01保利梧桐语项目修建性详细规划说明.docx

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1、保利梧桐语项目详细规划简要说明规划用地位于经开区辖区范围，凤城十路南北两侧、未央路以东。规划总用地面积约19008Ha,其中规划净用地面积13.054Ha,公共绿地面积1.981Hao总体规划用地性质为二类居住用地(R2)、商业金融用地(C2)、中小学用地(R22)公共绿地(GDo分区规划用地性质为二类居住用地(R2)、商业金融用地(C2)、中小学用地(R22)公共绿地(G1)o一、总则：制定规划依据和原则：1.规划依据1)中华人民共和国城乡规划法2) 西安市规划局规划设计条件书(2011-045)3) 建设部城市规划编制办法4) 建设部城市规划编制办法实施细则5) 建设部城市规划强制性内容暂

2、行规定6) 城市居住区规划设计规范7) 陕西省城市规划管理技术规定8) 城市道路设计规范9) 城市用地竖向规划规范10) 其它国家、省、市相关法律法规和标准规范2.规划原则1) 持续性发展原则一一节约利用土地，坚持可持续发展2) 以人为本原则一完善居住区配套设施，协调用地内部与外部环境关系，设置宜人尺度开放空间，一切以满足人的需求为主旨3) 尊重历史文脉原则一一尊重西安古城历史文脉，承继古城规划肌理，丰富社区文化内涵二、土地使用和建筑规划相关规定1、人口规模规划总户数3091户，按3.2人每户计算，总人口数9891人，净居住用地面积80876.75ma,廉租房净用地面积4252.0f,居住人口

3、净密度约9.24017人。2、主要经济技术指标规划建设总净用地面积为130521.4m1,其中住宅净用地面积80876.75户，廉租房净用地面积4252。V,城市级商业净用地面积32392.65f,总建筑面积为648647.9m）其中地上总建筑面积484344.0户（含住宅建筑面积2894684f,廉租房建筑面积15883.6f,城市级商业建筑面积149509.0m1,配套公建建筑面积29184.0m2）,地下建筑面积164303.9m1,容积率为3.71,建筑基底面积34605.0ms,建筑密度26.5%,停车位共4162个，绿地面积39156.0m1,绿地率30.0%o3、建筑功能及建筑高

4、度层数控制：保利梧桐语共两块用地DK-I及DK2其中DK-I住宅用地面积为47440.7T,城市级商业用地面积为14692.65m二规划在未央路和凤城十路交接处设置集中商业和办公楼，形式为大型综合商业办公楼，其余用地设置10栋住宅及相应商业服务网点的小区；DK-2住宅用地面积为33436.05廉租房净用地面积4252.0城市级商业用地面积为17700。居住区配建中小学用地面积为13000规划在DK-2东侧沿未央路设置商业办公楼，形式为商业内街，地块中部设置9栋高层住宅及相应商业服务网点的小区，地块西侧沿规划道路设置36班小学。建筑高度控制：DK-I建设用地内建筑控制均100米；DK-2建设用地

5、内东侧集中商业写字楼建筑高度控制150米，住宅建筑高度控制100米。建筑层数控制：住宅地上层数控制W34层，写字楼地上层数控制W35层，地下层数2层。4、建筑间距的规定：（1）建筑间距：建筑住间距，高层建筑与高层，多层建筑间距均大于等于30米；建筑才间距，高层建筑与高层、多层建筑间距均大于等于13米，满足陕西省城市规划管理技术规定表3.8,住宅建筑之间的最小间距（米）要求。（2）高层居住建筑均满足日照分析及退界要求中最不利条件。日照标准：根据城市居住区规划设计规范规定，通过“众智日照分析9.0”软件分析，本次规划用地分为内住宅建筑均满足2.0小时日照标准,其他现状住宅建筑满足大寒日2.0小时日

