某房地产公司成本核算汇总资料.docx

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1、某房地产公司成本核算汇总资料一、万科集团房地产开发企业成本核算指导21 .目的22 .范围23 .职责24 .方法与过程操纵24.1 成本核算的基本程序24.2 成本核算对象的确定34.3 成本费用项目及核算内容34.4 会计科目与帐簿设置94.5 成本费用的归集与分配124.6 成本核算工具134.7 成本报表144.8 附则14二、万科集团存货核算规范181 . 目的182 .范围183 . 职责184 .方法与过程操纵184.1 存货的分类184.2 各类存货的核算194.3 存货的期末计价25三、万科地产费用核算规范261 .目的262 .范围263 . 职责264 .方法与过程操纵2

2、64. 1费用的归集264. 2费用的划分及分摊284. 3核算组织29四、开发间接费核算31一、万科集团房地产开发企业成本核算指导2004.1.11 .目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产 品成本，便于成本资料的比较与分析。2 .范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。3,职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家与集团成本管理的要求，正 确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作， 改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集与分配开发成本 及费用，及时、

3、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理 中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中 发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4.方法与过程操纵4.1 成本核算的基本程序成本核算的通常步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则与项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算与归集开发成本及费用。1.1.1 3按受益原则与配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分 配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分 配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4

4、.1 . 6正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品 成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分 别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销 售成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算与管理要求，总括反映各成本核算对象的成 本情况。4.2 成本核算对象的确定4.2.7 成本核算对象的确定原则4. 2.1.1满足成本计算的需要；4. 2. 1.2便于成本费用的归集；4. 2. 1.3利于成本的及时结算；4.2. 1.4习惯成本监控的要求。4. 2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则

5、，并结合项目实际情况，确定具体成 本核算对象。4. 2. 2. 1成片分期（区）开发的项目，能够以各期（区）为成本核算对象。4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不一致功能的，在按期（区）划分成本 核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4. 2. 2. 3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一致结构的，还应按结构划 分成本核算对象。4. 2. 2. 4根据核算与管理需要，对独立的设计概算或者施工图预算的配套设施， 不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。 关于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造 价较低的配套设施，能够不单独作为成本

6、核算对象，发生的开发费用直 接计入房屋等开发项目的成本。4.3成本费用项目及核算内容1 .3.1成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目通常包含下列八项：4 . 3.1.1 土地获得价款4. 3. 1. 2开发前期准备费4. 3. 1. 3主体建筑工程费4. 3.1. 4主体安装工程费4. 3. 1. 5社区管网工程费4. 3.1. 6园林环境工程费4. 3. 1. 7配套设施费4. 3.1. 8开发间接费4. 3.2各成本项目的核算内容4. 3. 2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，要紧包含下列内容：A、政府地价及市政配

7、套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部 门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土 地变更用途与超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成 本与相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线 铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或者附着物的拆迁补偿净支出， 安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。5. 3. 2. 2开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、 规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。要紧包含 下列内容：A、勘察设计费

8、(1)勘测丈量费：包含初勘、详勘等。要紧有：水文、地质、文物与地 基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线 费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费 等。(2)规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图 设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。(3)建筑研究用房费：包含材料及施工费B、报批报建增容费(1)报批报建费：包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、 人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁 防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、 规

9、划管理费、新材料基金(或者墙改专项基金)、教师住 宅基金(或者中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招 投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报 批费。(2)增容费：包含水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、 改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线 铺设、改造、迁移等费用。(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。D、临时设施费(1)临时围墙：包含围墙、围

10、栏设计、建造、装饰费用。(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)临时围板：包含设计、建造、装饰费用。4. 3. 2. 3主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。要紧包含:A、基础造价：包含土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩 基咨询及检测费、降水。B、结构及粗装修造价：要紧包含砂框架(含独立柱基与条基等浅基础)、 砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、 超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌 体(高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结 构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼)。C、门窗工程

11、：要紧包含单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的 费用。D、公共部位精装修费：要紧包含大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面 及雨蓬的精装修费用。E、户内精装修费：要紧包含厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修 费用。4. 3. 2. 4主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1)室内给排水系统费(自来水/排水/直饮水/热水)；(2)室内采暖系统费(地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气 片)；(3)室内燃气系统费；(4)室内电气工程费：包含楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管 线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费(1)通风空调系统费：包含空调设备及安装费

12、用、空调管道、通风系统 费用；(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包含发电机供货、安装、机房降噪费；(4)消防系统费：包含水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5)人防设备及安装费：包含密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1)居家防盗系统费用：包含阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按 扭等；(2)对讲系统费用：包含可视及非可视对讲系统费用；(3)三表远传系统费用：包含水、电、气远程抄表系统费用；(4)有线电视费用：包含有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座 费用；(5)电话系统费用：包含主体内外布线及终端插座费用；(6)宽带网：包含主体内外布线及终端插座费用。4. 3. 2

13、. 5社区管网工程费A、室外给排水系统费(1)室外给水系统费：要紧包含小区内给水管道、检查井、水泵房设备、 及外接的消火栓等费用；(2)雨污水系统费用B、室外采暖系统费：要紧包含管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：要紧包含管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1)高低压配电设备及安装：包含红线到配电房的高压线、高压柜、变 压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3)室外弱电管道埋设：包含用于电视、电话、宽带网、智能化布线的 管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1)停车管理系统费用：包含露天停车场管理系统、地下室或者架

14、空层 停车场管理系统的费用；(2)小区闭路监控系统费用：包含摄像头、显示屏及电气系统安装等费 用；(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4)小区门禁系统费用；(5)电子巡更系统费用；(6)电子公告屏费用4. 3. 2. 6园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，要紧包含：A、绿化建设费：包含公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周 边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包含永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各

15、类指示牌、标识牌、示意图、垃圾 桶、座椅、阳伞等。4. 3. 2. 7配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商， 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。要 紧包含下列几类：A、在开发小区内发生的不可能产生经营收入的不可经营性公共配套设施 支出，包含居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或者经营惯例，其经营收入归于经营者 或者业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图 书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让与取得经 营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当 地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项 目。如开发商通过补交地价或者人防工程费等措施，得到政府部门认 可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核