最新物业管理实施方案.docx

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1、物业管理的实施方案为促进我区物业管理工作，改善业主居住环境，提高物业管理水平和服务质量，根据国务院物业管理条例等有关规定，特制定如下方案。一、指导思想我们将以国务院物业管理条例为依据，以贯彻落实十三届人大三次会议审议通过的关于依法加强住宅小区物业管理的议案为重点，进一步加强小区物业管理工作，以提高物业管理水平和服务质量为目的。建立最健全、最完备的组织机构，用尽可能先进的设备设施，选派最负责任的专业人员，坚决贯彻“以防为主的方针，全力抓好防范工作，最大限度地杜绝或减少安全事故的发生。同时，对发生安全事故的，要根据具体情况，统一指挥，统一组织，及时报警，采取一切有效手段和措施，全力应对,力争把人员

2、伤亡和经济损失降到最低程度。二、总体目标通过这次物业管理实施方案，提升了物业管理的服务和态度，给小区居民一种亲切感和安全感，让小区居民在小区里住得开心，住得舒心，让小区居民和物业管理人员之间有了一种氛围，住得舒心，住得舒心。对物业实行企业化和经营化管理，就是要克服旧体制的弊端，使物业的社会效益、经济效益和环境效益达到最大程度的统一。具体地说，就是要达到下一步的目标：创造安全、舒适、和谐的生活环境；发挥最大的物业使用价值；尽可能使物业保值增值。三、问题所在1、物业管理的服务水平不高物业管理的服务是一种以盈利为目的的服务，但是由于部分物业只追求短暂的利益,导致服务水平不达标甚至没有服务，从而影响了

3、小区居民的服务体验感，所以小区居民不愿意为物业的服务支付物业费，从而激化了居民和物业之间的矛盾。2、安全保卫工作流于形式，超编超编，作用没有真正发挥好。重门岗、轻巡察；重社区内部安全，轻周边防范;重治安问题，轻安全设施；重人员编制，轻岗位管理督导;重人防范，轻物安全监测。3、业主缴费意识不高，物业费收缴率偏低。第一，部分业主的消费观念不正确。有些购房者是刚从农村来的中老年人，对物业管理没有概念。部分城区职工对福利分房习以为常，都对有偿服务有抵触情绪。其次，部分业主将物业管理服务职能无限放大，认为交了费就应该由物业公司全权负责。4、监管部门缺位，重视程度不够，没有各司其责。受管理制度不顺、部分业

4、主公德意识不强等因素影响，部分小区存在乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、住宅破墙改营业用房、破坏绿化、破坏公共设施等违法行为以及乱停乱放、噪声超标、油烟烧烤等一系列影响居民居住环境的现象仍较为普遍。四、基本原则1、合理收费原则：物管经费是搞好物管工作的物质基础。物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的合理、公平和原则。不同物业的性质、特点的区分，由业主与物业管理企业根据有关规定约定。收取的费用要让业主和使用人都能接受，觉得质价相符，才能物有所值。物业管理专项维修资金依法管理，依法使用。物业管理企业可通过实施有偿服务、开展多种经营等方式增收。2、公平竞争原则：物业管理是社会主义市

5、场经济的产物，在市场经济中要实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，要坚持招标制、投标制，委托方要发标，一般要有3家以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭牌要公正。3、依法办事原则：物业管理遇到的问题很复杂，涉及的法律范围很广，在整个物业管理过程中始终离不开法律法规。物业服务合同是依法签订的具有法律效力的规范文书，是物业管理工作的基本依据。4、以客户需求为中心的原则。客户提出的服务尽可能满足，瑕疵尽可能整改，质量尽可能提高。配置具有较高专业素养、较强敬业精神和吃苦耐劳精神的物业工作人员,对业主提出的维修、噪声污染、装修、消防管控等进行有效管理和服务。针对业主的入户维修、家政、育婴

6、、保姆、保洁、绿植、保镖等特色服务，做到应保尽保，应保尽保。5、服务透明公开的原则。不管是采用包干制还是酬金制的物业服务模式，都要求物业公司服务公开透明，保证业主的权益。五、解决方法1、公共设施设备维护，协调配合水电等部门保障水电等设备正常使用，保证下水道排水系统正常排水。环境卫生设施完好无损。道路要畅通，不能有任何杂物阻隔正常的道路通行。消防设施应保持完好，保证能够正常使用。主要出入口要配备安全保密室，确保24小时全天候值守。小区要有24小时监控，保障居民的安全。最好能配备24小时陪护人员巡逻。组建物业管理服务中心，配备专业人员，实行专业化管理。2、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理

7、是关键。优秀的基础管理是做好物业工作的基本点，而员工素质的高低则是优质服务的决定因素，也是一个物业企业能否不断壮大、不断壮大的关键所在。3、充分重视发挥业主大会、业主委员会的作用，使之成为联系物业和业主的桥梁纽带。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会、业主委员会是其代表机构和代表，也是小区重大决策的所有人，因此物业管理人员应充分重视其作用，与其处理好关系。4、注意小区内的绿化环境，死掉的植物和草皮要迅速补齐，加强后期绿化环境的养护，后期养护好的小区照样能生机勃勃，小区居民也能更舒心，住得更舒心。5、加大宣传力度，营造氛围。结合“贯彻落实物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动的开展，大

8、力宣传物业管理的政策法规和相关规章制度，使广大居民了解物业管理的相关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理工作逐步走上良性循环的轨道。6、重视内部管理。内部管理好，才是企业生存的保证。强化企业内部管理，制定规范的管理制度，科学安排岗位,合理划分部门，引进具有较强专业技术的经营管理人才。打造一个优秀的团队，对于成型中的物业管理来说，这一点是极其关键的。7、完善与物业相关的规范规章和各类档案维护制度。完善的标准化规章能够规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，也有利于企业对外形象的提升。8、降低物业管理企业的税收和费用支出，为物业管理企业提供一个良好的生存环

9、境。比如，物业管理企业的营业税，对劳务企业享受税收政策。9、加快物业管理市场化进程，充分利用市场竞争机制优化配置资源。10、全面推行规范化管理。在原有的基础上，对各科室的工作手册进行了修订，规范了工作流程，按照工作制度严格执行，加大了制度的执行力度，使管理工作有据可依。并规范管理，完善各种档案，将规范表册记录作为工作重点，做到全面详实，有据可查。11、执行绩效考核工作，提高服务工作质量。以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，层层明确工作责任，责任到人，真正做到奖勤罚懒，通过检查考核提高职工工作积极性，促进工作有效完成。12、开展社区文化活动，如一些重要的中西节日的联欢活动，春季、冬季运动会

10、等；公示南会所活动中心管理方案及收费标准，落实管理人员，活动中心尽快启用。13.客服人员服务规范，专业知识丰富充实，为小区业主提供更优质的服务。可通过组织到其他优秀社区参观学习、学习相关专业书籍等方式，提高服务本领。14、检查安全工作的落实如果日常工作较多，安全工作就很容易被忽视，一旦忽视了安全工作，就很容易导致安全事故的发生，所以在培训结束后，通过不断的检查，督促员工按照既定的安全操作规程和安全操作流程来开展工作，也应该成为监管安全工作的一个重要环节。此外，在监管过程中，除了按照既定的内容进行检查外，突发事件也应引起重视。15、安全工作成绩奖惩各项安全工作开展一段时间后,要定期总结优秀经验，对失误原因进行反思。对未按要求开展作业而导致事故发生的，给予处罚，对阶段性安全工作开展较好的，给予奖励。只有有效地执行奖惩措施，才能使员工更加集中注意力。