房地产项目价格策略与执行方案.docx

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1、目前 言一、周边楼盘价格调查1 .价格调查汇总2 .说明3 . 一次评估与加权二、天泰馥香谷与调查楼盘评估1 .树图解析与权重系数计算1.1 天泰馥香谷1. 2银都景园1.3 金帝山庄1.4 颐景园1.5 名仕花园1.6 锦园1. 7千禧龙苑1.8 蔚兰海岸1.9 新贵都1. 10绿岛花园1. 11矿泉花园三、评估与价格修正1 .修正公式2 .修正过程3 .修正结果四、天泰馥香谷价格定位建议五、价格策略与执行方案1、价格策略1.1 价格是消费者购房最敏感因素1.2 户型统计与总价分析L3发挥差价原则2、执行方案2.1单元评估2. 2楼层评估2. 3楼层差价率与差价系数2. 4各单元平均价计算2

2、. 5价格明细表六、价格执行反馈操纵系统附表L开盘期首推户型价格明细表价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少没有市场低了，公司缺失利润没有效益如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座 这永远是我们解析的重心第二部分：天泰1香谷项目价格策略与执行方案一、周边楼盘价格调查1、价格调查汇总位统计 面积M2最高标价元/M2最低 标价 元/M?平均 标价 元/M2折实均价元/If备注一次除银行按揶银都景园520006030508056000+1%5644不对T折,如 不息必（寸 班要40%金帝山庄6600048003800450098折04482颐景园72000450

3、032003840003820名仕花园3024848004000450097折98折4410锦园11000057003800488097折04850千禧龙苑5000063003900480097折98折4694蔚蓝海洋12000080004700560095折97折5409新贵都47000046004000428098折04262绿岛花园37216700043005560005550矿泉花园7377678006000691096折068542、说明 11月6 H-H月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了 广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。修正均价要紧根据统计面积所占比例、销售

4、时间、实际成交时大都再给 优惠、大多数使用按揭付款方式等因素。参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其它区域楼盘。3、一次评估与加权（平均分）楼盘银都 景园帝庄 一Lr颐景园名仕 花园锦园千千龙 苑蔚兰 海岸新贵都绿岛花园矿泉 花园馥香谷区域地段9.07. 857.6259.08.307. 1259.08.4758. 758. 507. 625周边社区7.657.97. 807.47.307. 257.69. 1259. 0258. 3257. 60交通条件7.47. 507. 657.一五7.457.457. 659.359.758. 307. 65价格与付款方式7. 508. 5757. 85

5、8. 1758. 0258.058. 207. 807. 7758.008. 50营销水平8. 459. 008. 0258. 1758.007. 7256. 5759. 1259. 2258. 756. 325小区内绿化情况9. 1258.4757. 707. 8259.008. 2758. 757.907. 108. 3759. 50小区内规划情况9. 1758.1257.457.6757.407.657. 5758. 7258. 407.6759. 45小区谢c8. 808. 657.8757.707.658. 307.4258. 908. 6258.0759. 00顾问代理水平9. 0

6、09. 057. 357. 6757. 357. 757. 708. 708. 4257. 959. 60物业管理水平9. 008. 607. 308. 007.207.807.1258. 658. 6258. 2259. 20合计85.1083.72576. 62578. 77577.67577. 37577. 6086. 7585.7082. 17584.45（加权分）楼盘银都 景园金帝 山庄颐景园名仕 花园锦园千禧 龙苑嗡兰海岸新贵都绿岛 花园矿泉 花园馥香谷加权评估0.550.550. 370. 350. 470. 060. 120. 860.850. 830.80加权因素包含：JF标

7、、目触将介格、雌2、评估加权:(1) H二馥香谷二8. 1662+0. 80=8. 9662(2)加权修正:银都花园二Hl=8. 5914+0. 55=8. 9451金帝=H2=8. 3951+0. 55=8. 9451颐 景 园二H3=7. 6108+0. 37=7.9808名仕花园二H4=8. 00968+0. 35=8. 35968锦园二H5=7. 7488+0. 47=8. 1688千禧龙苑二H6=7. 7048+0. 06=7. 7108蔚兰海岸=H7=7. 8022+0. 12=7. 9222新 贵 都=H8=8. 6312+0. 86=9. 4912绿岛花园=H9=8. 5511

