某物业公司秩序维护部操作手册.docx

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1、某物业公司秩序维护部操作手册秩序保护部操作手册（参考稿）封面O目录1-2第一章秩序保护部架构图3第二章秩序保护部管理制度1 .消防管理制度42 .消防器材设施管理制度583 .消防安全检查制度94 .消防档案管理制度105 .易燃易爆危险品的保管制度116 .动用明火/电热器具/临时用电管理制度127 .门禁管理制度138 .停车场管理制度14-159 .电梯使用管理制度1610 .物品进出管理制度1711 .部门会议制度1812 .交接班制度19-2013 .对讲机使用管理制度2114 .电警棍使用管理制度2215 .巡更仪使用管理制度2316 .手电筒使用管理制度2417 .秩序保护部内务

2、管理制度25-2618 .二次装修监管管理规定27第三章秩序保护部由位职责1 .秩序保护部经理岗位职责282 .消防专员岗位职责293 .秩序保护领班岗位职责304 .操纵中心岗位职责315 .大堂秩序保护岗位职责326 .巡检秩序保护岗位职责337 .外围出入口门岗秩序保护职责348 .外围车道秩序保护岗位职责359 .地下车库秩序保护岗位职责36第四章秩序保护部操作规程1 .消防专员岗位操作规程372 .领班岗位操作规程383 .操纵中心岗位操作规程394 .大堂岗位操作规程405 .巡检岗位操作规程41-426 .外围岗操作规程437 .外围车道岗位操作规程448 .地下车库岗位操作规程

3、45第五章突发事件应急处理方案1 .火灾处理的应急方案46-482 .大风处理的应急预案493 .电梯故障/困人处理的应急预案504 .气体泄漏处理的应急预案515 .大面积停电处理的应急预案526 .溢水处理的应急预案537 .交通意外处理的应急预案548 .盗窃、匪警应急处理程序559 .自杀或者企图自杀处理的应急预案5610 .炸弹恐吓处理的应急预案5711 .高空坠物处理的应急预案5812 .停车场事故处理预案5913 .公共卫生突发事件应急处理预案60-6614 .地震灾害应急处理预案67-68第六章火警/火灾处理流程图附件一消防设施/器材一览表69第一章秩序保护部架构图第二章秩序保

4、护部管理制度（一）消防操纵中心管理制度消防操纵中心是掌握消防设备动态及发现火情，指挥灭火的重要部位；保护与管 理工作十分重要，为此特订如下制度：a）操纵中心实行24小时值班负责制并填写值班记录存档。b）值班人员需做好人员进出登记，禁止无关人员进入本中心。c）每天检查各类信号是否正常并作记录，如不正常应立即杳清原因，上报管理 部，遇重大问题要迅速上报消防总负责制人。d）操纵中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况，如属火灾报警，按灭火方 案处理，属误报应消除信号记录。e）维修人员要掌握大凰消防设施知识及具备三熟（熟悉图纸，熟悉操作，熟悉保 护），要求负责大度消防设备的保护修理。f）值班人员按管理部

5、要求及时上报消防设施运行状况的各类记录表格。（二）消防器材设施管理制度消防设施器材管理制度1 .本大厦所有的消防设施与器材由秩序保护部统一布局及全面监督 管理。2 .各类消防器材的管理由秩序保护部消防专员负责，消防栓、箱体、 门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、消防手电筒、出口指示灯、 事故应急照明灯、消防斧头等消防设施/器材配件经常处于良好备 用状态。3 .温、烟感操纵箱体、指示灯、开关、探头、消防水泵、阀门、管道、 压力表、温、烟感报警系统、喷淋自动灭火系统、消防用广播定期 进行测试,确保处于良好备用状态.4 .消防器材一经使用或者被损坏，由消防专员及时报告秩序保护部经 理,进行补充或者维

6、修。5 .消防设施出现故障,由工程部联系专业单位及时排除,并做好有关测 试记录.6 .秩序保护部负责监督大厦消防设施及器材的维修保养及更换。并负 责消防培训及防火宣传等工作。7 .秩序保护部每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理与登记造 册存档。8 .大厦的消火栓，消防用水池是灭火时的供水系统，周围严禁堆放任 何物品，以保证道路畅通。消防器材周围严禁堆放任何物资品，确 保消防器材取用方便。9 .根据中华人民共与国消防法规定，消防器材务必专物专用，不 得将消防器材擅自挪作他用。10 .损坏消防设施、及器材或者擅自挪作他用及改变位置，按有关规定 处罚，造成严重后果者，报公安机关按有关法规处理。消

7、防栓的保养制度11 .保养期限：每月对大厦消防栓检查一次，并书面记录备案。12 .检查栓大门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好。13 .随机抽取消防栓总数的测试，按消防栓报警按钮，消防中心应有正确的报 警显示，检查箱内其他配件是否良好，有无脱落损坏现象，栓内水笼口有无 渗漏。14 .拴门封条脱落破旧的补贴封条。15 .年度检查内容：16 .完成月检查中栓外检查部分的内容。17 .开栓门取出水带，认真检查有无破旧，若有应立即修补或者替换，检查有无 发黑发霉，若有则应刷净、晾干。18 .将水带交换翻面或者折边一次。19 .检查水枪、水带接头连接是否方便牢固，有无破旧，若有立即修复，然

