房地产住宅项目进度管理研究.docx

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1、S房地产住宅项目进度管理研究摘要房地产业作为国民经济重要的增长点，为中国经济的快速增长做出了突出贡献，而房地产项目能否在预计的时间内完成任务并交付业主使用，是项目建设者需要考虑的首要问题。作为工程项目管理的重要内容之一，工程进度管理直接关系到工程项目经济效益的发挥和企业市场竞争力的提升，科学的进度管理理念是房地产企业获得经济和社会效益的重要保证。但在实际工程项目管理实践中，往往会出现工序持续时间估计过长或者工程项目工期延误的现象，如何在保障工程进度的情况下优化进度管理已经成为现在项目管理的重点。本文选取s房地产住宅项目为具体研究对象，在对项目进度管理国内外研究现状和相关理论要点进行梳理的基础上

2、，开展进度管理的针对性研究分析，以期在保障工程进度的情况下，切实地解决项目中存在的进度管理问题。文章首先对于项目基本情况和进度管理现状进行简单介绍，针对项目进度滞后的情况，从中识别项目进度管理的影响因素进行简单分析；其次，结合层次分析法和决策实验室对于识别出的项目进度影响因素进行综合评价，从多项影响因素中识别出关键影响因素，并根据评价结果进一步探究该项目在进度管理中存在进度计划编制不科学、日常监督检查缺位、组织管理混乱、材料供应紧张等问题；最后，针对上述存在的问题，结合关键链技术、设置缓冲区等方式分别从进度计划编制、进度计划控制、组织机构职能划分、物资材料供应保障四个方面提出解决问题的具体方案

3、，实现该项目进度管理优化。通过以上研究，有效解决了S房地产住宅项目在进度管理不同阶段遇到的问题，提高S房地产住宅项目综合进度管理水平，缩短了项目工期。对于其它中小型房地产企业的进度管理问题积累了经验、提供了借鉴。关键词：房地产住宅项目、项目管理、进度管理；关键链法；决策实验室;目录摘要11 .绪论111研究背景11.2研究目的及意义21.2 .1研究目的21.2.2研究意义21.3 国内外研究综述31.3 .1国外研究综述31.3.2国内研究综述41.4 研究内容、方法及框架61.4.1研究内容61.4.2研究方法71.4.3创新点714.4研究框架82.工程项目进度管理理论92 .1进度管理

4、内涵93 .2进度管理内容92.2.1确定项目进度目标102.2.2编制项目进度计划112.2.3项目进度计划实施122.2.4项目进度计划控制132.3进度管理工具和技术方法142.3.1进度影响因素评价方法142.3.2进度管理方法163S房地产住宅项目进度管理影响因素分析203.1S项目概况203.2项目进度管理现状223.2.1项目总进度计划233.2.2项目进度执行情况233.3项目进度管理影响因素分析243. 3.1资源方面因素254. 3.2外部环境方面因素265. 3.3技术方面因素266. 3.4管理方面因索277. 3.5参建单位方面因素274S房地产住宅项目进度管理影响因

5、素评价294.1 进度管理影响因素评价294. 11基于AHP的评价模型构建294. 1.2基于DEMTE1的评价模型构建334. 1.3AHP-DEMATE1综合影响因素评价364.2项目进度管理存在的问题384. 2.1项目进度计划编制不科学384. 2.2日常监督检查缺位394. 2.3项目部组织管理混乱398. 2.4物资材料供应紧张405S房地产住宅项目进度管理优化415.1 优化思想415.2 基于关键链技术的进度计划编制415. 2.1工作结构分解415. 2.2工序逻辑关系确定435. 2.3工作持续时间的估算435. 2.4确定关键路径455. 2.5识别关键链465. 2.