8、+0. 85=9. 4011矿泉花园二H10=8 2217+0. 83=9. 5017 三、评估与价格修正1、修正公式*比较楼盘均价天泰馥香谷评估得分 比较楼盘评估得分2、修正过程银都花园：8. 96628.9451*4644=4545. 00*4482=4493. 00人.I 8. 9962金帝山庄：8. 9451E 闫 Lf 8 9662 CC C颐景园：7 QQnH *3820-4292. 00I.yoUoA ”什L 8. 9662名仕花园：Q Q二QCQ *4410=4730.008. 35968yL 8.9662锦园：Q 。*4850=5323.008. 1688十、土4井 8. 9

9、662千禧龙苑：-CnnQ *4694=4990. 00(.yIUoH 入心UJ 8.9662蔚兰海岸：K府*4409=4990. 00I3乙乙乙“L 山.8.9662新贵都：*4262=4026. 00KZ JL KZ X. Hr-I 8. 9662C绿岛花园：Tr=7 *4550=4338. 00y. Uoi /a 士什Lt 8. 9662矿泉花园：C 八二*6854. 00=6789. 009. 05173、修正结果4545. 00+4493. 00+4292. 00+4730. 00+5323. 00+4990. 00+4990. 00+4026. 00+4338. 00+6789.

10、0010=4851.60即：天泰馥香谷市场已然形成同时能够同意的平均价格是：4850元/平方 米四、天泰馥香谷价格定位建议 天泰馥香谷平均价格应是：4850元/平方米，正负出入不宜超过200元。 为配合分批销售与低开高走的价格策略，第一批提出价格定位如下：平均价格：47004900元/平方米；本案设定均价：4800元/平方米（如卖精装修房每平米加价1000. 00元）；最低价与最高价差设计幅度：39806 一八0元/平方米（如卖精装修房每 平米加价1000. 00元）。 本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回。五、定价策略与执行方案（-）定价策略1、价格是消费者购房最敏感因

11、素根据对青岛市调查楼盘及天泰馥香谷销售情况的熟悉，我们感到价格的高 低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格务必是慎重研究的。针对 青岛房地产市场的价格现状，我们此次使用的定价技巧，一方面是针对同行的 竞争，另一方面则是在对我们的目标客户群。在使用了 D竞争价格评估；2） 萃辰树图；3）成本利润法；4）差价设计法。四种方法结合，我们得出了上述 价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。2、户型统计与总价分析1）面积分类：共175种，最小面积IOL 50平方米，最大面积288平方米。2）户型分类：二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫复式、错层、标准层共8种。3）面积阶段分类：

12、101五0平方米共148套一五0一-八0平方米共20套一八0-280平方米共140套合计3 O 8套。根据以上户型统计,能够看出200平米以上的大户型占的比例还是很大的， 这就关系到一个总价问题，也就是说要有IOO多套房子总价在IOO万以上。目 前天泰馥香谷已售出60套，合计销售面积9252. 90 m2,已完成17. 80%,其中 200而以上复式套型占28%左右，100多平米的套型占72% ,由此看出大户型 由于总价门槛过高，还是存在销售壁垒的。根据这种销售情况我们建议12月20日开盘时推出8000余平米，具体为8 栋1单元：11 一三20m2（已售面积i28.4（2）; 4栋5单元：12

13、83.70k； 栋 3单元：1208. Mn?（已售面积一三9. 7i2）; 10栋2单元：1227m2； 3栋1单元: - 38. 60m2； 3栋2单元：1465m；但如预定情况非常火爆，也可全面推出。开盘起价：3980. 00元/平方米（如精装修4980. 00元/平方米，具体户型及 价格配比见附表。这种配比，一是保证几类户型都有，二是将不太好销的及户型较大的推出 比例大些，借着开盘热卖，将不好销的户型推出去，另一方面，根据开盘新的 销售走势，决定第二批推出起价。3、发挥差价原则现天泰馥香谷有8种户型（4种复式，2种错层，2种标准层）175种面积, 同时有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种楼层，还分电梯小高层与 多层，这种品种的多样性，为我们价格的差价原则做了很好的铺垫。根据这种 情况我们也分别请天泰员工对各单元的朝向差，景观差与楼层差做了评估（见 后表），并根据评估分位，将各单元价格进行计算，得出平均价，并根据均价算 出每栋每单元每楼层价格表。（-）执行方案1、 单元评估:m刑仲元安玉田吴占峰张娴张爱华黄天华姜鹏史伟王海燕李林刘冰展平均分3-256. 758. 117