某地房地产市场形势分析报告.docx

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1、某地房地产市场形势分析报告今年上半年,沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下与本市房地产 需求持续旺盛的动力作用下，出现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。其中 新建商品房销售的同比增幅较大，改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状 态，自进入二季度以来保持了领先态势；但是，供求结构仍然存在不均衡的突出 问题，须采取措施进一步调整与引导改善供给结构。一、关于宏观调控政策落实情况及房地产市场信息系统、预警预报体系建 设工作进展情况为全面落实国务院宏观调控政策的要求，结合沈阳市房地产业的实际，2004 年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理与房价上涨过快的问题。具体措 施如下：1、实施政府

2、补贴低价房的政策我市现已安排开工建设40万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步 落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排20万平方米作为后备。这 样就能够大约解决1. 2万户低收入家庭居民住房，既解决了这部分中低收入困难 住户的居住问题,又能减轻市场对存量住房求大于供的压力，同时又对增量住房 房价上涨过快起到一定的抑制作用。2、操纵城市拆迁总量为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀与房价上涨过快的不良状 况，我市调整了 2004年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为4万户。我市还重新 出台沈阳市城市房屋拆迁管理办法与相应配套措施，严格实施依法拆迁，关 于重大拆迁项目实行科学论证，并尽可

3、能压缩拆迁总体规模，估计今年实际拆迁 操纵在3万户以内。3、推出近郊区大型居住区规划为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构，增加中低收入居民购房 需求的有效供给，我市在4月份推出了 “二环路”以内近郊区十大居住地块，并 面向全国招商，政府承诺给予各类优惠政策，引起全国众多开发商的关注，现已 落实了 4处地块。这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将 对改善沈阳市住房供给结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康持久发生 重大影响。上述措施的实行，是我市结合本地实际情况，落实国家宏观调控政策，推动 本市房地产业实现可持续健康进展的重要表达。我市房地产市场在交易量大幅度 上升同

4、时,商品房价格涨幅稳步回落。商品房销售价格同比增幅已由年初的15. 8% 降为6月份的1. 4%,商品住宅价格同比增幅也由年初的18. 3%回落到6月份的一 1.1%,房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地进展提供了坚实的保证。我市城市房地产市场信息系统与预警预报体系建设工作，由于体制与业务工 作相对分散等原因，市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责，因此在总体上仍 未取得实质性的进展.目前的具体情况是：在去年H月建设部召开35个大中城市有关部门参加的会议,部署各城市开 展建立房地产预警预报体系的工作后,我局与市建委都分别向市政府上报了建立 沈阳市房地产预警预报体系的报告及设想方案。但因市政府至

5、今尚未批文明确谁 来牵头负责,因此我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。但是，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。我 局己建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、 规范性文件及大量的增量商品房与存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用就 是坚持按月定期公布房地产交易市场的要紧指标数据信息，包含商品房销售合同 备案、存量房产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易数据信息及要紧城区房产转 让指数体系，不仅为政府决策起到了一定的参考作用，也为房地产开发企业的经 营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评价。我局今年又投资1千 万元，统一整合房产

6、交易与房屋权属登记发证的业务流程网络，形成高效的一体 化运行网络。另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采 集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作“外脑”共同进行定 期的全市房地产市场综合分析工作，为我市房地产业的宏观与微观决策供科学根 据。二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析根据我局现有房地产市场信息工作采集的要紧指标数据，对我市今年上半年房 地产市场运动情分析如下：4、上半年我市房地产市场运行的要紧指标数据（1）房地产开发建设情况6月,房地产施工面积1628. 3万平方米,同比增长72. 2%;其中住宅1297. 2 万平方米，同比增长69%,新开工面积60

7、3. 9万平方米，同比增长89. 9%;其中住宅 472. 6万平方米，同比增长82. 8%.商品房竣工57. 5万平方米，同比增加87. 6%;其 中住宅42.1万平方米，同比增长57%.1飞月，全市房地产业累计完成投资89. 68亿元，同比增长149. 7%;其中住宅 建设完成投资66. 49亿元,同比增长130. 7% （以上数据由市统计局提供）（2）商品房、商品住宅销售情况6月，全市商品房销售面积136. 7万平方米,销售额40. 8亿元,同比分别增 长49. 1%与51. 1%;其中商品住宅销售面积126. 3,销售额36. 8亿元,同比分别增 长61. 3%与62. 1% （以上数