6、照标准者均仍满足2.0小时，不满足大寒日2.0小时标准者，日照时间不受规划建筑影响削减。5、建筑物后退道路红线距离的规定：沿建筑基底边界和沿城市道路、公路、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合消防、防汛和交通安全方面的要求。其中DK-I东侧退规划道路多层25米、高层215米，北侧退规划道路多层25米、高层215米。DK-2东侧退规划道路多层25米、高层215米。满足西安市规划局规划设计条件书（2011-045）要求。6、相邻地段的建筑规定及其他退界推线要求：本规划DK-I西侧退规划绿地多层25米、高层210米，南侧退城市绿地多层25米、高层210米，DK-2北侧退城市绿

7、地多层25米、高层210米，西侧退规划绿地多层25米、高层210米，南侧退用地红线多层25米、高层215米。满足西安市规划局规划设计条件书（2011-045）要求。地下建筑物退让用地界线的距离，不小于地下建筑物的深度的06倍，且最小值不得小于3米，木规划所有地下建筑物退让用地界线距离均大于3米,满足规定要求。7、市政公用设施a、给水：规划区给水由20米规划路下市政给水管道就近引入，并在适当位置布置室外消火栓。b、雨水：规划区内雨水管道结合规划区道路的竖向设计沿规划区内部道路布置，最终分别就近收集至20米规划道路下市政雨水管道中，管径d300-d500.c、污水：规划区内污水管道结合规划区道路的

8、竖向设计沿规划区内部道路布置，最终分别就近收集至20米规划道路下市政污水管道中，管径d200-d400Qd、电力：规划区用电由城市10千伏中压电网供给，各规划区内设独立变配电，经变电室降压后送至各用户，敷设方式采用埋地敷设。e、电信：规划区电信电缆由城市电信网就近引入，经由交接箱后送至各用户，敷设方式采用地埋敷设。f、燃气：燃气管道结合市政燃气管道就近引入规划区，在区内经宅前调压后送至各用户。g、热力：规划区热力管道由市政热力管网就近引入小区、敷设方式采用埋地敷设。8、竖向设计基地被基本为平整场地，场地及道路设计纵向坡度20.3%,均满足雨水汇集排放要求，一般建筑内正负零标高高出周边道路030

9、.5米。9、城市设计建筑风格：住宅以新古典风格为主，写字楼以现代风格为主，与周边环境协调。建筑主色彩：以浅淡柔和的米色为主色调，营造舒适宜人的色彩感受。建筑形体：规划建筑以精致和谐的形体，做到虚实、高低、明暗的有机结合。10、公共服务配套设施规划用地内按照规划设计条件书设置有以下公共服务设施（括号内为建筑面积）：社区办公及活动用房（600m1）文化活动站（300In2）、公共厕所（150nV）、12班幼儿园（3000In2）、36班小学（600OnV）、综合商业设施（645On1D、治安联防站（I5m2）卫生站（30Onr）等。IK相关名词解释：道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控

10、制线。绿线：城市各类绿地范围控制线。黄线：对城市发展全局有影响，城市规划中确定的，必须控制的城市基础设施用地的控制界线。蓝线：城市规划确定的江，河，湖，库，渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。紫线：国家历史文化名城内的历史文化街区和省，自治区，直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布的历史建筑保护范围界线。建筑容积率：是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（mZha）或以住宅建筑总面积（万m2）与住宅用地（万m2）的比值表示。建筑密度：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。高层建筑：指高度大于24米的建筑，居住建筑为十

11、层以上。超高层建筑：指高层大于IOO米的建筑。三、控制指标规划建设总净用地面积（nV）130521.40住宅总净用地面积（1?）80876.75廉租房总净用地面积（mb4252.00城市级商业总净用地面积（nV）32392.65居住区配建中小学总净用地面积（nV）13000.00总建筑面积（Itf）648647.90地上总建筑面积（f）484344.00住宅建筑面积（f）289468.40廉租房建筑面积（）15883.60城市级商业建筑面积（T）149808.00配套公建建筑面积（mD29184.00地下建筑面积（nV）164303.90容积率3.71建筑基底面积（m）34605.00建筑密度26.5%总户数（户）3091停车位4162绿地率30.0%