城市更新的3种方式英美荷法有哪些经验做法？.docx

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1、城市更新的3种方式，英美荷法有哪些经验做法?今天我们与您分享四个国外城市更新的经验做法，以及对我国存 量用地再开发再更新的的借鉴与启示。首先，城市更新的方式主要包括三种：第一种是重建，对城市中严重衰退地区进行清除并作合理的使用;第二种重整，对城市中整体功能仍能适应需求，但出现衰退迹象 的地区进行环境改善或局部拆除重建；第三种是维护，针对城市中环境状况良好的地区予以保护和维修, 并适当补充必要设施以防止衰退现象发生。本文将介绍部分发达国家 三种方式在更新过程中配合使用，使得城市焕发出新生机。比如在一、英国自下而上的社区规划模式英国是最早开始城市化的国家之一，其真正意义上的城市更新始 于上世纪30

2、年代的清除贫民窟计划。1930年，英国工党政府制定格 林伍德住宅法，采用建造独院住宅法和最低标准住房相结合的办 法，要求地方政府提出消除贫民窟的5年计划。在清除地段建造多层 出租公寓，并在市区以外建一些独院住宅村。这一法规首次提出对清 除贫民窟提供财政补助。英国政府建立了城市开发公司（如伦敦道克兰区发展公司 Dockland Development）,隶属于环境部，由国家政府直接控制并委派 官员负责，不受地方管制。其主要负责是土地开发的前期准备工作， 如强制收购、土地整理等，将土地出售给合适的开发商；同时培育资 本市场、土地市场和住宅市场等，利用国家公共资金的投入和一些优 惠政策，刺激更多的私

3、人资金注入指定区域。早期，英国城市更新的初期是政府主导，政府及公共部门的拨款 补助为主要资金来源。随后，政府和城市开发公司设立企业区，通过 优惠政策鼓励私人投资，并把投资从富裕地区引入旧城区的开发与建 设中。1980年，英国颁布了地方政府、规划和土地法案，在立法上 确定了城市开发公司的目的是通过有效地使用土地和建筑物，鼓励现 有的和新的工商业发展，创造优美宜人的城市环境，提供住宅和社会 设施以鼓励人们生活、工作在这些地区。自此，英国政府的城市更新政策也有了重大转变，逐步发展为以 市场为主导、以引导私人投资为目的，最后公、私、社区三方合作， 让公众参与到城市更新的过程中，变被动为主动，更快更好地

4、推动了 城市更新进程。可以说，英国的城市更新由政府操纵的自上而下的方式过渡到 了自下而上的社区规划方式。为了解决城市更新的资金问题，中央政府设立了专项基金，各地 方政府与其他公共部门、私有部门、当地社区及志愿组织等联合组成 的地方伙伴团体进行竞争，获胜者可用所得基金发展他们通过伙伴关 系共同策划的城市更新项目。值得一提的是，英国在城市更新的过程中注重文物保护，采用整 旧如旧的方法，把对历史建筑物的破坏程度降到最低。同时，配合这 些建筑物的风格、特色，建造与其相适应的配套建筑，使其自然和谐 地融入周围环境中。二、美国税收奖励推动更新改造不同于英国，美国的城市更新运动是自上而下开展的。它先通过国会

5、立法，制定全国统一的规划、政策及标准，确定更 新运动的重点及联邦拨款额度。而且，由联邦统一指导和审核更新规 划，并资助地方政府的具体实施。更新项目的实施更加强调地方性， 充分考虑不同城市的更新需求，由地方政府来提出和确定具体的更新 项目。美国推动旧城更新改造的实施模式，主要有三种：第一种是授权区(EZS),分别在联邦、州和地方层面上运作， 将税收奖励措施作为城市更新的政策工具。第二种是纽约社区企业家模式，纽约市旧城改造过程中，鼓励 贫困社区所在的中小企业参与旧城改造。其目的不只是解决废弃房屋 的维修与重建问题，更重要的是对贫民区进行综合治理。第三种是新城镇内部计划。1977年的住房和社区开发法

6、(卡 特政府)实行了城市开发活动津贴来资助私人和公私合营的开发计划。 新城镇内部计划即为其中一种，使私人开发商和投资者获得至少等同 于投资在其他地方的回报。根据该法案，联邦政府还提供抵押担保， 鼓励金融机构利用抵押贷款资金来资助城市开发项目。美国城市更新的资金来源，主要是基于税收:种是税收增值筹资(TIF),是州和地方政府使用的一种融资方式, 为在特定地区吸引私人投资，促进地区再开发。税收增值筹资通过发 售城市债券，筹得的资金可以用于改善公共设施，也可用于向私人开 发商贷款进行划定区域的建设。城市债券通过20-30年期的地产税 收入来偿还。另一种是商业改良区(BID),是基于商业利益自愿联合的

7、地方机 制，征收地方税为特定地区发展提供资金来源。BlD是一种以抵押方 式开展的自行征税，通常是用于划定区域物质环境的改善。为了推进城市更新进程，1949年美国住房法规定，清理和防止 贫民窟，促进城市用地合理化和社会正常发展。城市重建的模式是将 清理贫民窟得到的土地，投放市场出售。1954年，美国对城市更新政策进行修正，提出要加强私人企业 的作用、地方政府的责任、居民参与。一方面，联邦政府对用于搬迁 的公共住房增加拨款；另一方面，允许将10%的政府资助用于非居住 用地的重建，或者是开发后不用作居住用地，建设商贸设施、办公楼 或豪华高层公寓。三、荷兰分类别更新差异化改造荷兰城市更新的模式主要是住

