某地区产权公寓SOHO管理知识及市场分析管理.docx

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1、某地区产权公寓SOHO管理知识及市场分析管理一、市场整表达状1.1 进展历程及现状进展势头迅猛，渐成主流产品之一2007年往常，商务公寓此种产品形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而随 着土地市场出让指标的变化，很多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者 者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标 的情况下，开发商大多选择进展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。从历年主城区的市场成交情况看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住 宅用地与明确规定了兼容公寓的商业用地除2008年市场冷淡期外，出让规模都 在600亩以上，体量巨大。因此，从2008年开始，商务公寓

2、开始大量涌现市场。 2011年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可估计未 来商务公寓将有一个井喷。主城区豪容较大体量商业与公寓的住宅用地历年成交情况汇总表时间地块数（宗）总规模（亩）2007 年166322008 年32952009 年97372010 年66502011 年17 96各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中典型项目分布图从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现r5i r，KKXVgr,jrrX，. I .状来看，相对集中的板块要紧为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等， 而远期来看，南延线板块项目众多，聚集

3、了复地、花样年等众多品牌开发商。粗 略估计未来2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个,总供应量约为25-30 万平米，因此该板块将会是商务公寓进展的热点区域。1.2 供需现状2011年1-8月商务公寓新增供应59.11万m，成交37.92万m，同比逆市增长 近45%。新政后，市场供应与成交稳步攀升，但是市场供应巨大，竞争猛烈。成都市2010-2011年8月酒店式公寓供需走势一面机(In - fltR( 供比新政后，住宅市场被打压，需求被严重抑制，部分投资性需求被成功的分流到了 商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不一致幅度的增长。但是也由 于调控的影响，商务公寓的市场供应量也大幅

4、增长，市场竞争趋于白热化。销售情况差异较大，城南供需两旺，竞争猛烈。各方位2011年新政后商务公寓项目供销情况方位新增面积（万m*）销售面积（万）月均去化速度（万m月）城东0. 006. 050. 86城南35. 3312.041.72城西一五.894. 680. 67城北9.037. 021.00城中1.971.800. 26从供销情况看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西与城中心的销售 绝对量较低，而城南与城北的销售体量较大。此外，从月均去化速度看城南与城 北的月均去化都在1万行以上。因此，总体来看，城南不论是供销的绝对体量还 是月均的去化速度，都明显好于其他方位。2011城南热销

5、典型项目项目新增供应套数新增供应面积 （平米）销售套数销售面积 （平米）均价（元/平米）奥克斯广场62666422.110610953.071 一五 00城市春天70939452.91612938.9710500海洋中心0010717.8914000卡斯摩广场004863.218500莱蒙置地广场28041645.24162324.0212200香榭国际320一八6 一五.8626一五 33.367500中海翠屏湾001447333.3311000花样年香年广场00965931.9112000从上表能够看，城南的商务公寓市场同意度都比较高。究其原因，要紧还是由于 城南有大量的产业人群聚集，商务

6、氛围浓厚，需要商务公寓这种户型面积小、 价格相对便宜、性价比较高的产品，从而催生了对商务公寓产品的大量需求， 或者办公、或者自住、或者投资。二、城南典型案例2.1奥克斯广场项目位置开发商楼盘类型楼层规划面积区间绿化率容积率 总占地面积 总建筑面积高新区民丰大道西段基础数据复合地产住宅30层，1-5层为商业50-80平米（酒店式公寓）60%7.980亩56万平米车位总车位：3374 地上停车位：209个 地下停车位：3165个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院、大型商业物业管理戴德梁行物管费住宅：2.50元/平方米月开盘时间2011年8月当前售价1 一五 00 元 mi优惠政策按揭优惠7%,全款

7、优惠9%装修标准毛坯房装修配套公共部分精装修户型面积50-80平米销售情况40年产权公寓已售完.70年产权公寓尚未推售配套学校：成都七中、美视国际学校商场：欧尚、富森美、宜家 苏宁、迪卡侬 九方购物广场 茂业百货、仁与春天 百货、美美百货住誉峰、最南一号、南城都汇、时代晶科酒店3万豪酒店、温德姆至尊酒店、W酒店、洲际酒店 假日酒店、君豪酒店 医院I华西附二国际医院、悦力医院、成都市第一人民医院银行：建设银行、工商银行、民生银行、农业银行、平安保险、招商银行、泰康人 寿、光大银行、太平洋保险、易方达、中信银行、中国进出口银行、天平保险、国 华保险餐饮：狮子楼总套数700套住宅户型配比及销售情况面

