银行个人二手住房按揭贷款管理办法.docx

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1、银行个人二手住房按揭贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为规范我行个人二手住房按揭贷款的操作与管理，防范和控制贷款风险，根据中华人民共和国民法典及中国银行业监督管理委员会个人贷款管理暂行办法等法律法规及有关规定，结合本行实际，制定本办法。第二条本办法所称个人二手住房按揭贷款（以下简称“贷款”）是指我行向借款人发放的，用于购买具有完全合法产权，可在房屋二级市场上进行交易的除一手房以外的各类型住房的贷款。第三条我行根据国家及监管部门要求实行动态的、差异化的住房信贷政策，禁止办理转按揭、加按揭等业务。第四条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。第五条各业务经办机构原则上不得对所辖

2、区域以外其它地区住房发放贷款，如遇特殊情况须由总行核准。第六条各业务经办机构在办理个人二手住房按揭贷款业务过程中，应按本行反洗钱与反恐怖融资管理办法及相关制度要求办理，遵循“了解客户，了解业务，尽职审查”的原则，开展客户身份识别、风险等级划分、大额交易报送、可疑交易的甄别和报送等反洗钱流程，杜绝洗钱风险。经调查核实存在洗钱风险的，应按照规定的报告路线和报告方法及时、准确地向总行反洗钱中心报告可疑交易，并停止发放贷款或提前收回已发放贷款。第七条各业务经办机构应按照*银行消费者权益保护工作管理办法要求做好消费者权益保护工作，切实保护金融消费者隐私信息和权益。第二章贷款对象和条件第八条贷款对象（一）

3、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，年龄在18（含）-65周岁（含）。（二）在中华人民共和国境内连续居住满一年以上（含）的外籍人士以及港、澳、台居民，要求有固定居所和职业，能提供境内联系人，同时必须满足国家对境外人士购买商品房的相关政策。第九条贷款条件（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份及婚姻状况证明。（二）借款人年龄加贷款年限不得超过70岁。以未婚子女作为借款人，父母作为共同借款人的，借款人年龄根据较大者确定。（S）具有良好的信用记录，遵纪守法、诚实守信，当前未涉及任何刑事案件或对其不利的民事案件。（四）具有稳定的收入，有按时偿还贷款本息的能力。借款人月贷款支出与月收入比应控制在

4、50%以下（含），月所有债务支出与月收入比应控制在55%以下（含）。房产支出与收入比二（本次贷款的月还款额+月物业管理费）月均收入所有债务支出与收入比二（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）月均收入（上述公式可将借款人家庭收入和共同借款人或共同借款人家庭收入计入在内，但相应的借款人家庭和共同借款人或共同借款人家庭债务一并计算。）（五）借款人与售房人签订规范的房屋买卖合同并支付规定比例的首付款。（六）贷款行规定的其他条件。第十条购买与住房配套的本小区柴间、杂间等，在具有独立产权且能够设定抵押的前提下，可参照个人二手住房按揭贷款相关规定，与个人住房贷款同时办理。第十一条资金监管业

5、务经办机构应通过资金监管保障双方客户权益，资金监管事项必须由买房和卖房双方协商确定，资金监管通过客户在我行开立的个人账户实现资金监管，由买房人和卖房人共同提出资金监管委托需求，并在柜台办理二手房首付款资金冻结手续，在买房人或卖房人个人结算账户上实现资金冻结监管，房屋产权过户手续完成后由买房人提出资金委托划账申请，支付至卖房人在我行开立的个人结算账户内，二手房交易资金监管协议（附件2）、二手房交易监管资金划转付款委托书以（附件3）及解冻通知书（附件4）文本详见附件。如当地房地产管理部门有要求指定交易监管账户实现资金监管的，按照当地房地产管理部门有关规定执行。第三章二手住房准入条件第十二条所购二手