8、后擦 净载栓内放好。20 .检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，阀杆上汕。21 .检查修整全部支架，掉漆部位应重新油漆。22 .将栓箱内清洁干净，部件存放整齐后，锁上拴门，贴上封条。闭路监视系统的保护保养制度23 .每半年对大厦闭路监视系统检查，并书面记录备案。24 .检查闭路监视电视系统设备工作是否正常，云台摄像机是否紧固，转动自如, 电缆有无损坏，监视器工作正常，操纵台内插件接触良好，按钮灵活，接地 电阻值正常。25 .电梯摄像头监视储存期为1个月。停车场闭路电视摄像头24小时监控，储存 期为1个月。26 .监视器应符合国家彩色监视器水平清晰度高于270线，观看距离应为荧光屏 高

9、度的6倍，光线柔与，可用综合测试卡测试，不符合要求的应维修。灭火机的保护保养制度27 .每月一次对大厦消防栓箱内灭火机作检查记录。28 .对每只灭火机进行压力表压力观察，用手提掂灭火机重量，发现压力与重量 不符，打开阀销，进行点压，确定器材是否失效，如失效立即更换或者补液。29 .每次检查灭火机，务必在灭火机瓶上张贴检查口期、检查人员姓名，填写消防灭火器材检查汇总表，备案。外围消防水源与大楼消防结合器保养制度30 .每半年对大厦消防栓与结合器进定保养。31 .用消防栓专用开关防水测试，确保水源无特殊。32 .检查消防栓，消防结合器周围无阻碍物，并相应有保护设施。33 .定期对消防栓、结合器进行

10、明示、警示油漆。火灾自动报警系统主机与烟/温感探头的保护保养制度34 .火灾自动报警系统主机与烟/温感探头通常外判保护保养，消防专员协同工程 部配合做好各项记录，对各类消防报警装置需做好定期的检查、试验与保养 保护工作。35 .卷日应检查火灾报警操纵器的功能，并应按规定的格式填写系统运行与操纵 器日检登记表，发现故障及时排除。36 .卷季度应检查与试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。37 .使用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。38 .试验火灾警报装置的声光显示。39 .试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。40 .对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3

11、次主电源与备用电源自动切换试验。41 .用自动或者手动检查下列消防设备的功能：42 .防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘门等设 备；43 .室内消火栓、自动喷淋灭火系统；44 .水喷雾灭火系统；45 .紧急广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；46 .强制消防电梯停于首层（电梯迫降）试验。47 .消防通讯设备应在消防操纵室进行对讲通话试验。48 .检查所有转换开关。49 .强制切断非消防电源功能试验。50 .开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压与压力等情况。51 .每年一次试验火灾事故广播设备的功能；52 .探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一

12、遍，并做相应阀值及其它必 要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。（三）消防安全检查制度为做好本大度消防安全工作，确保消防工作落实到实处，特制定消防安全检查制 度如下：1. 巡逻员务必定期检查所有灭火器的安放是否正确，铁箱是否牢固，喷嘴是否清洁畅通。2. 定期检查消防栓的箱门开启是否灵活，箱内水枪、水带接口是否按照要求放在正确位置。3. 每周检查一次室外消防栓，并定期进行放水检查。4. 由工程部会同秩序保护部排定计划并按计划分批检查消防报警器、探测器（温、烟感）等消防设施是否正常。如有特殊，及时报告驻场经理并由工程 部组织进行及时维修保养。5. 将每次检查记录存档。6. 定

13、时定人在各处进行消防设备器材的检查，督促各部门做好消防工作，备有检查记录。7. 定时定人在各处进行巡逻，查找火险隐患，提出整改建议，及时给予指导 纠正，同时向物业经理报告，并作好备案记录。8. 积极开展防火宣传，努力做好对义务消防员的训练。9. 秩序保护部协同工程部做好重点要害部位与特殊工种的有关消防工作。10. 秩序保护部定期对各部门的消防工作进行检查，并上报物业总经理。（四）消防档案管理制度管理部需根据政府规定建立完善的防火档案，并予以妥善保管。1 .物业管理部分管的档案。2 .各级防火组织及其成员名单。3 .各部门防火责任制。4 .大厦各项消防安全管理制度。5 .公安消防部门的来文。6

14、.消防安全检查记录。7 .员工消防安全培训教材。8 .消防演习计划、记录。9 .火警火灾事故的调查处理资料。10 .消防工作年度总结报告。11 .奖罚记录。12 .其他有关消防资料。13 .工程部分管的档案。14 .各类消防设施器材的布局平面图。15 .各类消防设施器材的技术资料。16 .自动报警系统的检测资料。17 .自动喷淋系统的检测资料。18 .防排烟设备、防火门、消火栓等到防火器材的检测资料。19 .供水系统的检测资料。20 .避雷装置系统的检测资料。21 .危险品使用与保管安全制度及资料。22 .动用明火作业的申请及作业记录资料。23 .电气设备的开关线路及照明灯具的检修资料。24

15、.更换消防设施的报告、批文及作业记录等资料。25 .其他消防器材设施方面的资料。（五）易燃易爆危险品的保管制度1 .如有油漆、香蕉水、汽油、柴油、氧气、烘气、火柴、石蜡、酒精等危险 品，应设专用仓库储存，并有专人管理。2 .易燃易爆物品要分开、分项存放，物品安放之间的通道应当有安全距离， 不得超量储存。3 .遇火、遇潮与容易燃烧爆炸的物品，不得放置在露天或者潮湿、漏雨与容 易积水的地点。4 .受阳光照射容易燃烧爆炸的物品，应当放置在阴凉通风地点，保持适当的 室内温度。5 .易燃易爆物品入库前，务必进行检查登记，入库后要定期检查。6 .仓库内严禁吸烟与使用明火，严禁火种入库。（六）动用明火/电热器具/临时用