6、6设置缓冲区509. 2.7关键链的蒙特卡洛仿真模拟529.3 建立健全进度监督控制体系535. 3.1缓冲区为核心的进度控制体系536. 3.2进度监测检查547. 3.3进度比较与偏差分析568. 3.4进度调整579.4 明确机构间职责分工585.4.1细化管理部门职责585.4.2将进度引入绩效考核595.5加强材料采供与工期协调性605.5.1根据进度明确需求量605.5.2提前安排材料进场相关工作605.5.3建立物资材料规范化使用流程616进度管理保障性措施626.1 资金保障措施626.2 技术保障措施626.3 季节性施工保障措施636.4 现场管理保障措施647结论和展望6

7、67.1 结论667.2 展望66参考文献68附录71致谢错误!未定义书签。1.绪论1I研究背景我国房地产行业的快速发展一直伴随着房价居高不下、资本负债率高、对外资金依赖程度高和开发管理模式粗犷等系列问题，不利于房地产行业的长远健康发展，而如今我国正处于由全面建设小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的关键时期，能否抓住机遇实现房地产行业转型升级对于行业未来发展至关重要。2023年10月通过的“十四五”规划建议在继续强调“房住不炒”的核心指导思想的前提下，进一步提出促进住宅消费健康发展、推动金融、房地产同实体经济均衡发展、推进以县城为重要载体的城镇化建设等理念，奠定了房地产住宅开发的未来发展大方

8、向。新的发展背景对于房地产住宅开发企业来说是挑战与机遇并存，一方面，随着相关调整政策和法规的落实，持续高涨的房价在一定程度上得到控制，然而传统房地产住宅项目开发模式下开发成本较高、资源利用程度较低等问题依然存在，这就一定程度的挤压了行业的利润空间，利润空间的挤压则会加剧房地产行业内部的竞争，大型房地产企业依靠雄厚的资金和先进的技术抢占市场，使中小型房产企业在激烈的市场竞争中举步维艰；而另一方面，随着以人为本新城镇化的逐步推进，机遇也是显而易见的，统计数据显示目前我国乡镇级常住人口大约为2.4亿，占总人口的30%,相比之下我国县级乡级城镇化水平仍然相对滞后，对房屋住宅的需求量大，成为不容小视的潜

9、在房地产市场。无论是机遇还是挑战，房地产住宅开发建设都需要摒弃传统落后的项目管理方式，探究更加科学合理的项目管理模式，而科学的进度管理就是其中非常重要的研究课题,如何在保障工程进度的前提下合理降低成本保障工程质量，需要在具体工程实践中逐渐摸索研究。因此，房地产住宅项目的进度管理是非常有必要的，符合新时代新时期下房地产行业发展趋势。进度管理是工程项目管理三大目标之一，是涉及多参与方多要素的综合管理过程，房地产住宅建设项目的显著特点之一就是建设周期长，因而进度管理贯穿项目从立项准备阶段到竣工验收阶段的全部过程，对于项目顺利完工至关重要。相较于大型房地产企业在大量建筑实践中多已形成较为完善的进度管理

10、机制，很多中小型房地产企业由于资金、人才、技术等方面原因在进度管理方面尚存在较多问题以待完善，主要体现在：其一，缺乏科学的进度管理理念，管理多依仗项目管理者的传统经验，进度管理水平不高；其二，管理组织权责划分不清晰，进度管理目标模糊，遇事相互扯皮现象严重；其三，缺乏相应的进度管理保障及应急措施，一旦出现紧急状况难以应对调整。中小型房地产企业这样相对滞后的进度管理方式往往导致工程项目进度滞后，不能按照计划完成项目建设，严重情况更是可能导致整个项目直接破产，造成房屋烂尾。这样不仅会损害房地产企业的声誉，也造成业主买方迟迟无法入住，严重影响业主正常生活，更有可能引发一系列法律纠纷，造成不良的社会影响

11、。鉴于此，本文主要针对中小型房地产企业住宅开发建设项目进行进度管理研究，希望通过具体案例的分析探究更适合中小型房地产住宅项目的进度管理模式，以扭转其在进度管理的现状及困境。12研究目的及意义1.2.1研究目的希望通过对S房地产住宅项目这一具体案例的研究，发现问题、分析问题、解决问题，实现以下研究目的。（1）在梳理进度管理基础理论的基础上，尽可能多的搜集相关案例，深入了解我国房地产住宅项目进度管理的基本情况，并参照国外先进的理论研究成果和工程实践探究我国在工程进度管理方面存在的一些问题。（2）针对房地产住宅项目进度管理方面存在的问题，深入剖析问题存在的原因，进一步探究影响工程进度的相关因素，对各