6、住房应符合以下条件：（一）所购住房在我行规定的区域内，房屋产权明晰，已办理房屋产权证明，能够自由上市流通，能办理过户交易和正式抵押登记，没有产权纠纷，产权人及房屋共有人均同意出售该房产。（二）所购住房不在城市拆迁、旧城改造、司法查封、冻结、扣押或危房范围之内，无租赁纠纷。（三）所购住房为经济适用房、两限房、房改房等特殊住房必须按照当地政府的规定保证产权清晰、能够自由上市流通转让，能办理过户交易和正式抵押登记。（四）所购住房主体结构应为砖混（含）以上，水、电、气、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全,具备正常入住条件。（五）所购住房房龄不得超过20年，且贷款期限加所购房产房龄不得超过

7、50年。（六）所购住房已出租且购房人非承租人的，承租人需出具因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同且放弃优先购买权的书面承诺。（七）其他总行规定的条件。（A）如有特别优质的房产或特殊情况，不符合上述条件，需报总行产品管理部门批准。第十三条不符合二手住房的范围（一）房屋主体结构为砖结构或砖木结构以下的。（二）房屋质量不佳，曾出现过质量纠纷的。（S）小区周围环境恶劣，配套设施陈旧，房产变现能力低。（四）零星住房，难以评估房屋价格的。（五）产权不清晰，存在产权纠纷或租赁纠纷，不符合上市交易政策的。第十四条二手住房楼龄楼龄是指房屋从竣工之日起至贷款申请时的时间，房屋竣工日期以房屋产权证明记载的日期

8、为准，若房屋产权证明上未记载建成年份的，可以最初购买该房屋的发票或房产管理部门记载的年份为准。第四章贷款金额、期限、利率第十五条贷款金额贷款金额由我行根据借款人所购买的房屋性质、房屋年限、借款人的还本付息能力和个人信用状况综合确定。（一）对购买首套普通住房的，贷款金额不得超过所购住房价值的80%；对购买首套住房为别墅的，贷款金额原则上不得超过所购住房价值的70%；同时以上均须满足监管部门及我行相关规定。（二）对被我行认定为购买第二套普通住房的，贷款金额不得超过所购住房的70%；对购买第二套住房为别筮的，贷款金额原则不得超过所购住房价值的50%；同时以上均须满足监管部门及我行相关规定。（三）不得

9、向购买第三套及以上住房的个人发放按揭贷款。（四）房屋价值以所购房屋交易价格和经我行认可的评估机构评估价格较低者为准。（五）如遇监管部门政策调整的，按照我行及监管部门相关规定执行。第十六条贷款期限根据借款人资信状况、年龄、抵押物状况、抵押房产楼龄等因素确定，同时不能超过房屋的土地剩余使用年限，贷款期限最长不超过30年。第十七条贷款利率按收益和风险匹配的原则，确定我行住房贷款利率。（-）贷款采用浮动利率。利率调整方式可选择按年调整和按周期调整,其中按年调整的调整日期为每年1月1日，按周期调整的调整日期为贷款发放日每年对月对日。（二）贷款利率由1PR加减基点形式构成，并按照监管部门及我行相关规定执行

10、。（三）贷款利率根据我行认定购房套数不同，执行差异定价，并按照监管部门及我行相关规定执行。第五章贷款还款第十八条经办机构应根据借款人实际需要，结合其还款能力，信用记录等情况与借款人协商确定还款方式。第十九条还款方式贷款偿还分按期还息到期还本和分期还款两种方式。（一）按期还息到期还本。贷款期限在一年（含一年）以内的，可选择按月季付息，到期一次性还本。（二）分期还款。贷款期限在一年以上的，可选择等额本金还款法或等额本息还款法，也可在必要时采用一次性还本付息方式。等额本息每月还本付息金额=本金X月利率X（1+月利率）4*（H月利率）IEM月敷_等额本金每月还本付息金额=（本金还款月数）+（本金一累计

11、巳还本金）X月利率第二十条还款方式的变更能按时还本付息，经查询无逾期记录的借款人，可在借款期限内根据还款能力在本行提供的等额本金和等额本息两种还款方式间更改2次。（一）申请条件：1至申请日没有已到期尚未归还的贷款本金、利息和罚息，无逾期记录；2 .借款人必须有履行合同变更后归还银行贷款本息的能力；3 .合同变更时必须征得合同其他当事人的书面同意，且原合同保证人和抵押人对合同变更后的贷款同意继续承担担保责任；4 .原剩余贷款期限须在1年（含）以上，且变更后的还款方式须符合本行的统一规定；5 .本行要求的其他条件。（二）申请人应提交的资料：1 .身份证，原借款合同；2 .借款人经济收入证明和职业证