8、据由市统计局提供）另据我局商品房买卖合同备案统计，1-6月，全市商品房实际销预售31526 套，面积为349.7万平方米，合同金额109o 39亿元，同比分别增长71. 2乐54. 3% 与53. 5乐 其中商品住宅28633套，面积324. 6万平方米，金额98. 1亿元，同 比分别增长76. 2%、57. 9%与59.1%（3）存量房、存量住宅转让情况1飞月，全市存量房交易面积303. 1万平方米，交易额60. 14亿元，分别比 上年同期增长18席与52%；其中存量住宅交易面积240. 5万平方米，交易额47. 38 亿元，分别比上年同期增长15.5%与479%。（4）房屋租赁备案情况6月

9、，全市非居住房屋租赁备案登记2995件，登记面积60。2万平方米, 租金总额4.。41亿元，同比分别增长37.8%、67. 1%与43.9%；房屋平均租金为 732. 9元/平方米,同比下降16.2%。（5）商品房空置状况据市统计局今年广5月份的统计，我市商品房空置一年以上的为201. 4万平 方米，其中空置商品住宅为171. 6万平方米；按年限分，空置广3年的商品房 179. 7万平方米，其中商品住宅155. 5万平方米；空置3年以上的商品房21. 7 万平方米，其中住宅16. 1万平方米。（6）商业银行住房抵押贷款登记状况16月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为45. 27亿元，同

10、比增 加 41%02、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析（1）6月商品房销假预售结构分析因无市统计局提供的全面数据，现根据我局房地产交易中心的合同备案数据进 行此项结构分析。A.商品房销预售面积分析广6月，我市商品房销预售合同备案面积349. 7万平方米，其中商品住宅合 同备案面积324. 6万平方米，同比分别增长54. 3%与57. 9%0详见表1：表1:6月月份沈阳市商品房销预售面积分析表项目类别销预售面积(万平 方米)所占比例 (%)与上年相比(%)总计349.7100154.3其中住宅小计324.692.9157.9普通住宅320.6占住宅98.8160.2别墅4.0占住宅1.275.

11、5网点16.84.8106.3办公用房写 字楼3.30.9300.0车库及其它4.91.4122.5B.商品房销预售金额分析广6月，我市商品房合同备案销预售金额109. 39亿元,其中商品住宅合同备 案销预售额98. Il亿元，同比增长53.案与59. 1%.详见表2:表2:6月月份沈阳市商品房销预售金额分析表项目类别销预售金额(亿 元)所占比例 (%)与上年相比 (%)总计109. 39100153.5其住宅小计98. 1189. 7159. 1普通住宅96. 11占住宅98.0161.9别墅2. 00占住宅2. 088.9网点7.917.2104. 1中办公用房写字 楼1.651.5311

12、.3车库及其它1. 721.6117.0C.商品住宅销预售不一致价位段套数分析表3:广6月月份沈阳市商品房销预售不一致价位段套数分析表价格类别(每平方米)套数所占比例 (%)与上年相 比(%)2000元下列23688.368.220012005 元527918.4140.025013500 元1609556.2276.735014500 元319211.2184.245015500 元11163.9116.75500元以上5832.0115.0总计28633100176.2D.商品住宅销预售不一致价位段面积分析表4:6月月份沈阳市商品房销预售不一致价位段面积分析表价格类别(每平方 米)销预售面

13、积(万平方 米)所占比例(%)2000元下列24.57.520012500 元55.417. 125013500 元181.255.935014500 元41.612.845015500 元14.04.35500元以上7.72.4从表中可见,尽管高价位商品住宅（多是大户型）面积比例略高于套数比例, 但仍然能够看出，销预售面积与价位成反比关系,价位越高,销预售面积减少。E.商品住宅销预售不一致面积段套数分析表5：广6月份沈阳市商品住宅销预售不一致面积段套数分析表类别套内面积销预售套数所占比例（%）80平方米下列474516.580100平方米611821.4100130平方米987034.513

14、0160平方米532418.6160200平方米20307. 1200平方米以上5461.9从表中分析可看出，不一致套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两 头小中间在。但这并不完全符合广大居民消费意愿。据问卷调查得知，小户型 是广大居民心目中主导户型，但由于小户型供应量小，故而销售比例较小。F,商品住宅销预售不一致面积段面积分析表6： 6月份沈阳市商品住宅销预售不一致面积段面积分析表套内面积类别销预售面积（万平方米）所占比例（%）80平方米下列30.49.480100平方米56.417.4100130平方米112. 134.6130160平方米76.423.5160200平方米35. 110.8200平方米以上14. 14.3从问卷中可知,上述比例是不够合理的,小户型供应量太少。G.商品住宅销预售不一致价位段金额分析表7： 16月份沈阳市商品住宅销预售不一致价位段金额分析表价格类别（每平方 米）销预售金额（亿元）所占比例（%）2000元下列4. 134.220012500 元12. 7813.025013500 元52. 6953.735014500 元16. 3316.745015500 元6. 967. 15500元以上5. 225.3H.商品住宅销预售不一致面积段金额分析