12、项因素的影响程度及发生频率进行分析研究，筛选出进度管理问题的关键点，识别进度管理过程中易出现问题的薄弱环节，以便于后续对症下药更有效的解决问题。（3）在发现房地产住宅项目存在问题的基础上，进一步分析研究，积极寻求解决方案，以具体工程案例为研究对象，从进度影响因素入手、到具体进度计划的编制、再到进度计划的实施控制，努力探究一整套适合中小型房地产住宅项目且科学合理的进度管理体系，尽可能修正改进进度管理过程中出现的种种问题,为类似工程项目建设提供借鉴，提高进度管理水平。1.2.2研究意义理论意义：通过梳理汇总大量进度管理相关文献资料、收集分析相关数据，丰富了进度管理的理论基础，为后续进一步深入研究打

13、下坚实的理论基础。工期是很多大型建设项目（如水利工程、公路桥梁和地铁建设）的硬性指标，因而进度管理理论研究往往将重点更多放在大型项目领域，导致其他建设项目领域理论研究相对滞后，本文将研究对象下沉落到与居民生活联系紧密的房地产住宅项目上来，在一定程度上拓展了进度管理理论研究的宽度和广度。进度管理是多维度的综合管理过程，现有进度管理研究多将重点放在某一阶段或单一要素方面，缺乏整体统一的管理体系，本文努力探究适用于中小型房地产住宅项目更加科学严密的进度管理模式，有利于相关理论研究的进一步深入。现实意义：现实意义大体可从微观和宏观两个层面进行阐述。从微观层面来看，探究更为科学的进度管理模式有利于提高资

14、源的利益效率，减少因为工程进度滞后导致的资源消耗浪费，从而降低工程建设成本，保障项目建设顺利完工，让业主住上新房、施工单位按合同规定正常拿到工程款项、提升房地产开发企业的信誉口碑，从而实现多方利益共赢。此外，具体的进度管理案例研窕实际上是对于各种进度管理问题的一个发现和解决的过程，对类似的工程项目建设具有重要的借鉴意义，长此以往必然有利于整个行业进度管理水平的提升。从宏观层面来看，房地产住宅建设项目的最终端是买房的业主，这就关系到千千万万普通家庭的住房保障问题，进行科学的进度管理使房屋按时竣工交付，保障的是百姓的经济财产权益，也有利于房地产行业的长远健康发展，符合十四五规划房地产行业发展的大方

15、向，符合新时代下政治经济发展的大趋势。1. 3国内外研究综述1.1.1 国外研究综述国外对于进度管理相关理论研究的历史较为久远，早在第一次世界大战时期,Henry1aurenceGantt制定了一个完整地用条形图表进度的标志系统，命名为甘特图，在当时掀起管理思想的一次革命。20世纪50年代，关键路径法（CPM）和计划评审技术（PERT）相继问世，在很多大型建设项目中表现出色，解决了很多项目现实的进度问题，奠定了进度管理领域的理论基石。之后的进度管理理论研究大多基于以上理论基础开展开来，Crowston和Thompson把决策选择引入了CPM网络计划，将不同成本、不同持续时间和不同技术的可能性考虑在项目计划中，形成了“决策关键线路法”（DCPM）,用于项目计划和控制；Moe11er把项目时间和费用等因素综合起来进行计算和分析，提出具有辅助功能的网络计划VERT（风险评审技术）3；E1iyahu基于约束理论的方法和算法开发了关键链项目管理（CCPM）,在使资源保持均衡的同时，保持灵活的启动时间、灵活转换任务，使项目按计划进行5；GangeShWer在计划评审技术（PERT）的基础上引入工作延续时间不确定性，增加了对工作