8、房改造和工业区改造两种： 住房改造是由政府购买改造区域的大部分私有产权，进行差异化住房 改造，专家和居民可参与项目改造方案的制定。对于质量和状况相对 较好的地区，采取以技术和硬件改造为主的更新改造方式，目的在于 节约成本、降低造价，避免因高价改造而产生高租金。对于质量和状 况相对较差的地区，则采取替换重建的方式，起到改善城市衰败境况 的作用。工业区改造始于上世纪90年代末，主要围绕旧城中心区或边缘 区大量废弃和退化的工业用地更新，旨在发挥这些地块在城市中的区 位优势，重组和整合这些区域的功能，注重城市功能的多元化和综合 开发，并且鼓励建筑师参与设计，激发城市活力。起初，荷兰城市改造的资金主要来

9、源于政府投资。上世纪90年 代后期，因经济环境的变化，该国开始将私人资金与公共资金相结合, 成立更新基金等，填补复杂问题与有限资金之间的差距。1901年颁布的住房法和1993年的社会租赁房管理法令 是荷兰城市更新的主要法律框架。它们明确提出了让社会每个群体, 尤其是低收入群体获得舒适和价格合理的住房。同时，荷兰在改造中实施建立紧凑型城市的政策进行土地再开发。四、法国注重对旧城区的保护性更新第二次世界大战以后，为了解决住房危机，法国推出了以促进 住宅建设的量为首要目的的住宅政策。经历了 19501980年这一辉煌时期，法国城市建设开始注意更 新那些被认为已过时的大型居住区。城市更新运动主要表现为

10、对城市 衰败地区的大规模推倒重建，即重新组织和调整居住区空间结构，使 其重新焕发活力。这一时期重建模式主要由政府主导，国家设立住宅 改善基金，专门用于改善居民的居住条件。在对旧城区的活化和再利用中，法国十分注重保护性更新。特别 是对于历史文化悠久的城市，在保护好历史文化遗产的基础上，对建 筑物进行维修,改造现有城市街区O这种模式抛弃了旧式的政策干预, 以市场机制为主导，政府还会提供辅助融资的便利，如设立促进房屋 产权贷款，专门用于鼓励房产主对自己传统建筑物进行改造的低息贷 款。另外,在城市土地储备方面,法国主要依靠规划协议发展区(ZAC) 和延期发展区(ZAD)两种手段，处理土地空置问题。ZA

11、C由城市制定，开发已规划开发的区域，为公共和私人开发商 提供合同安排，包括土地整合、基础设施投资和其他与已定综合计划 相一致的安排，并将规划和发展批准权下放到土地利用计划已获批的 城市。ZAD是将土地征收权赋予国家或其他政府，用于开发或者储备土地。为了保障城市更新的资金来源，法国公共部门完全或者部分投资城市 建设、基础设施、居住、活动场所或者公共空间。例如：巴黎市政府的做法是市政府出资获得51%的股份，与私营 公司合资成立一个旧城改造的专业化投资公司。政府为该公司提供信 用担保，该公司从银行贷款取得主要的改造资金。另外，私人投资者 在市场条件下投资大部分的城市建设活动，但是依附于公共部门的决

12、策。法国在城市更新方面的政策最早可追溯到19世纪末英国工人 阶级住宅法（1890年），要求地方政府对不符合卫生条件的旧社区房 屋进行改造；1953年颁布地产法，对特定地域范围内土地的征收 获取、设施配套、销售等方面提出了一系列要求，方便了公共机构对 新建建筑物群体的选址与布局的直接干预；1958年又颁布法令，提 出了优先城市化地区（ZUP）和城市更新的修建性城市规划制度。1967年土地指导法的颁布，成为法国国家政府尝试与地方 集体合作的转折点。该法案提出，城市基础设施的建设和有计划开发 的建设过程，是这一时期城市更新的重点。1982年颁布权力下放 法，结束了大规模建设时期。此后，1991年颁布

13、城市指导法， 1995年颁布规划整治与国土开发指导法，1999年颁布可持续的 规划整治与国土开发指导法。2000年颁布的社会团结与城市更新 法（SRU）标志着法国城市规划法建设步入了一个新阶段。五、路径分析及总结从推倒式重建到渐进式更新美国城市更新是将影响城市整体功能发挥的破旧房屋予以拆除, 代之以崭新的建筑物和街区；而英国城市更新是在原有城市的基础上 进行改造和修缮，使之达到可接受的程度；法国城市更新更强调对于 历史文化建筑物的保护。总体来看，欧美国家城市更新的实施不仅美化了城市形象，为 城市发展拓展空间，而且有效防止了城市退化现象，增强了城市中心 的吸引力，还带来了一定的经济和社会效益。从

14、城市更新的发展来看，欧美国家都经历了从大规模的清除贫民 窟运动到中心区商业复兴，再到注重整体社会经济效益的过程；也都 从大规模的以开发商为主导的推倒式重建，转向小规模、分阶段、主 要由社区自己组织的循序渐进式更新。在实施主体方面，欧美国家基本都经历了从中央、地方政府为主, 到政府与私人投资者合作，再到政府、私人部门和地方团体三方共同 进行和控制城市更新开发的过程。过程中，政府成立相似职能的组织 对城市更新授权，执行政府的财政措施，对授权区的土地、基础设施 进行经营开发，实现更新改造的目标。为确保城市更新进程，欧美国家提供大量的财政补贴（如英国的 城市发展基金、美国开发活动津贴等），利用资金的杠杆效应力图以 较小的公共资金带动私人资金投入到城市更新中。当然，在实施城市更新过程中，欧美国家也遇到了多种多样的问 题。例如：城市更新破坏了原有的社会关系，加大了基础设施建设压 力，无法解决影响城市整体功能发挥的制约因素，城市建设单一化、 缺乏多样性，损害社会公平，加剧城市与郊区、社会不同阶层的隔离 与不平等。