积控制地下室层高减少地下室层数1.1.4 建筑平面控制要点控制墙体厚度（2）减少交通核面积1.1.5 建筑立面控制要点控制立面材料控制体形系数减少立面门窗面积1.2 结构模块此模块主要是是控制结构形式、结构含量，如结构形式、钢筋含量、混凝土含量等1.3 部品部件模块此模块是对使用的部品部件材料、做法的进一步控制控制地上建

5、筑面积：研究当地规范及当地规划部门所规定的公建配套设施配套标准控制人防地下室面积：研究当地人防部门所规定的人防规范，调查人防地下室面积计算方法、配置要求,以及异地代建人防的相关费用标准控制地下室车库面积：研究项目机动车配置要求控制地下车库面积：研究项目地面停车的上限值控制面积误差、防止面积损失，减少设计变更：重点t匕较报批报建环节，以及预测绘环节中对于建筑面积计算的差异性控制绿地面积，避免缴纳绿地代建费及其它相关费用：重点关注地库覆土厚度与绿地率折算系数制定合理的节能策略，避免成本浪费：研究当建筑体型系数，窗墙比等指标要求；调置项目的供热、空调等系统要求控制地下车库面积：调查当地允许的地上、地

6、下车位最小尺寸控制地下非峋车车位面积：调研m刖动车配置地下m晰动车位的设置要求及其比例2 .设计各阶段设计成本优化按专业模块划分设计成本优化举措更利于设计管理部门内部分工，但容易出现错、漏、不交圈的情况，因而打破设计专业划分，从设计各个阶段来梳理设计成本优化举措更有利于此项工作2.1 概念方案阶段的优化层高减少混凝土、钢筋材料费用，控制土建成本：住宅层高每增加IOCM,土建成本增加约2%4%o合理配置产品的层高，可以有效控制项目成本窗墙比直接：减少外立面门窗面积，控制材料成本间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材料标准,进而节约成本体形系数直接：减少外立面面积，进而控制外墙材料

7、成本间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材质标准,进而节约成本（4）车行道路（消防车道）布局减少机动车道面积，控制土建成本；减少地下车库之上的行车道路设置，可以有效降低地下车库结构含量（5）车位配比标准控制地下室面积，控制土建成本地面停车比例控制地下室面积，控制土建成本（Z）地下车库层高控制地下室土建成本地下车位平均面积控制地下室面积，控制土建成本人防地下室面积控制人防地下室土建及设备成本其他间接影响成本的因素户型面积段：控制项目总户数，间接降低公建配套标准、非机动车位及机动车位立面风格：通过风格定位，控制立面成本屋顶类型：简化立面造型，节约材料费用，控制屋顶成本地下车库形态（

8、轮廓、柱网、车道、车位布置等）：优化地库布置，减少地库面积以节约成本节能设计策略、定位：参考各地法律法规，明确建筑节能标准，指导后期设计、施工工作，间接控制成本建筑形态与组团布局：优化总图布局，合理划分组团，控制好建筑形态、间距，节约物业、地库等多方面成本建筑层数：在满足规划的前提下，层数宜控制在合理范围内，降低土建、设备成本公建配套面积：控制公建配套（地上）建筑面积，增加可售比2.2 方案阶段的优化直接成本影响控制点竖向设计：减少土方工程量，节约成本地下室优化：优化地下室层数、范围、覆土厚度、地库埋深、车库出入口数量、设备用房等，节省土建成本样板段限额设计：选址可独立实施，避开地下室范围，控

9、制样板段总面积景观限额设计：控制景观软硬景比例，优化景观成本批量精装限额设计：控制精装定量、定性指标，优化成本公共部位精装限额设计：控制精装指标，优化成本（2）间接成本影响控制点立面材质限额设计：控制立面材料成本深化节能设计方案：控制节能保温材料费用结构选型：保证结构经济性，指导施工图设计，进而控制材料、土建成本景观成本不均衡使用：对敏感区域与非敏感区域配置、布局，控制景观成本水景面积：控制水景配置与面积，控制景观成本精装修成本与效果分析：控制精装成本，提升性价比深化产品配置标准：细化产品配置标准，控制后期设计变更方案阶段审图要点：审查设计成果，避免设计变更导致成本浪费2.3 初设、施工阶段的

10、优化钢筋含量控制（kgm2）名称719层(60m)2O25层(80m)2634层(8咪桩基120;独基条基156138;片筏基础156186其它地区8咪133；片筏基础1511561868咪1681921所有住宅楼均不考虑设置结构转换；2、表中数据按楼板有梁楼盖，厦土12米,水压同室外场地取值覆土增加0305m（规划要求）以上,含量增加57kg;,当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5kg;3、塔楼、人防地下室按照桩基考虑,若采用天然筏基，此部分含钢量增加1520kgm2;4、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20kgm2;备注5、纯半地下车库较纯地下车库含钢量减少15kgm2;6、纯塔楼人防地下室增

11、加Iokg/m2;7、两层地下室减IOkg/m2;8、再改造项目增加Iokg/m2;9、若消防车上地下室顶板，则含钢量增加58kgm2;10、人防地下室是指六级人防（含核六）,不含五级人防及以上的情况.混凝土含量控制（m3m2）名称III719层(60m)2025层(80m)2634层(100m)深圳、广州0.340.390.400.41上海、合肥0350.390.400.42镇江、天津0360.400.410.43苏州、重庆、长沙0.340.370.390.41北京、廊坊、唐山0390.420.430.44备注表中指标控制值是指屋面为平顶，如上渤氐层为6层，屋面为斜屋面，则佐指标控制值为0.

12、35X(1+1/6).间接影响成本因素结构设计控制要点：保证结构经济性，节约结构成本结构计算取值:保证结构经济性，节约结构成本乔木及灌木密度：控制乔木密度、草灌比，控制景观成本精装方案优化：控制材料、设备选择，控制精装成本公共部位精装:配置标准落地，控制装修成本电梯配置：控制电梯配置标准，节约成本优化供水、供电系统：节约设备成本新技术及设备系统造价：合理配置新技术及设备，控制新技术、设备成本产品配置标准落地：细化产品配置标准，控制后期设计变更施工图审图要点：审查施工图设计成果，避免设计变更导致成本浪费3 .成本敏感度指标这里归纳了部分成本敏感度指标，便于在设计优化时可以进行快速判hkr断关键经

13、济技术指标成本影响标准层钢筋含量：1kgm2成本”约：6兀rrr标准层混凝土含量：-0.01m3m2成本节约：7m2地下车位平均面积：-Im?/个成本节约:12.5m2地下室层高:-0.10m成本节约：5元/m2住宅层高:-0.10m土建成本节约：24%窗地比：-0.01成本节约：5um2景观软硬比之中，硬景比例：-1%成本节约：0.62m2指标说明:高层产品容积率按2.5设定，建筑住宅面积10万平米，景观面积2.5万平米，地下室面积2万平米钢筋综合单价6元kg（含制作安装）混凝土综合单价：700元/m3（含制作安装及模板）铝合金门窗综合单价：500元/m2（5）地下室层高每降低IOCm,建造成本降低约1%（6）硬景单方400元/m2,软景单方：150元/m203设计成本优化的管理手段设计成本优化仅有技