特殊物业租金评估之收益法倒算！.docx

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1、特殊物业租金评估之收益法倒算!背景：评估项目位于成都市某保税区内的物业，物业用途分别为 冷库、汽车整车进口口岸检测线及集装箱堆场，估价委托人拟在特定 条件下收回投资成本涉及该保税区范围内的冷库、汽车整车进口口岸 检测线、堆场房地产首年净租金评估。项目难点：估价对象位于保税区内，实际作为公共服务性质的物 业使用，且现有资料不完整等特殊情况导致评估存在以下难点：1、具体评估范围只能依据估价委托人提供的现有资料及介绍确 定；2、建筑物实际体量确定依据不充分，致使物业价值较难确定；3、估价对象为保税区内的物业，同类物业租赁市场不活跃，可 比案例不足，无法采用比较法确定拟出租物业的租金。鉴于以上问题，估

2、价师与估价委托人多次深度沟通，了解到估价 委托人主要目的是确定在期望年限内和期望报酬率下收回其投入成 本。结合估价委托人的诉求，调查分析项目的自身情况及市场状况, 鉴于项目特殊性，最终与估价委托人沟通确定技术思路，采用收益法 倒算方式确定物业首年净租金。技术思路：根据房地产估价规范，房地产评估常用方法有比 较法、收益法、成本法及假设开发法。因同类物业租赁市场不活跃, 市场可比案例不足，无法采用比较法确定首年净租金；结合估价目的 和物业实际状况，假设开发法不适用，考虑到委托方的诉求，成本法 适用性差。故本次评估考虑采用收益法倒算进行评估，可通过公式转 换及测算求得租金。公式如下：, fl+gVa

3、 =v （ - g） 1-_ l + ） _式中：V 现值A 一每年净收益Y-报酬率g 一净收益每年递增率n 一获取收益的持续年限一、现值V根据客户诉求，本次评估目的是要收回投资，故现值根据项目重 置成本确定。根据估价委托人提供的已有资料，其成本为估价委托人 的实际投入，即该成本为项目的直接成本，通过沟通考虑增加了管理 费、利息、利润等确定物业重置成本，在重置成本的基础上扣除折旧 确定物业现值，故本次采用成本法确定物业现值。成本法测算时有房地合估及房地分估两个路径，因本次确定的是 物业整体价值，故选择房地合估路径。公式如下：房地产价值（现值）V=重置成本-建筑物折旧其中重置成本=A+B+C+D

4、+E+F+G式中：A-土地成本B-建设成本C-管理费用D销售费用E-投资利息F销售税费G开发利润（一）确定重置成本1）确定土地成本A因本次评估目的是为估价委托人拟在特定条件下收回投资成本 而评估物业的首年净租金，估价委托人提供了实际取得土地成本资料, 根据估价委托人要求，本次土地成本根据实际取得成本并考虑取地税 费确定。2）确定建设成本B建设成本=勘察设计和前期工程费+建设项目行政事业性收费+建 筑安装工程费+区内配套设施费+专业费用a）勘察设计和前期工程费：包括市场调查、可行性研究、项目策 划、工程勘察、环境影响评价等开发项目的必要支出。b）建设项目行政事业性收费：如城市基础设施配套费、文物

5、勘探 发掘费、散装水泥专项资金等，根据当地建设项目行政事业性收费标 准确定。C）建筑安装工程费：为配套设施、土建、内外装饰及水电安装之 和；根据估价对象房屋结构依据并参照工程量清单计价规范 （GB50500-2013）及当地工程量清单计价定额确定。d）区内配套设施费：包括道路、供水供电、排水排污、围墙、园 林绿化、建筑小品和等附属物。e）专业费用：包括工程监理、招标、竣工验收费等。考虑到本次评估目的及物业的特殊性，建设成本根据估价委托人 的要求及提供的成本资料确定。3）确定管理费C管理费用是指建设单位用于管理和组织房地产开发经营活动所 发生的各种费用，包括管理人员工资、旅差费等，一般为土地成本

6、和 建设成本之和的一定比例测算。4）确定销售费用D销售费用指建设单位在销售房地产产品过程中发生的各项费用 以及专设销售机构的各项费用，包括销售人员的工资、奖金、福利费、 差旅费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等，一般按重置 成本的一定比例测算。5）确定投资利息E包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用的利息，并根据 建筑物体量及市场平均建设周期确定建设周期，投资利息根据LPR加 点确定。6）确定销售税费F是指销售房地产应由卖方缴纳的税费，包括增值税、城市维护建 设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。7）确定开发利润G开发利润率按计算基数的不同可分为直接成本利润率（以土地取 得成本及

7、建设成本为基数）、投资利润率（以土地取得成本、建设成 本、管理费用、销售费用为基数）、成本利润率（以土地取得成本、 建设成本、管理费用、销售费用及投资利息为基数）、销售利润率（以 开发完成后的不动产价值为基数），本次评估结合估价对象情况，选 择成本利润率进行测算。（二）确定建筑物折旧H折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。由于因起折 旧的原因不同，建筑物折旧包括:物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、磨损损坏造成的建筑物 价值减损。功能折旧：是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑 物价值减损。外部折旧：是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减 损。目前估价对象正常使用，不存

8、在明显的功能不足或过剩，也不存 在不利的经济因素、区位因素等外部折旧造成的对建筑物价值的减损, 故仅考虑物质折旧，本次评估采用打分法确定物质折旧。（三）确定房地产价值（现值）V房地产价值（现值）V=重置成本-建筑物折旧二、确定报酬率Y报酬率的确定方法一般有市场提取法、累加法、投资收益率排序 插入法等方法。因本项目为估价委托人拟在期望报酬率下收回投资成 本，故确定估价对象报酬率为估价委托人期望报酬率。三、确定收益年期N收益年期一般为获取收益的持续年限，因本项目为估价委托人拟 在特定年期内收回投资成本而委托评估，故本次评估收益年期依据估 价委托人要求的年期（该收益年期短于建筑物剩余经济寿命及土地剩 余使用年期）确定。四、确定净收益每年递增率g因估价对象存在一定的特殊性，同类物业租赁市场不活跃，递增 率较难确定，本次评估通过调查正常市场上的冻库、堆场等物业的递 增率，考虑估价对象自身物业特殊性综合确定估价对象递增率。五、确定估价对象年净收益A综上，根据公式，确定估价对象的首年净租金。小结本案例因物业具有特殊性采用收益法倒算的方式确定租金，在实 际操作中，可根据项目实际情况采用比较法、成本法、剩余法等其他 扩展方法进行评估。