8、积段总套数总面积 (ml)销售套数销售面积 (ml)剩余套数剩余面积 (ml)去化率50下列231116. 42148. 54221067. 884. 35%50-7043122381.05743779. 8357一八601.2517.17%70-90241960. 613244. 652117 五.9612.50%2. 2福年广场项目位置高新区英华南路299号开发商成都市诺亚舟实业有限公司楼盘类型城市综合体楼层规划办公楼28层，公寓30层面积区间3746平米绿化率20%容积率8.0总占地面积36亩总建筑面积一八万平方米总套数基础数据车位1267 个区域配套商场、星级酒店、中小学、幼儿园、银行

9、、医院物业管理深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司物管费2.10元/平方米月开盘时间2011-06-25当前售价12000优惠政策全款优惠3%,按揭优惠2%装修标准3000 元/nrv装修配套带全套家具、家电户型面积50-70平米销售情况一期首次推售配套商场：伊藤城南旗舰店、中航九方百货 茂业百货、奥特莱斯商业中心、美美力诚、 宜家、欧尚、凯丹广场 苏宁电器 迪卡侬、富森美 1116 套教育：成都七中、美视国际学校医院：市一医院银行：建行 工行、农行、招行、成都银行等其他：成都国际新会展中心、大魔方演艺中心、海洋公园、天堂岛歌剧院、国际高 尔夫公园、希尔顿酒店、世界城洲际酒店等住宅户型配

10、比及销售情况面积段总套数总面积 ()销售套数销售面积 (m,)剩余矣数剩余面积 (m,)去化率50下列43219125. 87137. 6243119088. 250. 23%50-701087-1.76166. 一八1077065. 580. 93%花样年福年广场一期匕户型厅1卫1*41 90,花样年福年广场一 WIA户暨室.厅1卫1第61 O7m2. 3香年广场基础数据项目位置高新区天府大道中段西侧开发商成都九蓉房地产开发有限公司楼盘类型商业综合体楼层规划35层面积区间50-90平米绿化率10%容积率14.49总占地面积28亩总建筑面积24万平方米1 kJBIfi总套数825套车位2006

11、 个区域配套商场、酒店、中小学、幼儿园、银行、医院物业管理深圳花样年物业管理有限公司物管费2.10元/平方米月开盘时间2010-10-30当前售价12000优惠政策一次性付款优惠3%,按揭优惠2%装修标准4000 元f装修配套带家电家具户型面积50-90平米销售情况一批次销售中配套学校:成都七中(初/高中)，美视国际学校、四中(规划中)、九中(规划中)、软件 园国际小学等商场:欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗 舰店等酒店:成都凯宾斯基饭店向阳大度宾馆成都凯宾天府大酒店成都凯宾天府大酒 店医院:华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第

12、一人民医院、市一医院银行:中国银行、华夏银行、中信银行、工商银行餐饮:天堂海洋乐园、天府大剧院、新会展中心、极地海洋世界、钳仕紫荆精品电 影城、左岸花都美食街、南草坪等商业住宅户型配比及销售情况面积段总套数总面积 (m2)销售套数销售面积 (m,)剩余套数剩余面积 (m2)去化率50下列12450040012450040. 00%50-7067541992.91956163. 9958035828. 9214. 07%70-90604949. 62231900. 46373049. 1638. 33%2.4卡斯摩广场基础数据开发商四川思凯房地产开发有限公司楼盘类型高层、板楼面积区间59-72平

13、米绿化率30%容积率3.77总占地面积4- 52平方米总建筑面积163688平米总套数897余套车位750余个区域配套中小学、幼儿园、银行、医院项目位置高新区成都领馆区中华大道二段99号物业管理花样年物业管理公司物管费1.6元/平方米月开盘时间2010.05.22当前售价均价8500优惠政策全款96折，按揭98折装修标准1200元/平方米装修配套厨卫全精装，包含抽油烟机户型面积配套中小学:七中、美视国际学校、中与中学等综合商场:世纪城商业、伊藤、宜家、欧尚、富森美家居等银行:光大银行、工商银行、建设银行等医院:成都市一医院、华西妇女儿童国际医院、德国国际医院等 其他:农贸市场。小区内部配套：游泳池、健身房、超市、干洗店、水果店住宅户型配比及销售情况户型面积段总套数销售套数篦售均价 (m,)去化率套一50-706392948 一八 6.6846.01%