12、明；3 .原合同其他当事人同意合同变更和继续履行合同义务的书面承诺；4 .抵押物存在共有产权人的，需要出具同意合同变更后继续抵押的证明文件；5 .如贷款处于阶段性担保阶段的，担保人须出具变更后继续担保的证明文件；6 .本行要求的其他资料。（三）按以下程序办理：1 .借款人需提供变更还款方式的书面申请及与新的月供额匹配收入证明。2 .管户信贷员需审核借款人身份证明、户口簿、原始贷款资料。3 .经审批同意变更的，与借款人、抵（质）押人和阶段性担保人（若尚处在阶段性担保阶段）签订变更还款方式补充协议（附件5）。借款人在补充协议生效后的下一个还款月按照新的还款金额交款。第二十一条提前还款借款人可以在还

13、清当期贷款本息后，全部或部分提前还清剩余贷款本金，借款人要提前还款时，应至少提前5个工作日向贷款行提出书面申请，经银行审批同意后提前还款的当期仍计收贷款利息，免收违约金。第六章住房套数的认定第二十二条对于住房认定套数，以家庭为单位实行认贷不认房政策。经办行通过查询借款人及其配偶的个人征信确定住房套数，只要借款人及其配偶的个人征信报告没有住房贷款（含公积金贷款）记录，或曾有住房贷款（含公积金贷款）记录但已结清，可认定为首套房。第二十三条对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款的，认定为二套房。第二十四条对经过查询有房贷记录，但借款人能提供相应的文件（如：借款合同、抵押合

14、同、商品房销售合同和房屋产权证等）证明该房贷款是用于购买商铺、写字楼且无其他住房贷款记录或房屋登记记录的，可按首套房贷款。第二十五条对以商住两用房名义获得贷款，再次利用贷款购买住房，若无其他住房贷款或房屋登记记录的，可按首套房贷款。第二十六条本行所属分行如当地监管部门对住房套数、贷款成数、贷款利率等有明确规定的，则按当地监管规定执行并报总行备案。第七章贷款担保第二十七条办理个人二手住房按揭贷款，借款人应提供符合监管要求和我行规定的担保，严禁以信用方式发放贷款。第二十八条个人二手住房按揭贷款应采用以下一种或两种以上组合的担保方式。(一)房屋抵押。以所购房产或我行认可的其他房产设定抵押。(二)房屋

15、抵押加自然人保证。以所购房产或我行认可的其他房产设定抵押并追加自然人全程担保。(三)房屋抵押加阶段性担保。仅限以所购房产设定抵押，并由我行认可的保证人提供阶段性保证担保，待经办行收妥他项权利证明后解除阶段性担保。我行可接受的阶段性担保主要有以下三种：1法人机构提供阶段性保证：法人机构必须是地方政府设立或具有地方政府背景的担保公司或国有大型保险公司；2 .自然人提供阶段性保证：自然人必须是符合我行优质客户认定标准的个人，我行优质客户的认定标准如下：(1)国家机关或行政事业单位从业2年以上在编正式员工；(2)石油、盐业、烟草、电力、通讯、交通、燃气、传媒等高收入垄断性行业从业2年以上正式员工；(3)公立学校从教从业2年以上的正式教师或行政工作人员，及县级以上私立学校从教5年以上的优秀教师;(4)二级甲等以上公立医院从业2年以上正式员工；(5)金融机构(包括银行、证券、保险、基金)工作满2年以上正式员工。3 .我行存单提供阶段性保证：存单可以是借款人自有或其他自然人在我行开立的存单作质押，存单的质押率应符合我行相关要求。第八章贷款业务操作流程第二十九条个人二手住房按揭贷款实行全流程管理。办理个人二手住房按揭贷款业务，应按照贷款申请、贷款受理与调查、贷款审查和风险评价、贷款审批、合